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Instandhaltung - Abweichung vom Budget durch Verwalter

| Preis: 37 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Ray Migge

Auf einer Eigentümerversammlung wurden Anstrich und Reinigung des Treppenhauses durch Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen. Es wurden dann aber noch weitere Arbeiten am Treppenhaus durchgeführt, die kostenmäßig das vorgesehene Budget wesentlich überschritten. Meines Erachtens nach hätte daher wohl ein weiterer Beschluß der Eigentümer im Umlaufverfahren oder in einer weiteren Eigentümerversammlung vom Verwalter erwirkt werden müssen. Die zusätzlichen Arbeiten wurden aber vom Verwalter nur nach Absprache mit dem Mehrheitseigentümer in Auftrag gegeben und durchgeführt. Welche Sanktionsmöglichkeiten meinerseits bestehen und muß ich die anteiligen Mehrkosten, die mir im Rahmen der Jahresabrechnung belastet worden sind, tragen?

Sehr geehrte(r) Rechtsuchende(r),

Grundsätzlich können Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum nur nach einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden.

So kann beispielsweise der Verwalter die Maßnahmen treffen welche für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Für solche Maßnahmen ist allerdings eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung notwendig. Ausnahme sind möglicherweise kleinere Reparaturen, wenn dies im Verwaltervertrag vorgesehen ist. Kleinere Reparaturen dürften sich aber allerhöchstens in einem Bereich von bis zu 500 € im Einzelfall oder 1000 € jährlich bewegen. Mit 4400 € liegen die Kosten in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt jedoch weit darüber. Somit wäre eine Beschlussfassung eigentlich notwendig gewesen.

Auch kann er in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Solche dringende Erhaltungsmaßnahmen sind aber nur solche, bei denen das abwarten einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu einer Gefahr des Gemeinschaftseigentums führen würde. Bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt kann ich eine solche Gefahr nicht erkennen. Vor diesem Hintergrund hätte der Verwalter eine Eigentümerversammlung und eine Beschlussfassung hierüber herbeiführen müssen. Notfalls hätte er dies durch eine vorzeitige Eigentümerversammlung machen müssen.

Eine weitere Ausnahme der Voraussetzung eines Beschlusses ist jedoch dann vorliegen, wenn während einer bereits beschlossenen Instandsetzungsmaßnahme weitergehender Sanierungsbedarf offensichtlich wird. Dies gilt jedoch auch hier nur dann, wenn die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Einholung eines Beschlusses über die weitergehende Sanierung nicht abgewartet werden kann. Es muss also eine bestimmte Dringlichkeit bestehen. Ob diese in Ihrem Fall vorliegt, kann nur anhand einer Betrachtung der spezifischen in Auftrag gegebenen Sanierungsmaßnahmen und der darüber hinausgehenden Maßnahmen beurteilt werden. Auch hängt die Beurteilung im Einzelfall davon ab, ob dem Verwalter im Verwaltungsvertrag besondere Befugnisse und Aufgaben zugeteilt wurden. Hierfür müsste jedoch ein Blick in den Verwaltervertrag geworfen werden.

Wenn jedoch die Dringlichkeit nicht bestand und der Verwalter auch keine besonderen Befugnisse hatte, so wäre sein Verhalten eigenmächtig und ungerechtfertigt gewesen.

Ein solches ungerechtfertigtes, eigenmächtiges Verhalten des Verwalters in Form einer eigentlich nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung zulässgen Sanierung sollten Sie sich als Eigentümer nicht gefallen lassen und eine Kostenerstattung hierfür verweigern.

Sie können auch eine außerordentliche bzw. vorzeitige Eigentümerversammlung fordern, bei denen Sie einen entsprechenden Tagesordnungspunkt besprechen lassen.

Im äußersten Falle wäre der Verwalter selbst zur Tragung der Kosten verpflichtet, bzw. der Mehrheitseigentümer, der ohne einen rechtmäßigen Beschluss der Eigentümerversammlung den Verwalter beauftragt hat, die Instandsetzung Maßnahme durchführen zu lassen.

Als weiteres Sanktionsinstrument steht der ansonsten nur die Abberufung des Verwalters zur Verfügung. Auch hierfür wäre ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig. Allerdings sollte auch hier vorher einen Blick in den Verwaltervertrag geworfen werden, da hier oftmals besondere Bestimmungen hinsichtlich der Aufgabenpflichten und der Abbestellung eines Verwalters festgehalten werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung hinsichtlich der rechtlichen Lage in Ihrem Fall gegeben zu haben. Bei Rückfragen können Sie gerne die kostenlose Kommentarfunktion auf der rechten Seite nutzen.

Mit bestem Gruß

Ray Migge

-Rechtsanwalt-

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Ray Migge
Sehr geehrter Ratsuchender,

einige zusätzliche Informationen wären nötig, um den Sachverhalt einzuschätzen.

1. Steht hierzu etwas im Verwaltervertrag?

2. Um wieviel höher liegen die Kosten für die Maßnahme im Vergleich zu den beschlossenen Maßnahmen?

3. Was genau wurde gemacht?

Mit bestem Gruß

Ray Migge
-Rechtsanwalt-
20.04.2017 12:30 Uhr
Kund*in
1. Im Verwaltervertrag steht nur, daß bei größeren Instandhaltungsarbeiten an der Wohnanlage, deren Kostenaufwand die Summe von EUR 5,000 überschreitet, ein Sonderhonorar in Höhe von 8% der Aufwendungen für die Auschreibung, Bestellung, Überwachung und Abrechnung der Arbeiten fällig ist, sofern der Verwalter von der Eigentümergemeinschaft mit der Übernahme dieser Tätigkeiten beauftragt wird. In der Verwalterabrechnung für 2016 wurde ein solches Honorar vom Verwalter aber nicht geltend gemacht. Eine Ausschreibung ist meines Wissens auch nicht erfolgt.

2. Um ca. EUR 4,400

3. Es wurde zusätzlich noch die Treppe saniert.
20.04.2017 14:09 Uhr

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(Rechtsanwalt)
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