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Immobilienkaufvertrag prüfen

25.09.2017 | Preis: 149 € | Vertragsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Fragestellung

Zusatzinformationen:
Haus ist fast fertig. Siehe Zahlungsplan (Gekennzeichnet mit 1)
Geplant ist mitte Dezember einzuziehen. (Klausel für Termin?)
Bau wird dann noch nicht komplett fertig sein.
Sonderwünsche meinerseits müssen auch noch abgearbeitet werden.

Aufgabenstellung:
Vertrag auf für mich ungünstige Klauseln und finanzielle Risiken prüfen.
Risiken benennen und in etwa beziffern.
An welcher Position muss ich bzw. meine Bank ins Grundbuch? Was muss aus dem Grundbuch gelöscht werden?
Wann sollte die Übergabe erfolgen? (Auch wenn noch Restarbeiten offen sind)
Ab wann benötige ich Gebäude und Hausratversicherung? Geht die Versicherung erstmal vom Verkäufer auf mich über?


Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zu dem mir überlassenen Bauträgerkaufvertrag nehme ich nunmehr wie folgt Stellung:

§ 4 Bauverpflichtung und Sonderwünsche

Der Passus auf Seite 5 des Vertrages sollte wie folgt ergänzt werden:

Ziffer 4

"Der Vertragsgegenstand ist bis zum 15. Dezember 2017 bezugsfertig und die Außenanlagen vertragsgemäß bis spätestens zum 31. März 2018 herzustellen.

Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Reihenmittelhaus und die Garage nach der Verkehrsauffassung so weit fortgeschritten ist, dass den künftigen Bewohnern oder Benützern zugemutet werden kann, das Wohnhaus und die Garage zu beziehen. Als bezugsfertig gilt das Wohnhaus und die Garage demnach auch dann, wenn die Außenanlagen noch nicht restlos fertiggestellt oder noch geringfügige Rest- und/oder Nachbesserungsarbeiten zu erbringen sind.

Kommt der Veräußerer mit der bezugsfertigen Herstellung des Hauses in Verzug, so hat er für die Dauer des Verzugs eine monatliche Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von € …/qm Wohnfläche (für das Wohnhaus) an den Erwerber zu bezahlen, zahlbar monatlich im Nachhinein, für angefangene Monate entsprechend zeitanteilig. Damit sind alle Verzugsschäden abgegolten, soweit der Veräußerer nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Bei der Einzelgarage gelten die vorstehenden Regelungen entsprechend, wobei hier die Nutzungsentschädigung € … pro Monat beträgt.

Behinderungen, die der Veräußerer nicht zu vertreten hat, verlängern die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung. Dies gilt insbesondere für behördliche Beschränkungen, unvorhersehbare Arbeitskämpfe, höhere Gewalt, Sonderwünsche oder einen dadurch erforderlichen Änderungsantrag des Käufers zur Baugenehmigung."

Nachfolgende Ziffer 5 ist einzufügen:

"Die Planungs- und Bauleistungen des Veräußerers sind in den vorstehend unter § 1 erwähnten Plänen und Unterlagen beschrieben. Bei Zweifeln über den Leistungsumfang gehen dieser Vertrag und die Baubeschreibungen den Plänen vor. Zeichnerische Darstellungen von Ausstattung und Außenanlagen in den Plänen dienen lediglich als Information für Gestaltungsmöglichkeiten; dies gilt ebenso für die jeweilige Ausstattung von Bad, Küche und WC. Maßgeblich sind vielmehr allein dieser Vertrag und die unter § 1 erwähnten Pläne, Unterlagen und technischen Anforderungen sowie die Baubeschreibung (siehe Bezugsurkunde)."

§ 6 Kaufpreisfälligkeit

Auf Seite 6 Ziffer 1 sollte als letzter Satz eingefügt werden:

"Das Recht des Erwerbers zum Einbehalt bei Mängeln bleibt unberührt, der Notar hat in diesem Zusammenhang § 641 Absatz 3 BGB erläutert."

Die Raten im Zahlungsplan dürfen die in § 3 Absatz 2 Nr. 2 MaBV festgelegten Prozentsätze nicht überschreiten, da die Klausel sonst unwirksam ist. In einem solchen Fall muss Zahlung dann nach § 641 BGB erst bei Abnahme erfolgen.

Diese Klausel ist unbedenklich.

§ 8 Abnahme und Besitzübergabe

Die Formulierung zur Bezugsfertigkeit sollte insoweit auch hier verwendet werden.

Bezüglich der Abnahme empfehle ich folgende Formulierungen:

Ziffer 1.

"Die Abnahme erfolgt, sobald das Reihenmittelhaus, die Garage und die Außenanlagen vertragsgemäß hergestellt sind bzw. Bezugsfertigkeit vorliegt. Eine getrennte Abnahme für das Reihenmittelhaus, die Garage und die Außenanlagen ist zulässig."

Ziffer 2, 3 und 4 sind unbedenklich.

Ziffer 5 ist falsch. Der Erwerber gilt mit Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer.

Es wäre vielleicht noch folgende Klausel zu erwägen:

"Der Erwerber ist berechtigt, Dritte zur Abnahme zu bevollmächtigen."

Das könnte für Sie von Vorteil sein, um einen Experten mit ins Boot zu nehmen.

§ 9 Haftung für Sachmängel und Rechtsmängel

Aus Ziffer 6 ergibt sich, dass der Veräußerer Ihnen das Eigentum am Vertragsgegenstand frei von Belastungen und Rechten Dritter zu verschaffen hat, soweit in der notariellen Urkunde nichts anderes geregelt ist.
Diese Verpflichtung bezieht sich auf die Belastungen im Grundbuch - siehe hierzu Seite 2 und 3 des Vertrages.

Nicht zu beseitigen sind insoweit die Eigentumsvormerkung für Sie sowie die Dienstbarkeiten.
Wenn die Grundschuld gelöscht ist, wird Ihre Bank mit ihrer Sicherheit an Rangstelle 1 ins Grundbuch treten.

Es ist vertraglich geregelt, dass die Löschung der in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechte spätestens mit Eigentumsübertragung auf Sie als Erwerber auf Kosten des Veräußerers zu erfolgen hat.

Die Versicherung des Veräußerers geht automatisch auf Sie über. Ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch können Sie binnen eines Monats den Versicherungsvertrag außerordentlich kündigen.

Es handelt sich ansonsten in dem Vertragsentwurf im weiteren um rechtlich unbedenkliche Klauseln und Formulierungen, die keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken unterliegen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.
Anderenfalls freue ich mich über eine positive Bewertung.

Gerne höre ich von Ihnen.



Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

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Kommentare

Insgesamt 8 Kommentare
Karlheinz Roth - 25.09.2017 16:02:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.
Es wird höflich angefragt, ob die "Deadline" bis zum 29.09.2017, 15.00 Uhr, verlängert werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Kunde - 25.09.2017 16:58:

Sehr geehrter Herr Roth,
Notartemin ist am 04.10.17.
Änderungen sollten eine Woche vorher angemeldet werden.
Deadline kann also maximal auf 27.09.17 15Uhr verschoben werden.
Ist das OK für Sie?
MfG
Daniel Metz

Karlheinz Roth - 26.09.2017 07:22:

Sehr geehrter Ratsuchender,

das würde passen.

MfG
RA K. Roth

Karlheinz Roth - 26.09.2017 09:30:

Guten Morgen,

die Verlängerung der Deadline müssen Sie hier auf der Plattform vornehmen.

MfG
RA K. Roth

Kunde - 26.09.2017 09:57:

erledigt

Karlheinz Roth - 26.09.2017 09:59:

Vielen Dank !

Kunde - 28.09.2017 14:33:

Hallo Herr Roth,

§ 8 Abnahme und Besitzübergabe
Ziffer 5 habe ich folgende Rückantwort vom Notariat erhalten:

die vorgeschlagenen Formulierungen waren aus einem anderen Vorgang mit Bezugsurkunde, dies liegt hier so nicht vor, Ziffer 5 bei § 8 habe ich ganz herausgenommen, ist eine Formulierung für den Erwerb von Wohnungseigentum.

Ist das akzeptabel, bzw. wann bin ich denn Eigentümer wenn jetzt nichts mehr drinsteht?


MfG
Daniel Metz

Karlheinz Roth - 28.09.2017 15:57:

Hallo,

ja, das ist ohne weiteres akzeptabel.

Der Verkäufer kann das Eigentum am Objekt (samt der darin verkörperten Bauleistung) zurückbehalten, bis der Käufer den geschuldeten Kaufpreis entrichtet hat.

Hier gibt es zur Absicherung des Bauträgers folgende Möglichkeiten:

1)
Die Einigung über den Übergang des Eigentums (Auflassung) wird bereits in der Urkunde erklärt und der Notar angewiesen, den Vollzug im Grundbuch erst herbeizuführen, wenn ihn der Bauträger hierzu schriftlich anweist oder der Käufer die Zahlung nachgewiesen hat.

2)
Die Auflassung kann auch erst in getrennter Urkunde, zu welcher der Bauträger typischerweise Vollmacht erhält, protokolliert werden. Dies führt zwar zu geringfügig höheren Notarkosten, bietet aber den Vorteil, dass alle nachträglichen Vereinbarungen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedürfen, allerdings eine Aufhebung bei endgültigem Scheitern des Vertrags formfrei möglich ist.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth