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Immobilie/Kauf/Verkauf/Schenkung

06.02.2016 | Preis: 56 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Fragestellung

1. Unser Sohn (48 Jahre alt) hat vor 8 Jahren für 275.000 Euro eine
Immobilie gekauft, die er mit seiner Familie bis heute bewohnt.
Im vergangenen Jahr hat er die Hypotheken-Finanzierung für weitere
10 Jahre abgeschlossen.

2. Wir, die Eltern (76 Jahre alt), haben vor 35 Jahren ein Haus mit
Einliegerwohnung gebaut.

Unsere Wohnung ist 150 qm, die Einliegerwohnung 50 qm groß.
Die Einliegerwohnung wurde bis heute immer an Fremde vermietet.

3. Aus Altersgründen und wegen niedriger Rente überlegen wir,
dass unser Sohn mit Familie in unsere Wohnung, und wir in die
Einliegerwohnung ziehen.

4. Das Prozedere haben wir sicherlich sehr laienhaft so vorgesehen:
a) Unser Sohn verkauft seine Immobilie für 275.000 Euro.

Die im vergangenen Jahr für 10 Jahre abgeschlossene Hypotheken-
Finanzierung bedient er weiter.

b) Unser Sohn schenkt uns, den Eltern, den Erlös aus dem Hausverkauf.
Wir verrenten den Betrag von etwa 275.000 Euro und erhalten damit
eine spürbare Renten-Aufbesserung.

5. Im Gegenzug schenken/vererben wir unserem Sohn/Familie unser Haus
Wert: 300.000 Euro.

6. Gibt es einen besseren Vorschlag – besonders auch unter recht-/steuerrechtlichen
Gesichtspunkten (Grunderwerbssteuer, Erb-/Schenkungssteuer,
Zinsbesteuerung Kapitalverrentung etc. pp.).

Antwort des Experten

Sehr geehrte Ratuchende,

ich schildere zunächst einmal die steuerlichen Folgen der beabsichtigten Konstruktion:

1) Verkauf Immobilie (Sohn) zu 275.000 Euro an Dritte und Weitergabe des Verkaufserlöses an Eltern

Der Verkauf unterliegt von Anfang an nicht der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäftes, da eine Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgte.
D.h. ein möglicher Veräußerungsgewinn würde trotz der noch nicht abgelaufenen Veräußerungsfrist von zehn Jahren nicht besteuert werden.

Die Schenkung des Veräußerungserlöses in Form der Barmittel von je ca. 137.500 Euro (Vater, Mutter je 1/2) übersteigt Ihren persönlichen Freibetrag gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG in Höhe von je 20.000 Euro (je + 117.500 Euro).
Es würde folglich Schenkungsteuer anfallen (20 % v. 117.500 Euro = 23.500 Euro x 2 ergibt 47.000 Euro).

2) Schenkung des Hauses der Eltern an den Sohn

Die Übertragung des Eigentum Ihres Hauses auf den Sohn ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG), da Sie in gerader Linie verwandt sind.
Ihr Sohn erwirbt in der Folge unentgeltlich zu je 1/2 von Vater und Mutter die Grundstücksanteile.
Sein Freibetrag gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG beträgt jeweils 400.000 Euro, der Schenkungsanteil 150.000 Euro.

Schenkungsteuer würde hier nicht anfallen. Weitere Schenkungen oder Erbschaften innerhalb von zehn Jahren werden jedoch zusammengerechnet, Daher ist die weitere Planung in dieser Hinsicht zu bedenken.

3) Kapitalverrentung

Die geschenkten Barmittel werden zur Kapitalverrentung angelegt. Zinsanteile die dadurch erwirtschaftet werden, unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Es ist möglich im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung einen Antrag auf Günstigerprüfung zu stellen (§ 32 d Abs. 6 EStG). Falls Ihr persönlicher Steuersatz unter 25 % liegen sollte, wird dieser angewandt.


Alternative

1) Verkauf Haus der Eltern an den Sohn

Dieser Vorgang unterliegt nicht den Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG), da die Veräußerungsfrist in Höhe von zehn Jahren bereits abgelaufen ist.
Nach den Angaben im Sachverhalt beabsichtigen Sie ohnehin die Übertragungen auch anhand der tatsächlichen Werte vorzunehmen (vgl. Nr. 1 Ihr Vorschlag). Somit sollte nichts dagegen sprechen zu dem ungefähren Wert der Immobilie den Verkauf zu vereinbaren. Auch wenn Sie statt 300.000 Euro nur zu 275.000 Euro veräußern, wäre die Schenkung nur jeweils 12.5000 Euro und damit problemlos innerhalb des Freibetrags.
Schenkungsteuer fällt nicht an, der Freibetrag beträgt jeweils 400.000 Euro.

2) Sohn verkauft sein Haus an Dritte zum Wert von 275.000 Euro

Wie bereits ausgeführt ist der Verkauf an den Dritten nicht einkommensteuerpflichtig, da Ihr Sohn das Haus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

3) Zahlung des vereinbarten Kaufpreis an den Sohn; Anlage des Verkaufserlöses zur Kapitalverrentung

Die Weitergabe des Verkaufserlöses ist nun folgenlos hinsichtlich der Schenkungsteuer. Der erhaltene Kaufpreis kann zur Kapitalverrentung angelegt werden. Auf die Zinsanteile fällt 25 % Abgeltungssteuer an. Ich verweise auf meine ursprünglichen Ausführungen oben unter Nr. 3.

Ich empfehle die beschriebene alternative Vorgehensweise.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Ihre Rückfragen können Sie gerne über die Kommentarfunktion stellen, um Unklarheiten zu beseitigen.Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Björn Balluff - 06.02.2016 10:38:

Guten Morgen,

vielen Dank für den Auftrag. Es müssen hier verschiedene steuerrechtliche Einflüsse geprüft werden, was zu einer recht aufwändigen Prüfung führt.
Ich schlage daher ein Erhöhung des Honorars um 25 Euro vor.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

Björn Balluff - 09.02.2016 17:52:

Guten Abend,

vielen Dank für die Bewertung! Waren Sie ein Stück weit unzufrieden mit der Antwort, da Sie nur 3,5 Sterne von 5 Sternen gegeben haben? Ich würde gerne wissen, was gefehlt hat.

Beste Grüße,
Björn Balluff