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Ideale Rückzahlungsrate und Mietsumme

| Preis: 55 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Hallo,

Ich plane den Erbwerb einer Immobilie. Ich würde gerne wissen welche Rückzahlungsrate/Mieteinnahme für mich am meisten Steuervorteil geben würde. Einerseits soll man niedrig zurückzahlen und niedrig einnehmen da man so den Großteil per Afa abschreiben kann, andererseits ist man nach 10 Jahren mit der Abschreibung durch. Ich brauche in diesem Thema eine Beratung.

Ebenfalls würde ich gerne wissen, wie es aussehen würde, wenn ich eine weitere Immobilie zum Eigennutz erwerbe. Würde dies meine Situation ändern?

Was wird von mir benötigt?

- Gehaltsnachweis
- Kosten der Immobilie
etc.?


Guten Morgen und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Zu Ihrer Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt antworten.

Zunächst vorab: den größten steuerlichen Vorteil haben Sie immer dann, wenn Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung möglichst gering ausfallen oder sich dadurch ein Verlust ergibt.

In Anbetracht der niedrigen Zinsen, begrenzter Abschreibungsmöglichkeiten sowie eines hohen Mietniveaus ist es heutezutage allerdings recht schwierig geworden, Verluste zu generieren.

Zu den Einnahmen:
Vom Finanzamt wird gefordert, dass die vereinbarte Kaltmiete mind. 66% der ortsüblichen Kaltmiete betragen muss, damit das Mietverhältnis als voll entgeltich gilt und Sie die Werbungskosten zu 100% abziehen dürfen. Liegt die Kaltmiete unter 66%, so können die Werbungskosten nur noch anteilig abgezogen werden. Wichtig im Zusammenhang mit der vereinbarten Kaltmiete ist natürlich auch, dass Sie aus der Miete den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) weitestgehend bedienen können sollten, wenn Sie aus Ihren übrigen Einnahmen/Vermögen nicht allzu viel zusetzen wollen.

Werbungskosten:

Sie können bezogen auf die Gebäudesubstanz grundsätz 2% Abschreibungen p.a. geltend machen. Das heißt, die Abschreibungsdauer beträgt generell 50 Jahre (und nicht 10 jahre wie von Ihnen angenommen). Sollte es sich um einen Neubau handeln (Bauantrag nach August 2018) könnten Sie ggfs. in den ersten 5 Jahren noch zusätzliche 4% Sonderabschreibungen geltend machen und damit Ihre Einkünfte deutlich reduzieren.
Schätzt man den Wert der Gebäudesubstanz auf 170.000 EUR, so könnten Sie pro Jahr als mind. 2% = 3.400 EUR an Abschreibungen (ohne Sonderabschreibung) geltend machen.

Wie schon erwähnt, können Sie ebenfalls den Zinsaufwand steuerlich geltend machen. Bei einer Finanzierung von 220.000 EUR fallen somit anfänglich etwa 3.000 EUR Zinsen p.a. an. Je nachdem, wie hoch die mtl. Rate ist, tilgen Sie schneller oder langsamer. Bei einem angenommenen Zinssatz von 1,5% p.a. sparen Sie pro 1.000 EUR Tilgung dann jedoch nur 15 EUR Zinsen. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von ca. 30% entspricht dieses in etwa 5 EUR Steuern.

In Summe haben Sie also überschlägig mind. ca. 6.400 EUR Werbungskosten. Wenn Sie es steuerlich optimal gestalten wollen, sollte also die Miete nicht über 6.400 EUR p.a.  liegen, wobei dieser Wert dann nicht 66% der orstüblichen Kaltmiete unterschreiten darf (siehe oben). In diesem Beispiel erkennen Sie, dass Sie also max. 533 EUR p.M. als Miete verlangen dürften. Wenn Sie also 800 EUR pro Monat zurück zahlen wollen, müssten Sie ca. 267 EUR/Monat zuschießen.

Insgesamt würde ich dazu raten, die Miete marktüblich zu vereinbaren und nicht zu sehr auf das steuerlich optimale Ergebnis zu schauen. Denn unter dem Strich müssen Sie von 100 EUR mehr Miete (bzw. Überschuss bei der Vermietung) zwar ca. 30 EUR mehr Steuern zahlen. Aber Ihnen verbleiben auch 70 EUR mehr um zu tilgen. Unter Liquidiätsgesichtspunkten halte ich es daher für besser, darauf zu achten, dass Sie eine marktübliche Miete erzielen. Denn dadurch bauen Sie überwiegend Vermögen auf bzw. tilgen Schulden aus der Miete, die ein fremder Dritter an Sie zahlt.

Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben, sind diese Kosten für Sie steuerlich nicht relevant und können grundsätzlich nicht geltend gemacht werden. Es verändert sich dadurch auch nicht die Beurteilung bzgl. der vermieteten Immobilie.


Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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