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Hausverwaltung der WEG untätig

| Preis: 55 € | Wohnungseigentumsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrter Herr Schröter,

ich habe ein Problem mit meiner Hausverwaltung die unsere WEG(Mehrparteienhaus mit 4 Eigentümern) betreut. Ich bin in September 2017 in die 4 Wohneinheit der WEG eingezogen(käuflich erworben).

Seit September 2017 habe ich keinerlei Informationen von der Hausverwaltung vorliegen, weder einen Wirtschaftsplan noch eine detaillierte Jahresabrechnung der Nebenkosten bis jetzt erhalten. Es liegt mir seit meinem Einzug keinerlei Schreiben von der Hausverwaltung vor, in dem sich diese dem neuen Eigentümer(in diesem Fall mir) gegenüber vorstellt und alle Kosten listet wie z.B wie hoch das Hausgeld sein wird........etc.

Ich habe die Hausverwaltung mehrmals kontaktiert, jedoch bis jetzt keinerlei Rückmeldungen erhalten. Die Hausverwaltung hat leider einen sehr schlechten Ruf, dies ist allseits bekannt und im Internet ebenfalls anhand den Bewertungen erkennbar.

Die restlichen Eigentümer haben mir nun eine ausgedruckte E-Mail vorgelegt(Korrespondenz mit der Hausverwaltung) und darin irgendwelche Zahlen bzw. Beträge aufgelistet, die ich nun zu begleichen habe, da ich seit September 2017 im Rückstand wäre. Die ist völlig intransparent und für mich nicht nachzuvollziehen.


Nun meine Frage: Wie kann ich in diesem Fall am besten vorgehen? Kann ich die Zahlungen verweigern bis ich nun endlich eine detaillierte Abrechnung erhalte? Ohne irgendwelche Abrechnungen kann ich die Kosten nicht nachvollziehen und bin auch nicht bereit diese so zu begleichen.

Die Hausverwaltung meinte gegenüber den restlichen Eigentümern, dass die Zahlungen von mir dennoch zu leisten wären, trotz Ihrer(Hausverwaltung) Untätigkeit. Sollte die Zahlung nicht eingehen, so würde die Hausverwaltung die Anordnung vornehmen, das Wasser für die WEG abzustellen(ist das Rechtens?) Sobald ich die Zahlung leisten würde, würde ich dann eine Abrechnung erhalten(nicht nachvollziehbar und unseriös meines Erachtens).

Wie sieht die Gesetzeslage in diesem Fall aus? Kann ich irgendwie dagegen vorgehen?

Kurz und knapp nochmals:


- Einzug in WEG als Eigentümer in September 2017

- seit Einzug keinerlei Schreiben, Infos und oder Abrechnung der Hausverwaltung vorliegen

- mehrmals kontaktiert diesbezüglich, Hausverwaltung jedoch untätig gewesen

- nun fordert die Hausverwaltung die Nebenkosten bzw. von September 2017 bis jetzt ohne mir bis jetzt immer noch keine Abrechnung vorgelegt zu haben



Über eine detaillierte Rückmeldung von Ihnen würde ich mich sehr freuen und bedanke mich für Ihre Unterstützung.


Mit freundlichen Grüßen

Rosen Rusev


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Gemäß § 28 WEG hat der Verwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen und die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Vorschüsse anzufordern. Gemäß § 27 WEG ist der Verwalter verpflichtet, Beschlüsse auszuführen.

Soweit der Verwalter nicht auf Ihre Kontaktversuche reagiert, fordern Sie diesen schriftlich (Einschreiben) auf Ihnen einen Wirtschaftsplan mit den sich daraus ergebenden Vorschusszahlungen zu übersenden. Teilen Sie mit, dass eine E-Mail mit Ergänzungen zur Zahlungspflicht keinen Wirtschaftsplan ersetzt. In dem Schreiben setzen Sie eine Frist von mindestens 10 Tagen (Datum angeben) und teilen mit, dass Sie nach ergebnislosem Ablauf der Frist eine Abmahnung aussprechen.

Da er Verwalter nicht nur für die WEG, sondern auch für Sie tätig wird, können Sie eine entsprechende Untätigkeit abmahnen.

Die Abmahnung sollte umgehend nach Fristverstreichung schriftlich (Einschreiben) erfolgen.

