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Immobilienkauf entgeltliches Wohnrecht und Nutzung

| Preis: 69 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Dipl.-Kfm. Dr. Rainer Schenk

Ich habe ein Haus von Verwandten 1.Grades zu einem marktüblichen Preis (Auskunft Notar) gekauft. Für die Verwandten wurde ein entgeltliches Wohnrecht (400€ kalt + aller NK) im notariellen Kaufvertrag eingetragen. Marktüblicher Mietzins läge bei 1000-1500€. Daneben wohnt niemand in dem Haus. Das Finanzamt fragt jetzt nach der Nutzung des Hauses.
Gibt es jetzt bei der Antwort irgendwelche Dinge zu beachten, die sich nachteilig auswirken können?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

InIhrem Fall geht es darum, ob es sich um ein voll entgeltliches Erwerbsgeschäft gehandelt hat, d.h. entspricht der Kaufpreis zzgl. de, bewerteten Wohnrecht tatsächlich auch dem Verkehrswert. Dieses Wohnrecht muss entsprechend berechnet werden. Zur Berechnung benötigt man zunächst den Nettomietwert.

In Ihrem Fall wäre der jährliche Mietzins auf Basis obiger Angaben = 1.000 - 1.500 Euro monatlich. Bei Annahme von 1.250 Euro monatlich (Mittelwert) ergäbe sich ein jährlicher Nettomietwert in Höhe von 12.000 Euro. Davon abziehen müsste man die tatsächliche Miete, die die Verwandten zahlen, also 4.800 Euro per annum. Als Zwischenwert ergäbe sich dann 850 Euro x 12 = 10.200 Euro.

Der so erhaltene Zwischenwert gibt die jährlich zu erwartenden saldierten Mieteinnahmen wieder und ist die Basis zur Berechnung des Wohnrechts..

Anschließend muss man die Lebenserwartung der Wohnberechtigten heranziehen. Hierfür ermittelt man den Leibrentenbarwertfaktor, den man anhand der amtlichen Sterbetafeln des Bewertungsgesetzes ermittelt. Das Alter der Wohnrechtsberechtigten ist hierfür maßgeblich. Den oben ermittelten Zwischenwert multipliziert man mit dem Rentenbarwertfaktor. Das Ergebnis stellt den Wert des Wohnrechts dar.

Jetzt geben Sie oben an, dass der Kaufpreis bereits marktüblich sei und zwar ohne Wohnrecht? Dann hätten Sie selbst bzgl. der Schenkungssteuer kein Problem, weil Sie zusätzlich zum Kaufpreis noch ein Wohnrecht eingeräumt hätten. Eine Bereicherung wäre für Sie dann nicht gegeben, jedoch für diejenigen, zu deren Gunsten das Wohnrecht eingeräumt wurde.

Sollte Ich Ihren Sachverhalt jedoch so interpretieren, dass der Kaufpreis entsprechend niedriger angesetzt wurde, weil das Wohnrecht eingeräumt wurde, dann wäre zu prüfen, ob die Summe aus tatsächlichem Kaufpreis zzgl. Wert des Wohnrechts dem Verkehrswert entsprechen. Wäre dies der Fall, läge auch keine Schenkung vor. Ist der Verkehrswert aber höher als die vorbezeichneten Summe, ergäbe sich in Höhe des überschießenden teils eine Schenkung.

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich eine weitere Berechnung nicht im Rahmen dieser Erstberatung, dem von Ihnen gebotenen Preis und den von Ihnen gemachten Angaben vornehmen kann. Gerne können Sie jedoch über yourXpert durch mich eine genaue Wertermittlung vornehmen lassen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Rainer Schenk
Steuerberater

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