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Hundehaltung in Mietwohnung

| Preis: 51 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Ray Migge

Folgender Sachverhalt:
Wir haben eine Eigentumswohnung, in die ab 01.02.17 neue Mieter einziehen. Der Mietvertrag wurde am 05.11.16 unterzeichnet.
Laut Hausordnung sind Hunde im Haus gestattet. Im Mietvertrag steht folgende Klausel: „Haltung von Kleintieren ist nach vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Andere Tiere dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters gehalten oder vorübergehend aufgenommen werden. Der Vermieter kann die erteilte Zustimmung widerrufen u. eine ohne Zustimmung zulässige Tierhaltung untersagen, wenn Auflagen nicht eingehalten, Bewohner, Gebäude oder Grundstücke gefährdet oder beeinträchtigt oder Nachbarn belästig werden oder sich Umstände ergeben, unter denen eine Zustimmung nicht mehr erteilt werden würde.
Die neuen Mieter möchten jetzt doch einen jungen Hund (für die Wohnung angemessene Größe) für ca, 6-9- Monate vorübergehen halten. Wir haben dies zunächst abgelehnt, da die Wohnung sehr hochwertig und erst 2 Jahre alt ist. Wir haben dies abgelehnt aufgrund möglicher Beschädigungen. Die Mieter meinen, es sei rechtlich nicht zulässig die Haltung von Hunden zu untersagen. Ist dies korrekt?

Hat die Klausel im Mietvertrag somit keine Gültigkeit? Unter welchen Umständen können wir den Hund ablehnen? Ist es möglich eine individuelle Vereinbarung zu treffen bzgl. zeitlicher Begrenzung der Haltung (6-9 Monate), Schadensersatz für alle Schäden auch die im Rahmen einer normalen Abnutzung entstanden sind, Schutzmaßnahmen wie spezielle Folie an Türrahmen etc.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragen möchte ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Vorneweg: Grundsätzlich kann in einem Mietvertrag nicht eine generelle Zustimmungspflicht für die Tierhaltung vorgeschrieben werden, da dies auch die Haltung von Kleintieren beinhalten würde (Zierfische, Kanarienvögel, etc.). Eine solche Kleintierhaltung gehört jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch von Wohnungen und kann daher nicht von einer Zustimmung der Vermieter abhängig gemacht werden. Gerade dies ist jedoch in Ihrem Vertrag geschehen. Daher dürfte diese Klausel unwirksam sein.

Hunde zählen allerdings nicht zu Kleintieren. Daher kann hier eine Zustimmungspflicht im Mietvertrag verankert werden. Dies ist vorliegend geschehen.

Nun ist zu prüfen, ob Sie diese Zustimmung den Mietern verweigern dürfen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass die Umstände jedes Einzelfalls zu berücksichtigten sind und die Interessen aller Beteiligten abgewogen werden müssen. Die Zustimmung kann daher nicht pauschal und ohne triftigen Grund verweigert (oder widerrufen) werden.

Triftige Gründe für die Verweigerung wären etwa die nachhaltige Störung der Nachbarn oder wenn der Hund eine Geafhr für die Mietsache darstellen könnte.

An diesen sehr weit gefassten Kriterien erkennt man, dass tatsächlich im Einzelfall abgewogen werden muss.

In Ihrem Fall gibt es noch keine Erfahrungen mit der Tierhaltung der Mieter, daher kann auch nicht abgeschätzt werden, ob aufgrund der individuellen Umgangsform der Mieter mit den Tieren eine nachhaltige Störung der Nachbarn zu befürchten ist. Auch kann nicht grundsätzlich bei Junghunden eine Störungsgeneigtheit angenommen werden. Daher dürfte das Argument, dass Sie Störungen befürchten, nicht genügen, um die Zustimmung zur Hundehaltung zu verweigern.

Eine Gefahrt für die Mietsache könnte natürlich dadurch bestehen, dass der Hund die von Ihnen als fast neu beschriebene Wohnung in besonderer Weise verdreckt oder beschädigt. Allerdings müssen Mieter ohnehin für Schäden in der Wohnung aufkommen, wenn diese von den Mietern oder deren Tieren verursacht worden sind. Von daher sind Sie als Vermieter gegen das Risiko von Schäden ohnehin abgesichert, was die Verweigerung der Zustimmung schwierig gestalten dürfte.

