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Immobilienrecht (WEG-Unstimmigkeiten)

05.10.2016 | Preis: 170 € | Baurecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Fragestellung

Anfrage am Mi 05.10.2016 / Sachverhalt

· meine Ehefrau (als Privatmann) ist seit ca. 9 Jahren Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einer Wohnanlage mit ca. 250 Einheiten (Hochhaus aus dem Baujahr 1973; mit Ladenebene im EG und Wohnungen darüber. Darunter ist eine 2-geschossige Tiefgarage)

· unsere Ladeneinheit stand viele Jahre leer und war zuvor als Sparkassenfiliale genutzt. Die Spk. war bis zum Verkauf auch der Eigentümer der Einheit

· der Innenbereich der beiden (schon von der Spk. zusammengelegten) WE wurde vollständig entkernt und komplett neu aufgebaut (Nutzung nun als 3 Büros mit Wohnatelier)

Nr. 1: Wasserschaden (Einheit 1)

· die damals vorhandenen Wasser- und Heizungsanschlüsse wurden von Lage, Größe, etc. unverändert belassen. Im ehemaligen Abstellraum, wo früher ein Nachttresor zur „Marktebene“ im EG stand, wurde eine Küche eingebaut. Der Wasserabfluss (für Waschbecken und Spülmaschine), welcher an das Regenabflussrohr der Ladenebene angeschlossen ist, wurde weiterhin unverändert genutzt als Ausgussbecken (früher nur für die Objektreinigung der Bank)

· seit Sommer 2015 gab es nun in der Einheit 4x einen Rückstauschaden, wobei die gesamte Gewerbe- bzw. Wohneinheit bis ca. 5 cm unter Wasser stand

· die Versicherung lehnte eine Schadensübernahme für das Inventar ab, da damals die Rückstauschäden nicht abgedeckt waren

· wir haben mehrfach die Hausverwaltung schriftlich (Email) um Regulierung der Leitung gebeten, da wir der Auffassung waren, dass irgendetwas nicht in Ordnung sei. Es gab auch Jahre zuvor schon Unwetter und Starkregen, ohne dass es zu einem Wassereintritt in der Einheit kam

· nachdem von Seiten der WEG nichts gemacht wurde, haben wir auf eigene Kosten (und erfolgter Mitteilung an den Verwalter) ein Rückstauventil in der Küche einbauen lassen, welches jedoch dem letzten Starkregen nicht vollständig standhielt. Es gab „nur“ einen Überlauf in der Küche, bei welchem man durch rechtzeitiges Abschöpfen des Wassers Schlimmeres verhindern konnte

· alle Vorfälle bzw. Schäden wurden der WEG schriftlich und zum Teil mit Bildern gemeldet. So kam man nach Einschaltung eines Fachmanns der Hausverwaltung zu der Entscheidung, dass unser Abwasser-rohr an einer anderen Leitung in der Tiefgarage angeschlossen werden muss. Die hierfür erforderlichen Kernbohrarbeiten (Haus ist aus Stahlbeton) und Flaschnerkosten belaufen sich auf ca. € 3.500, welche von uns als Eigentümer zu tragen sind (lt. WEG sind das Kosten des Sondereigentums). Die Genehmigung der eben genannten Arbeiten erfolgte nur unter der Prämisse, dass wir die Kosten auch vollständig tragen

· im Rahmen der Kernbohrarbeiten (direkt unter der Küche; also in der Tiefgarage bzw. im Keller) stellte sich heraus, dass das Abflussrohr fast vollständig verstopft war. Grund: Bei der letzten Kontrolle wurde in diesem Rohr eine Spirale „vergessen“, sodass max. ein Durchlauf von ca. 10% noch möglich war (Bilder sind dokumentiert, da ich bei den Arbeiten mit vor Ort war)

· eine Mieterin hat die Miete aufgrund der Vorfälle bzw. nicht durchgeführten Maßnahmen um ca. 30% gekürzt (seit somit mehr als 6 Monate). Zusätzlich macht diese noch einen Schaden an Mobiliar von ca. € 2.000 geltend. Wir konnten wiederum die seit Jahren geplante bzw. auf dem Markt üblich bezahlte Mieterhöhung deshalb nicht durchsetzen (Mindererlös mtl. ca. € 200)

Nr. 2: Heizung (Einheit 1 und 2)

· Problem 1: in dieser Teileinheit gibt es eine Fußbodenheizung, welche über eine zentrale Reglereinheit in unserer Mieteinheit zu steuern ist. Die gesamte Heizungseinheit der Ladeneinheiten (ca. 10 Einheiten) wurde vor mehreren Jahren umgeändert, weil sich ein anderer Gewerbemieter wegen zu wenig Wärme beschwerte. Seit diesem Umbau war es in unserer Einheit auf der Nordseite viel zu warm und auf der Südseite fast kalt. Es musste eine Zuheizung über Strom erfolgen. Die Kosten hierfür und eine pauschale Mietminderung von pa € 800 (je Heizsaison) wurde nur für ein Jahr von der alten WEG bzw. dem Vorverwalter bezahlt. Das Geld wurde dem Mieter 1:1 weitergereicht. Auch dieser Missstand wurde mehrfach bei der WEG angemahnt, wurde aber über Jahre nicht behoben. Jetzt wurden die Leitungen der Fußbodenheizung von einer Fachfirma „gespült“. Seither (im Frühjahr 2016) geht es nun wieder. Die Kosten für die Spülung sollen nun wir als Eigentümer alleine tragen, obwohl unsere Heizung bis zum „Umbau“ einwandfrei funktionierte

· Problem 2: Haben wir bei unserer Kernsanierung im Jahr 2008 einen neuen geeichten Wärmemengenzähler einbauen lassen, um den Verbrauch unserer Mieter messen und aufteilen zu können. Dieser Zähler wurde im Rahmen des Umbaus (siehe oben Problem 1) vom Vorverwalter ohne unsere Kenntnis entfernt. Ein neuer wurde nicht verbaut. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für 2014 wurde dann unserer Verbrauch von der WEG geschätzt, welcher jedoch ca. € 800 über dem tatsächlichen Ver-brauch der Vorjahre lag

· die gleiche Schätzungsvariante wurde für die von uns erworbene Nachbareinheit übernommen. Diese wurde von uns als Lagerfläche hinzuerworben und ist seit Jahren von der Heizung der Hausanlage gekappt (die Heizkörper sind nicht mehr aktiv bzw. komplett abgeklemmt). Auch hier wurde uns für Heizkosten ein Schätzwert angesetzt, welche wir vielfach schriftlich bemängelt haben. Zwischenzeitlich wurde bestätigt, dass ein separater Wärmemengenzähler (liegt nur im Zugriff des Hausmeisters im Heizraum) einen 0-Mengenverbrauch bestätigt hat. Eine Korrektur der Abrechnung für 2014 ist jedoch nicht erfolgt (trotz diverser schriftlicher Bitten)


Nr. 3: Tiefgarage

· zu dieser Einheit gehört auch ein Tiefgaragenplatz, welchen wir gerne einhausen würden, da es im Areal schon mehrfach zum Verkratzen von Fahrzeugen kam. Jedoch hat mir der Verwalter eine Einzäunung verboten, da dann der unmittelbare Nachbar mit seinem Fahrzeug nur noch sehr schwierig einparken könnte. An diversen anderen (gleichen) Stellen (insgesamt hat die TG ca. 200 Plätze) wurde diese Maßnahme aber durchgeführt. Ein Abkauf des betroffenen Platzes, welcher der Eigentümer verständlicherweise aufgrund der Lage zu einem sehr günstigen Preis erworben hat, schlägt dieser aber aus

Nr. 4: Nutzung als Wohnraum

· die bisher als Lagerfläche genutzte Einheit will nun ein Nachbar erwerben und dort eine altersgerechte Wohnung errichten (die WE stand bis zu unserem Kauf ca. 6 Jahre leer; war früher als Bäckereiverkaufsstelle genutzt). Nun hat die WEG-Versammlung entschieden, dass die Fensterfront zur Marktebene erneuert werden darf (gleiche Farbe = silber; nur andere Fensteraufteilung, da keine 3 Eingänge mehr benötigt werden, sondern nur noch ein Ausgang). Der WE-Zugang erfolgt grds. über den Haushauptzugang in den Gemeinschaftsflur (früher Personal- bzw. Hintereingang; wo auch der Aufzug liegt und der Abgang zur Tiefgarage ist)

