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Immobilienbesteuerung

| Preis: 29 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Guten Tag Herr Thomas

möchte gerne mein Baugrundstück verkaufen und habe bedenken
als gewerblich eingestuft zu werden.
Fällt auch ein Baugrundstück aus der 3 Objektgrenze wenn ich dies 5 Jahre in meinem Besitz halte
oder gilt das nur für selbstgenutzte Immobilien?

Hier meine Objekte, die ich selbst bewohnt hatte

Groß Umstadt
Hauskauf 09.02.2011 Verkauf 26.02.2016
(Gemeldet aber erst 09/2012 und abgemeldet 01/2017)

Münster
Hauskauf 05/2016. Verkauf 09/2019
Angrenzendes Grundstück Kauf 10/2016 Verkauf 09/2019

Groß Umstadt
Baugrundstück Kauf 03/2017

Habe es nicht bebaut, weil ich ein anderes Objekt gefunden habe und bewohne.

Wann kann ich das Baugrundstück verkaufen damit sicher kein gewerblicher Grundstückshandel
unterstellt werden kann ?
Habe einen Käufer der ggf. auch noch zwei Jahre warten würde, aber jetzt schon
einen privaten Vorvertrag abschließen will um Planungssicherheit zu haben.

Vielen Dank für Ihre Einschätzung

Grüße


Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt,ist immer anhand des Einzelfalles zu entscheiden. Die Verwaltungsanweisung zur "Drei-Objekte-Grenze" (BMF vom 26. 3. 2004) zeigt jedoch die grundlegenden Beurteilungskritertien auf, die das zur Prüfung Finanzamt anwendet.

Demnach ist in der Regel von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte ge- und wieder verkauft werden.

Allerdings werden einige Objekte von vorneherein nicht mitgezählt, nämlich insbesondere Objekte, die langfristig, also mindestens fünf Jahre, zu eigenen Wohnszwecken genutzt wurden (ebenda, Tz. 10). Bei einer kürzeren Nutzung müssten entsprechenden Gründe vorgebracht werden (es wäre darzulegen, dass die Veräußerung auf offensichtlichen
Sachzwängen beruhte).

Somit kann bei den eher kurzfristigen Käufen und Verkäufen mit kurzfristiger Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ggf. ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt werden.

Ihr Fall wäre ein Grenzfall. Sie haben das Objekt Groß-Umstadt zwar länger als fünf Jahre bewohnt, jedoch bestehen hier ggf. aufgrund der Meldeproblematik Nachweisprobleme. In Münster liegen zwei Objekte vor, das unbebaute Grundstück in Groß-Umstadt wäre im Zweifel als viertes Objekt anzusehen. Daneben wäre noch zu prüfen, ob beispielsweise eine Tätigkeit in der Bau- oder Immobilienwirtschaft vorliegt oder andere Indizien, die auf einen Erwerb der Objekte mit zumindest bedingter Verkaufsabsicht hinweisen.

Ein Vorvertrag kann als Verpflichtungsgeschäft als Verkauf gewertet werden, somit wäre davon abzuraten.

Insofern wäre ein Abwarten anzuraten, um die Fünf-Jahre-Frist tatsächlich zu überschreiten.

Vollständige Rechtssicherheit könnte allerdings lediglich eine verbindliche Anfrage bei Ihrem Finanzamt bringen (bevor der Lebenssachverhalt verwirklicht wird, also vor Veräußerung), diese ist allerdings kostenpflichtig und benötigt häufig drei bis sechs Monate Bearbeitungszeit. Es wäre darauf zu achten, dass der angefragte Lebenssachverhalt exakt dem später realisierten Lebenssachverhalt entspricht, da sonst die Verbindlichkeit nicht mehr gegeben wäre.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde
02.09.2020 13:38 Uhr
Hallo Herr Thomas,
vielen Dank für die tolle ausführliche Beratung.
Trotzdem wollte ich nochmal erfragen, ob auch unbebaute Grundstücke nicht mitgezählt werden wenn diese 5 Jahre in meinem Besitz sind.
Wenn ich also bis 2022 warte, wäre das raus und ich müsste keine Bedenken beim Verkauf haben ?
Würde dann auch kein Vorvertrag machen !
Tätigkeit in Bau u. Immobilienwirtschaft liegt bei mir nicht vor!
Unabhängig davon wäre rechnerisch das Grundstück
auch in 03/2021 schon wieder aus der 3 Objektgrenze raus ?! Da dies jedoch relativ eng gesteckt wäre, hoffe ich mit der 5 Jahresfrist auf der sicheren Seite zu sein.

Vielen Dank nochmal und herzliche Grüße
Dagmar Schroth
Kunde
03.09.2020 18:10 Uhr
Hallo nochmal, darf ich noch mit einer weiteren Antwort rechnen ? Vielen Dank und Grüße
Dagmar Schroth
Bernd Thomas
03.09.2020 18:36 Uhr
Sehr geehrte Frau Schroth,

entschuldigen Sie die verspätete Rückmeldung, ich hatte die Rückfrage übersehen.

Unbebaute Grundstücke zählen auch mit.

Das mit den fünf Jahren ist auch keine absolut taggenaue Frist, sondern nur eine "grobe Linie", nach der das Finanzamt vorgeht. Somit ist ein "Sicherheitspuffer" immer ratsam, da Sie (wie bereits ausgeführt) an der Grenze sind.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater
Kunde
05.09.2020 14:52 Uhr
Hallo Herr Thomas

Sorry, aber hier letzte Frage

...wenn ich das richtig verstehe habe ich auch keine Sicherheit, wenn ich1 Jahr Sicherheitspuffer einbaue und 2023 verkaufen würde?
Müsste ich in jedem Fall beim FA Anfrage stellen und schlafende Hunde wecken?

Danke nochmal herzlich für Ihre Geduld
aber da hängt so viel für mich ab.

Grüße
Dagmar Schroth
Bernd Thomas
05.09.2020 15:32 Uhr
Sehr geehrte Frau Schroth,

leider gibt es keine festen Grenzen, sondern es ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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