Erschwerend kommt auch hinzu, dass in der Hausordnung die Haltung von Hunden erlaubt ist. Sollten andere Hunde im Haus gehalten werden, so könnten Sie verpflichtet sein, ebenfalls die Haltung eines Hundes zu erlauben.

Es ist Ihnen natürlich völlig unbenommen, eine individuelle vertragliche Vereinbarung über die Haltung des Hundes zu treffen. Sie können darin die besondere Schadensersatzpflichtigkeit der Mieter festhalten. Eine zeitliche Begrenzung dürfte dagegen schwierig sein, da dies einer Erlaubnis der Haltung gleich kommt, welche sodann in der Zukunft widerrufen würde. Für den Widerruf der Zustimmung gelten aber die von mir oben genannten Voraussetzungen. Wenn aber in der Zeit der Hundehaltung keine Anhaltspunkte für eine Störung oder Gefahr gegeben sind, dann dürfte ein Widerruf der Zustimmung nicht möglich sein.

Ich hoffe, Ihnen trotz des sicherlich nicht ganz zufriedenstellenden Ergebnisses eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Bei Nach- oder Rückfragen nutzen Sie bitte gerne die kostenlose Kommentarfunktion.

Mit bestem Gruß

Ray Migge
-Rechtsanwalt-

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Hallo,

danke für Ihre Antwort.
Sie schreiben : "Sie können darin die besondere Schadensersatzpflichtigkeit der Mieter festhalten. Eine zeitliche Begrenzung dürfte dagegen schwierig sein, da dies einer Erlaubnis der Haltung gleich kommt, welche sodann in der Zukunft widerrufen würde."
Es sieht sowieso aus, dass wir die Hundehaltung erlauben "müssen". Wenn wir dies tun, welche Nachteile haben wir dann von der individuellen Vereinbarung mit zeitlicher Begrenzung ? Aus unserer Sicht würde dies die Mieter an Ihrem Versprechen den Hund nach 6 Monaten loszuwerden mehr binden. Auch wenn dies vor Gericht nicht gültig ist.
Würde diese Begrenzung dann auch andere Bestandsteile der individuellen Vereinbarung nichtig machen ?

Was macht eine individuelle Vereinbarung aus ? Formulierung ? (im Vergleich zum Mietvertrag)

VG
Alexandre M.
07.01.2017 16:09 Uhr
Ray Migge
Sehr geehrter Ratsuchender,

eine individuelle Vereinbarung müssen Sie sich einfach wie einen normalen Vertrag vorstellen. Überschreiben würde ich diese Vereinbarung etwa mit "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom ...". Ansonsten gibt es keine Voraussetzungen, wie diese Vereinbarung gestaltet werden muss. Es ist Ihre Entscheidung, was Sie und wie Sie etwas in den Vertrag aufnehmen.

Wenn die zeitliche Befristung aus dem Vertrag von einem Gericht als nicht wirksam erachtet werden sollte, verlieren dadurch andere Bestandteile des Vertrages nicht ihre Wirksamkeit. Nur diese eine Klausel würde unwirksam sein.

Insofern gebe ich Ihnen Recht, dass auch eine unwirksame Klausel Ihre Mieter zur Einhaltung ihres "Versprechens" bewegen könnte.

Als Formulierung für die Schadensersatzpflichten könnten Sie etwa nutze: "Die Mieter verpflichten sich, sämtliche durch die Haltung des Hundes XYZ verursachten Schäden an den Mieträumen sowie dem Inventar des Vermieters zu ersetzen. Bei einer durch die Haltung des Hundes verursachten Abnutzung der Mietsache, welche über die übliche Abnutzung einer Mietsache hinaus geht, sind die Mieter zur Wiederherstellung des Zustandes der Mietsache verpflichtet, in welchem sich die diese zu Beginn des Mietverhältnisses befunden hat. Diese Pflicht schließt etwaig notwendige Schönheitsreparaturen mit ein."

Bei weiteren Fragen, zögern Sie bitte nicht, nochmals die Kommentarfunktion zu nutzen.

Mit bestem Gruß

Ray Migge
-Rechtsanwalt-

07.01.2017 16:26 Uhr

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