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Immobilienkauf

| Preis: 50 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrter Herr Schröter,

am 03.12.2016 nahm ich telefonisch an einer Grundstücksauktion der Norddeutschen Grundstücksauktionen AG in Rostock teil. Dabei habe ich ein Grundstück, dass als Grünfläche mit Baumbestand aufgerufen wurde ersteigert. Nachdem ich nun als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden bin, stellte sich heraus, dass es sich bei dem Grundstück in Wirklichkeit um eine Waldfläche handelt. Die Forstbehörde wird nach telefonischer Auskunft einer Waldumwandlung nicht stattgeben.
Da ich keine Waldfläche, sondern eine Grünfläche erwerben wollte, stellt sich die Frage, ob ich diesen Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln kann (Kaufpreis des Grundstückes lag bei 19.500 Euro), denn es wurde mit keinem Wort erwähnt, dass das Grundstück eine Waldfläche darstellt.
Durch die Ausweisung als Waldfläche ist leider die Nutzung des Grundstückes nicht wie in der von mir geplanten Art und Weise möglich. Verkäufer ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Schwerin.
Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Nach § 5 Abs. 2 Nr. 5 und 9 BauGB wird zwischen Gründfläche und Landwirtschaftlicher Fläsche/Wald unterschieden.

Für einen Minderungsanspruch oder Anspruch auf Rückabwicklung wäre nachzuweisen, dass die Verkäufer wissentliche falsche Angaben gemacht hat und dabei arglistig handelte.

2. In dem notariellen Kaufvertrag als auch in den Anlagen auf die verweisen wird, wird durchängig eine Grünfläche angegeben. Laut Anlage 1 existiert ein Schreiben des Amtes Kellinghusen wonach das Flurstück Gegenstand eines Flächennutzungsplanes sei und als Wohnbaufläche ausgewiesen ist.

Durch den Verweis in dem Notarvertrag auf die Anlagen finden diese in dem Kaufvertrag ihren Niederschlag.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass "eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt."

(BGH Urteil vom 06.11.2015, Az.: V ZR 78/14).

Im Umkehrschluss handelt es durch den Verweis auf die Anlagen bei der Grünfläche um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die durch die Käuferin nicht eingehalten wurde.

Sollte im Grundbuchblatt ebenfalls eine Waldfläche im Bestandsverzeichnis ausgewiesen sein, dürfte die Verkäufer falsche Angaben gemacht haben, was aus meiner Sicht für eine Arglist reichen dürfte und zu einer Rückabwicklung des Kaufpreises berechtigt.

3. Erforderlich ist aber, dass die fehlerhalften Angaben durch den Grundbuchauszug sich bestätigen.

Zur weiteren Vorgehensweise sollten Sie daher einen unbeglaubigten Grundbuchauszug anfordern und bei dem Auktionator eine Übersendung des Schreiben des Amtes Kellinghusen einfordern. Sobald Ihnen diese Unterlagen vorliegen, sollten Sie die Notarin und die Verkäufer kontaktieren und die Rückabwicklung des Kaufvertrages nebst Erstattung aller angefallen Kosten einfordern.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
04.10.2017 11:42 Uhr
Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen dank für Ihrer schnelle Rückantwort. Erlauben Sie mir bitte diese Rückfrage:
Entsprechend Ihren Empfehlung habe ich nun einen Grundbuchauszug und das Schreiben der Stadt Kellinghusen vorliegen.
Im Grundbuchauszug steht als Wirtschaftsart Waldfläche.
In dem Schrieben der Stadt Kellinghusen wird aber auch bestätigt, das es sich laut Flächennutzungsplan um Wohnbaufläche handelt und die bisherige Nutzung Stellfläche und Bäume darstellt.
Laut einer Rücksprache mit dem Aktionshaus werden die Inhalte des Auslobungstextes mit dem Einlieferer abgestimmt. Ich sehe hier zwar den Grundbuchbeschrieb für mich sprechen, aber die Auskunft der Stadt gegen mich bzw. für den Verkäufer.

In wie weit kann der Verkäufer sich auf die schriftliche Auskunft der Stadt Kellinghusen, die als Aussage Stellfläche mit Bäumen abgegeben hat beziehen und die Wirtschafsart Waldfläche die im Grundbuch steht, deren Eintrag ja auch sicherlich älter ist als die Auskunft der Stadt, außen vor lassen.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

E. S.

Marcus Schröter
06.10.2017 23:44 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

In den notariellen Kaufvertrag wird nicht auf eine Waldfläche verwiesen, so dass es auf die Angaben in dem Versteigerungstermin und dem Expose ankommt. Verkürzt ausgeführt, hat die Verkäuferin nicht das verkauft was angeboten und vereinbart war.

Das Schreiben der Stadt spricht aus meiner Sicht nicht dagegen, da es sich um eine Stellfläche mit Bäumen handelt, was die mögliche Nutzung gegenüber eine Walfläche erweitert.

Insoweit wäre eine Rückabwicklung des Kaufvertrages durchaus in Erwägung zu ziehen, da hier falsche Angaben gemacht wurden.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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