In der Abmahnung ist die Pflichtverletzung, hier die Untätigkeit, anzuführen. In der Abmahnung setzen Sie eine Nachfrist zur Umsetzung Ihres Anliegens. Mithin sollte wegen jeder Pflichtverletzung eine Abstellung mit Androhung der Abmahnung und anschließender Abmahnung erfolgen. Erfolgt auch auf die Nachfristsetzung keine Reaktion, kann die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages bei mehreren ergebnislosen Abmahnungen vorzubereitet werden.

Hinsichtlich der angesprochenen Androhung - dafür Sorge zu tragen, dass das Wasser abgestellt würde - ist dies eine grobe Pflichtverletzung und sollte ebenfalls abgemahnt werden. In der Abmahnung ist darauf hinzuweisen, dass sich aus der Abstellung des Trinkwassers ergebenden Schäden, der Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Bei Kleinkindern in der Eigentümergemeinschaft kann dies auch strafrechtliche Sanktionen zur Folge haben.

Der nächste Schritt wäre in einer einzuberufenden Eigentümerversammlung dem Verwalter außerordentlich zu kündigen, was im Beschlusswege (Mehrheitsbeschluss) der Eigentümerversammlung erfolgt.

Zwischenzeitlich ist es hilfreich Angebote von anderen Verwaltern einzuholen, um auf einen Verwalterwechsel vorbereitet zu sein.

Im Ergebnis ist das Fehlverhalten und die Untätigkeit des Verwalters schriftlich zu dokumentieren und der Verwalter unter Androhung der Abmahnung zur Vornahme seiner gesetzlichen Verpflichtungen aufzufordern. Um die übrigen Eigentümer hier auf Ihre Seite zu ziehen ist es hilfreich, wenn Sie entsprechende Angebote von anderen Verwaltern vorlegen können, die für das gleiche Honorar eine bessere Leistung bieten, was aufgrund der Untätigkeit nicht schwer sein dürfte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen und verbleibe

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter

Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
12.07.2019 13:30 Uhr
Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für die ausführliche Rückmeldung. Ich habe noch einige Anmerkung und Rückfragen:

- darf ich die Zahlung der Nachzahlung von September 2017 - jetzt verweigern, da mir ja keinerlei Informationen diesbezüglich vorlagen. Zumindest so lange, solange mir keine Abrechnung vorliegt.

- die Hausverwaltung fordert, ohne mir eine detailiierte Abrechnung oder einen Wirtschafsplan vorgelegt zu haben, einen Betrag von 7337,00€ diesen sollte ich einfach so mal überweisen um den Rückstand von September 2017 bis jetzt erstmal zu auszugleichen. Darf ich die Zahlung in diesem Fall vorerst verweigern und erstmal auf eine Zusendung der detailiierten Abrechnung bestehen?

- da die Gesamtkosten in Höhe von 7337,00€ für mich nich nachvollziehbar sind, würde ich ungern diese Summe einfach so überweisen und erstmal auf eine Abrechnugn bestehen wollen. Wie sieht die Gesetzeslage aus?

- darf ich eine Stundung bzw. im falle einer Zahlung eine Ratenzahlung vereinbaren? Der Rückstand erklärt sich ja in diesem Fall von der Untätigkeit und Pflichtverletzung(keine Informationen erhalten) der Hausverwaltung mir gegenüber.

Über eine Rückmeldung von Ihnen würde ich mich sehr freuen und bedanke mich für Ihre Unterstüzung.


Mit freundlichen Grüßen

Marcus Schröter
12.07.2019 23:13 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Zu Ihren Nachfragen antworte ich wie folgt:

- darf ich die Zahlung der Nachzahlung von September 2017 - jetzt verweigern, da mir ja keinerlei Informationen diesbezüglich vorlagen. Zumindest so lange, solange mir keine Abrechnung vorliegt.

Sie benötigen eine Abrechnung, da ohne einen steuerlich korrekte Abrechnung eine Zahlung nicht verlangt werden kann. Schließlich muss auch der Verwalter gegenüber dem Finanzamt abrechnen und eine ordnungsgemäße Buchführung vorlegen. Die Ergänzung einer Email um Zahlung für eine Abrechnung dürfte kaum als ordnungsgemäße Buchführung zu werten sein.