· gab es in den zurückliegenden Jahren beim Fensteraustausch der Wohneinheiten (ab dem 1. Stock) unterschiedliche Regulierungsvarianten. Früher wurden diese zum Teil von der WEG bezahlt. In den letzten Jahren waren dies stets Kosten des Sondereigentums

· Gibt es in dieser Einheit unverändert einen Wasseranschluss an die Hauptleitung, die jedoch seit Monaten tropft. Unsere mehrfache Bitte an den Verwalter um Reparatur, da es sich um die Haushauptwassersteigleitung handelt, blieb noch Ergebnis. Das gleiche Problem gibt es ein Stock höher in der Wohnung, die verständlicherweise auch an der Wasserleitung angeschlossen ist. Auch hier tritt Wasser aus und verursacht bei uns darunter an den Wand Schimmel- bzw. Feuchtigkeitsschäden. Eine Beauftragung eines Flaschners durch uns ist nicht möglich, da die Hauptleitung nur durch den Verwalter reguliert werden kann


Fragen:

1. Müssen wir die Kosten für die Kernbohrung bzw. den Flaschner wirklich selbst bezahlen, da es ja Rohrleitungen des Hauses betraf (auch wenn wir die alleinigen Nutzer davon sind)?

2. Hat die WEG den Schaden zu bezahlen, da wir bei „richtiger“ Kontrolle der Leitungen die Arbeiten überhaupt nicht für uns angefallen wären oder müssen wir als Eigentümer gegen die Handwerkerfirma vorgehen, die diese beim Reinigen die Spirale zurückgelassen hat (und somit ursächlich für die Verstopfung war)? Bisher haben wir trotz schriftlicher Bitten an den Verwalter jedoch keine Kopie der damals beauftragten Firma erhalten

3. Hat sonst der Verwalter für evtl. Schäden des Wassers einzustehen, da er seinen Aufgaben nicht voll-umfänglich nachgekommen ist (fehlende Kenntnis kann er ja nach dem 1. Vorfall vom Sommer 2015 nicht vortragen)?

4. Inwieweit kann die WEG die Handwerkerfirma, welche die „Rohreinigung“ vorgenommen hat noch in Regress nehmen (Zeitraum für Regress bzw. Gewährleistung?!?)?

5. Müssen wir die Heizungsspülung in unserer WE aufgrund der Vorkommnisse selbst tragen oder ist die Aufgabe der WEG?

6. Das gleiche gilt für die Mietminderung als auch für die Mehrkosten für Heizstrom für mehrere Jahre?

7. Ist die Mietminderung der Mieterin (die von den Mängeln betroffen ist) von:
a) 50% der Kaltmiete in der Heizperiode (also bis Ende April)
b) 30% für die Nichtbehebung des Wassereintritts gerechtfertigt?

8. Wie lange kann die Verbrauchskostenabrechnung von Seiten der WEG noch berichtigt werden?

9. a) Muss ich bei der Einhausung unseres TG-Platzes überhaupt eine Zustimmung des Verwalters oder gar ein Beschluss der WEG einholen, obwohl die gleiche „Handhabung“ schon vielfach in der Tiefgarage vollzogen wurde?
b) kann uns der Parkplatznachbar eine Einhausung verbieten?

10. a) Kann die WEG vorschreiben, wie im Innenbereich der ehemaligen Bäckerei umgebaut wird? Laut der städtischen Baubehörde wollen diese Einfluss nehmen auf die Aufteilung der Räume (Lichteinfall), so-fern es als Wohnräume genutzt wird. Wir wollen aber gar keinen Umnutzungsantrag stellen (war bei 3 anderen Gewerbeeinheiten auch so), sondern nur innen komplett sanieren. Kann die Stadt bzw. die WEG hier dann überhaupt Einfluss nehmen?
b) das Gleiche gilt für die Vorgaben der Außenfenster?
Anmerkung: Die Markt- bzw. Ladenebene umfasst ca. 10 verschiedene Bereiche, die zum Teil sehr unterschiedlich aussehen (7 sind aus Alu silber; unsere Ex-Sparkasse ist Alu braun; Kneipe ist aus Holz). Alle Fensterfronten sind nach ca. 40 Jahre sanierungsbedürftig und sollten auf Dauer erneuert werden

11. Können wir den Verwalter dazu zwingen
a) sich endlich um die tropfenden Anschlüsse zu kümmern?
b) ihn gfs. für die Schäden in Haftung zu nehmen (obwohl eigentlich die Leitungswasserversicherung der Wohnanlage dafür einzustehen hat; evtl. aber ein gewisser Selbstbehalt)?

12. Gibt es die Möglichkeit einen Rechtsanwalt zu beauftragen, welcher einen möglichen Rechtsstreit bzw. einen außergerichtlichen Vergleich zumindest zu einem Teil auf Erfolgsbasis abrechnet (Streitwert für alles zusammen sicherlich bei € 10.000)? Wenn ja, können Sie uns Kontaktadressen mitteilen. Eine Vorfinanzierung des Prozesses stellt für uns grds. kein Problem dar.

Für Ihre Unterstützung vielen Dank.

Antwort des Experten

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Hier ist in der Tat das Sondereigentum von dem Gemeinschaftseigentum abzugrenzen und hinsichtlich der Kostentragungslast dieses jeweils zu prüfen.

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, § 16 Wohnungseigentumsgesetz.

Kosten, die durch den Gebrauch des Sondereigentums entstehen, sind keine Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern vielmehr des Sondereigentums. Der betreffende Eigentümer hat diese Kosten grds. ausschließlich alleine zu tragen.

§ 5 konkretisiert, was Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums bzw. was Gegenstand des Gemeinschaftseigentums in Abgrenzung dazu ist:

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Sämtliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, soweit sie mehrere Wohnungen betreffen, sind Gegenstand des Gemeinschaftseigentums. Sie dienen den gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer.

Daher habe ich da meine Zweifel, ob das hier so richtig abgegrenzt wurde von der Verwaltung. Es kann natürlich auch in gewissen Grenzen etwas anderes vereinbart sein, was aber eher untypisch wäre.

Ich rechne das also auf den ersten Blick jedenfalls dem Gemeinschaftseigentum und daher der Kostentragungslast aller Eigentümer zu.

2.
Die Beantwortung der Frage zu 1. aber in der Tat offenbleiben, wenn ein Dritter wie hier einen Schaden verursacht hat.
Diese ist dann in die Pflicht zu nehmen und die Hausverwaltung der WEG hat Ihnen Angaben darüber zu machen, welche Firma hier damals tätig war.
Dann ist es höchstens eine Angelegenheit der Versicherung der Handwerkerfirma und nicht von der ehemals von Ihnen angesprochenen Versicherung.

3.
In der Tat wäre auch die Frage nach einer Mithaftung des Verwalters zu stellen, Stichwort Mitverschulden, da sein Verhalten durchaus kausal für eine Schadensausweitung gesorgt haben kann, was näher geprüft werden muss.

4.
Für die Frage, wer hier den Handwerker in Anspruch nimmt, ist natürlich wiederum die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum entscheidend.
Es könnte aber eine Ermächtigung von Ihnen an die WEG oder eben umgekehrt geben, ohne die Frage abschließend zu klären. Denn jedenfalls haben Sie oder die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Freistellung von allen Kosten im Rahmen eines Schadensersatzes.
Normalerweise würde dann Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch die Hausverwaltung hier gegenüber dem Handwerker auftreten, was Sie direkt verlangen können.
Dafür ist noch Zeit genug, da erst nach Entdeckung der Schadensverursachung die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren für einen Schadensersatzanspruch zu laufen beginnt.

5.
Entsprechend gleiches gilt für die Kosten der Heizungsspülung, da dieses voraussichtlich auch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, wie die gesamte Heizungsanlage.

6.
Auch das ist nicht von Ihnen alleine zu bezahlen.
Die Kosten hierfür und eine pauschale Mietminderung von pa € 800 (je Heizsaison) wurde zwar nur für ein Jahr von der alten WEG bzw. dem Vorverwalter bezahlt. Abe das völlig richtig, weil es dem Gemeinschaftseigentum entspringt. Das gilt dann auch sofort.

7.
Ob die Mietminderung in den beiden von Ihnen genannten Höhen so jeweils gerechtfertigt ist, ist leider aus der Ferne nur sehr schwer einzuschätzen.
Das müsste man sich schon genauer vor Ort ansehen beziehungsweise alle Mängelsymptome kennen, die für die Berechnung der Mietminderung eine Rolle spielen.

Es erscheint mir jedenfalls nicht ganz unrealistisch, wenn diese Werte derart hoch angesetzt worden sind. Aber genaueres kann man wie gesagt erst dann sagen, wenn einem der gesamte Schadensausmaß bekannt ist.

8.
Normalerweise kann eine Korrektur der Abrechnung nur binnen Jahresfrist erfolgen.
Nach meiner ersten Einschätzung gilt da nicht die regelmäßige, dreijährige Verjährungsfrist.

9.
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, § 15 Abs. 3.

Vor diesem Hintergrund habe ich Zweifel, wenn andere Plätze eingehaust worden sind, dass dann im Hinblick auf den Ihren sachgerechte Gründe dafür bestehen, dass dieser ausnahmsweise nicht eingehaust werden kann.
Das hat der Verwalter schon genauer zu begründen. Eine sachgerechte Abweichung wäre ausnahmsweise möglich, aber nur wenn eben ein Sonderfall vorliegt, der nicht mit den anderen Plätzen vergleichbar ist.

Das geht aber nur über die Verwaltung und durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Sie können das aber einseitig im Klagewege durchsetzen.

10.
Ja, doch hier können die WEG und die Baubehörde entscheidenden Einfluss nehmen.
Ersteres kann so vereinbart beziehungsweise beschlossen werden und das zuletzt genannte ist sogar noch vorrangig, denn die Baubehörde kann ich hier bauordnungsbehördliche Maßnahmen treffen, die die WEG dann gegen sich gelten lassen muss.
Öffentlich-rechtlichen Normen, die es einzuhalten gilt, sind insoweit gewissermaßen vorrangig. Privatrechtlich kann zwar im Rahmen der WEG etwas anderes geregelt werden, aber das kann dann der Baubehörde bei der Durchsetzung der öffentlich-rechtlichen Normen egal sein, das sie es nicht beachten muss.

11.
Ja, das funktioniert, d. h., Sie können den Verwalter in Anspruch nehmen; da gilt das gleiche, was ich oben sinngemäß zu den anderen Angelegenheiten geschrieben habe.
Ob es eine Sache der Versicherung ist oder nicht, ist dafür nicht entscheidend. Es wäre eine rein versicherungsrechtliche Frage.

12.
Die Abrechnung auf Erfolgshonorarbasis ist in Deutschland momentan noch nicht derart möglich, wie zum Beispiel in anderen Ländern.
Ein Erfolgshonorar (§ 49b Abs. 2 Satz 1 der Bundesrechtsanwaltsordnung) darf nur für den Einzelfall und nur dann vereinbart werden, wenn der Auftraggeber aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse bei verständiger Betrachtung ohne die Vereinbarung eines Erfolgshonorars von der Rechtsverfolgung abgehalten würde.

Entscheidend ist aber, dass Sie unabhängig vom Erfolg eine Vergütung vereinbaren können, außergerichtlich auch in einer Höhe, die unterhalb der sonstigen Vergütung liegt.

Wenn Sie wollen, kann ich Ihnen gerne Kollegen benennen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde - 05.10.2016 15:41:

Bearbeitungszeit wird gerne auch verlängert bis zum 11.10.2016

Daniel Hesterberg - 10.10.2016 16:37:

Vielen Dank, Sie erhalten heute Abend die Antwort.

Kunde - 10.10.2016 16:53:

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
ich bin bis Mittwoch Abend unterwegs. Lassen Sie sich also Zeit bis dahin (die Frist ist bis dahin nochmals verlängert). Trotzdem vielen Dank für Ihre Zwischeninfo.
Mit freundlichen Grüßen G.

Daniel Hesterberg - 10.10.2016 19:02:

Kein Problem, ich habe Ihnen schon einmal geantwortet, da ich heute Abend das eingeplant hatte. Trotzdem vielen Dank.