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Haus innerhalb der Familie weitergeben

| Preis: 59 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Sehr geehrter Herr Christiansen,

meine Oma musste aus gesundheitlichen Gründen vor kurzem ins Altenheim
umziehen. Aus diesem Grund soll ihr Haus verkauft werden.
Wir würden nun gerne Ihr Haus übernehmen und wollten uns erkundigen, wie wir dies am günstigsten bewerkstelligen können.

Das Haus liegt ca. 30 km von Stuttgart und wurde per Bank-Gutachten auf 433 000 Euro geschätzt, dieser Betrag wurde von allen Beteiligten
akzeptiert.

Meine Oma hat zwei Kinder, meine Mutter und meine Tante.

Ziel ist es nun, eine vernünftige finanzielle Lösung für alle Beteiligten zu finden.

Diese könnte in etwa folgender Maßen aussehen
Meine Oma behält 50 000 Euro, der Restbetrag wird in gleichen Teilen auf meine Tante und meine Mutter auftgeteilt (je ca. 190 000 Euro)

Meine Mutter verzichtet auf 170 000 Euro, die dann an uns gehen.

Wer müsste wem welchen Betrag schenken/übertragen, sodass wir steuerlich am günstigsten fahren? Wie ist das mit der Grunderwerbssteuer, wenn Wohneigentum innerhalb der Familie bleibt?

Mit freundlichen Grüßen
Stefanie Pruß


Guten Tag Frau Pruß,

vielen Dank für Ihre Anfrage per X-Mail, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folge beantworten möchte:

Grundsätzlich gibt es schenkungssteuerlich (wie auch bei der Erbschaftsteuer) folgende Freibeträge:

1. Ihre Mutter kann von Ihrer Oma innerhalb von 10 Jahren insgesamt 400.000 Euro bekommen, ohne dass Schenkungssteuer anfällt.

2. Das gleiche gilt, wenn Sie von Ihrer Mutter beschenkt werden.

Wichtig: Sollte auch Ihr Partner bedacht werden, gilt nur ein Freibtrag von 20.000 Euro!

Hier wäre also im Grunde genommen darauf zu achten, dass Ihre Mutter Ihnen das Geld schenkt, bzw. nur max. 20.000 EUR an Ihren Partner geschenkt werden.

Bzgl. der Grunderwerbsteuer gilt, dass Erwerbsvorgänge befreit sind, wenn Veräußerung und Käufer in gerader Linie mit einander verwandt sind. Das trifft auf Sie und Ihre Großmutter zu, nicht jedoch auf Ihren Partner und Ihre Großmutter.

Hier wäre dann die Lösung, dass zunächst nur Sie das Haus von Ihrer Oma kaufen, damit die Grunderwerbsteuer nicht anfällt.

Somit ergibt sich folgender Lösungsvorschlag:

Ihre Großmutter verkauft das Haus nur an Sie. Vom Verkaufspreis kann Sie dann sowohl Ihrer Mutter und Ihrer Tante jeweils 190.000 Euro steuerfrei schenken (wenn die 400.000 Euro innerhalb der letzten 10 Jahre damit nicht überschritten werden). Ihre Mutter wiederum kann Ihnen dann auf freiwilliger Basis (nicht aufgrund einer Vorgabe Ihrer Großmutter) die 170.000 EUR schenken. Sofern Sie verheiratet sind, könnten Sie später Ihrem Mann ebenfalls den hälftigen Anteil des Hauses per Schenkung überlassen, damit die Eigentumsverhältnisse möglicherweise wieder auf 50:50 hergestellt werden. Unter Eheleuten gilt ein Freibetrag von 500.000 EUR. Grunderwerbsteuer unter Eheleuten fällt ebenfalls nicht an (zudem unterliegen Schenkungen nach § 3 Nr. 2 GrEStG auch nicht der Grunderwerbsteuer).

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, ansonsten stellen Sie gerne eine kostenfreie Rückfrage ein.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
30.10.2018 12:13 Uhr
Guten Tag Herr Christiansen,

vielen Dank für die Informationen. Ich hätte noch zwei Fragen:
1. Sie schreiben, ich könnte meinem Mann später die Hälfte des Hauses per Schenkung übertragen. Was bedeutet später?
2. Ich vergaß zu erwähnen, dass wir das Haus zunächst vermieten werden. Können wir hier von der "Sonderabschreibung im Wohnungsbau " profitieren?

Falls es Iherer Meinung nach noch weitere Dinge gibt, auf die wir im Falle einer Vermietung in Bezug auf Steuer/Abschreibung etc. unbedingt achten müssen, kann ich auch gerne eine weitere Beratungseinheit buchen.
Knut Christiansen
30.10.2018 14:26 Uhr
Hallo Frau Pruß,

"später" heißt, dass eine Übertragung frühestens nach 6 Monaten erfolgen sollte, damit das Finanzamt keine missbräuchliche Gestaltung in den Sachverhalt interpretiert.

Da Sie das Haus nach dem 31.08.2018 erwerben, erfüllen Sie diese Voraussetzungen und sollen in den Genuss einer Sonder-AfA für die ersten 4 Jahre iHv jeweils 5% kommen. Die Abschreibung ist jedoch auf eine Bemessungsgrundlage von 2.000 Euro/qm bei maximalen Kosten von 3.000 Euro/qm gedeckelt.

Sofern Sie Hilfe benötigen, um die Abschreibungen zu ermitteln, dürfen Sie mich gerne zu einem späteren Zeitpunkt wieder beauftragen.

Schöne Grüße aus dem hohen Norden!

Knut Christiansen
Steuerberater