- die Hausverwaltung fordert, ohne mir eine detailiierte Abrechnung oder einen Wirtschafsplan vorgelegt zu haben, einen Betrag von 7337,00€ diesen sollte ich einfach so mal überweisen um den Rückstand von September 2017 bis jetzt erstmal zu auszugleichen. Darf ich die Zahlung in diesem Fall vorerst verweigern und erstmal auf eine Zusendung der detailiierten Abrechnung bestehen?

Ja, Sie haben Anspruch auf eine Abrechnung mit der Sie die Nachforderung nachvollziehen können. Es ist aber darauf zu achten, dass Sie sich nicht im Kaufvertrag der Vollstreckung für das Hausgeld unterworfen haben. In diesem Fal wäre bei einer drohenden Vollstreckung Vollstreckungsgegenklage zu erheben.

- da die Gesamtkosten in Höhe von 7337,00€ für mich nich nachvollziehbar sind, würde ich ungern diese Summe einfach so überweisen und erstmal auf eine Abrechnugn bestehen wollen. Wie sieht die Gesetzeslage aus?

Ohne Abrechnung keine Zahlung, § 28 WEG.

- darf ich eine Stundung bzw. im falle einer Zahlung eine Ratenzahlung vereinbaren? Der Rückstand erklärt sich ja in diesem Fall von der Untätigkeit und Pflichtverletzung(keine Informationen erhalten) der Hausverwaltung mir gegenüber.

Sollte der Betrag nachgewiesen sein ist dieser in voller Höhe sofort zu zahlen. Eine Stundung oder Ratenzahlung bedarf der Zustimmung der Hausverwaltung Es bietet sich hier an bereits jetzt Rücklagen zu bilden.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfragen beantworten und freu mich über eine positive Bewertung.

Mit besten Grüßen


Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt


Kunde
18.07.2019 17:32 Uhr
Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen lieben Dank für Ihre Rückmeldung. Ich habe nur noch eine letzte Rückfrage:

Sie hatten mir folgendes mitgeteilt:

Ja, Sie haben Anspruch auf eine Abrechnung mit der Sie die Nachforderung nachvollziehen können. Es ist aber darauf zu achten, dass Sie sich nicht im Kaufvertrag der Vollstreckung für das Hausgeld unterworfen haben. In diesem Fal wäre bei einer drohenden Vollstreckung Vollstreckungsgegenklage zu erheben.

Hierzu habe ich nun folgendes im meinem notariell beurkundeten Kaufvertrag gefunden:

VI. Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum

Der Käufer tritt mit Besitzübergang in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft und Verwalter ein und verpflichtet sich, vorgesehene Vollmachten formgerecht zu erteilen. Soweit Verpflichtungen für den Zeitraum eines Jahres abgerechnet werden, erfolgt die Abgrenzung zeitanteilig.

Meine Frage: Unterwerfe ich mich mit dieser Klausel einer der von Ihnen genannten Vollstreckung? Zu erwähnen wäre auch, dass ich vor Unterzeichnung des Kaufvertrags keine Informationen über den Hausverwalter oder die Eigentümergemeinschaft informiert wurde, geschweige denn bis heute keinerlei Protokolle der vergangenen Jahre von der EG bzw. von der Hausverwaltung erhalten habe.

Dürfe ich Ihnen meinen Kaufvertrag für ein Gegenlesen zusenden, um meine Vor-und Nachteile in dieser Situation abzuwägen? Wie hoch würden sich die Kosten hierbei belaufen?

Über eine Rückmeldung von Ihnen würde ich mich sehr freuen und bedanke mich sehr für Ihre Unterstützung.

Selbstverständlich werde ich Sie entsprechend positiv bewerten.

Mit freundlichen Grüßen

R.Rusev
Marcus Schröter
21.07.2019 22:33 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Eine Vollstreckungsunterwerfung ist aus der von Ihnen angeführten nicht ersichtlich.

Sie können mir gerne den Kaufvertrag zur Durchsicht in Bezug auf die Rechte und Pflichten gegenüber der Hausverwaltung zusenden. Wenn vorhanden bitte ich Sie auch die Teilungserklärung zu übermitteln. Ich unterbreite Ihnen dann nach Erhalt der Unterlagen ein Angebot, welches bei EUR 75,- liegen wird.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt