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Grundstückskauf mit anschließender Vermietung von z.B. Hallen

15.06.2018 | Preis: 147 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater, vBP Ingo Kneisel

Fragestellung

Hallo Herr Kneisel,

folgende Situation:
Die A- UG, an der ich mit 1/3 beteiligt bin, mietet zur Zeit ein Grundstück. (3 Büros und mehrere kleine Hallen/ Garagen). Die A- UG vermietet mir als Einzelunternehmer ein Büro und eine Halle. Einige Hallen stehen leer. Andere werden an andere Privatpersonen oder Unternehmen vermietet.

Nun kam der Eigentümer des Grundstücks auf mich zu und teilte mir mit, dass er das Grundstück für 1,- Euro verkaufen möchte ( 1 Euro, da Instandhaltungsrückstau und Bodenverunreinigungen (ehemaliger Teil eines Werksgeländes)).

Ich habe mir nun überlegt, eine V- UG zu gründen, um mit dieser das Grundstück zu kaufen, um eben das Grundstück im Fall der Fälle auch wieder schnell los zu sein. Diese neue V- UG soll dann ein Büro auf dem Gelände selbst nutzen.

Die V- UG vermietet also dann u.a, an die A-UG und mein Einzelunternehmen.

Ich weiß mittlerweile, dass die V-UG angemessene Miet- Preise von der A- UG und mir nehmen muss. Weiter, dass ich mir sagen lassen soll, was in den letzten 10 Jahren investiert wurde, wegen möglicher Vorsteuerkorrekturen.

Also ganz generell: Muss ich steuerrechtlich etwas beachten?


Vielen Dank im Voraus und Freundliche Grüße

Nicole F.


Antwort des Experten

Sehr geehrte Fragestellerin,

im Rahmen einer Erstberatung, Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich die Grundlagen/Eckdaten noch einmal zusammenfassen:

Sie sind an einer A-UG mit 1/3 beteiligt. Diese mietet derzeit (Betriebsausgabe) das gegenständliche Grundstück und nutzt es teilweise selbst und vermietet weitere m² an Sie als Einzelunternehmer und Andere, was wiederum zu Einnahmen bei der A-UG und Betriebsausgaben oder Ausgaben bei den Mietern führt.

Sie planen nun das Grundstück in Form einer Kapitalgesellschaft zu erwerben, Teile selbst zu nutzen und Teile an die A-UG zu vermieten. Die neue V-UG soll ein eigenes Büro in diesen (ihren eigenen)  Räumen betreiben. In der Konsequenz vermietet die V-UG dann an die A-UG, an Ihr Einzelunternehmen und nutzt noch selbst. (Letzteres ist wichtig).

Ihre Frage geht in die Richtung, ob es steuerlich etwas zu beachten gibt.

Leider ist es in der Tat so, dass in dem von Ihnen geschilderten Falle derart viele Fehler möglich sind, die erst später möglicherweise verheerende steuerliche Konsequenzen haben können.

Ich versuche es einmal mit einfachen Worten zu schildern. Zunächst erst einmal gilt es grundsätzlich „Betriebsvermögen“ bzw. die Gewerblichkeit zu vermeiden um nicht bei einer späteren Veräußerung den Gewinn (soweit einer entsteht) versteuern zu müssen. So gibt es z. B. das sog. „Wiesbadener Modell“. Der Ehemann betreibt seine GmbH, an der seine Frau nicht beteiligt ist. Er mietet die von seiner Frau privat errichteten Betriebsgebäude. Die Gebäude bleiben Privatvermögen (PV) der Ehefrau und sind nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei zu veräußern. Zivilrechtliche Überlegungen sind hier im Falle eine Eheauseinanderseztzung dann möglicherweise nachteilig für den Ehemann.

Die für die personelle Verflechtung geltenden Rechtsgrundsätze sind auch auf Familienunternehmen anwendbar. Sind am Besitz- und Betriebsunternehmen Ehegatten beteiligt, bilden sie wie untereinander Fremde eine geschlossene Personengruppe; eine personelle Verflechtung besteht, wenn die Ehegatten in beiden Unternehmen über die Stimmenmehrheit verfügen, auch wenn sie unterschiedlich hoch beteiligt sind.

Eben gerade keine personelle Verflechtung liegt vor beim sog. Wiesbadener Modell. Darunter wird in der Besteuerungspraxis eine Beteiligungsstruktur verstanden, bei dem an der Betriebs-GmbH nur die Ehefrau beteiligt ist und die an diese verpachteten Wirtschaftsgüter allein dem Ehemann (Besitzunternehmen) gehören oder umgekehrt, sog. kreuzweise Verpachtung.

Insoweit kann ich Ihnen also nur davon abraten, das zum Kauf geplante Grundstück in der Rechtsform einer UG oder GmbH zu erwerben und wie beschrieben zu nutzen.

Auch bei der Selbstnutzung durch Sie im Rahmen Ihres Einzelunternehmens muss die Frage gestellt werden, ob nun anteilig Betriebsvermögen (BV) entsteht. (Z.B. bei Überschreiten gewisser Grenzen).

Möglicherweise gibt es ja in Ihrem Umfeld Personen Ihres Vertrauens (Ehemann, Partner, Vater, Mutter, etc) die für den Erwerb der Immobilie in Frage kämen. Diese Person/en könnten dann an alle anderen Beteiligten vermieten, das Objekt bliebe im PV der Person, stille Reserven nach Ablauf von 10 Jahren müssten bei einer gedachten Veräußerung nicht versteuert werden. Der Gedanke, dass eventuell ein Gewinn bei der Veräußerung des Grundstückes entstehen könnte ist bei dem Kaufpreis durchaus naheliegend.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen.  Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

      Ingo Kneisel

     Steuerberater

vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld

Telefon (0521) 92420-0

E-mail: info@ingo-kneisel.de

Internet: www.ingo-kneisel.de

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Bewertung des Kunden

Vielen Dank.

Antwort des Experten: Sehr gerne, vielen Dank für die Bewertung.....

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde - 15.06.2018 13:55:

Hallo Herr Kneisel,

das mit dem Veräußerungsgewinn bei Veräußerung ist nicht so relevant. Der fällt ja erst an, wenn ich verkaufe. Ich brauche aber den Haftungsausschluss, da ich nicht weiß, was für Risiken auf dem Grundstück lasten. Deshalb die UG.

Sie sprechen vom Wiesbadener Modell. Laut Internet geht es dabei um die Betriebsaufspaltung. Mir wurde gesagt, dass es keine Betriebsaufspaltung gäbe bei den Varianten 1. Vermietung von UG an Einzelunternehmer und 2. Vermietung UG an UG (wenn die vermietende UG keine Anteile an der mietenden UG hält). So jedenfalls auch bei smartsteuer.
Sehen Sie das anders?

Mich hätte noch interessiert, ob die Eigennutzung der V-UG zur Vorsteuerkorrektur führen könnte.



Freundliche Grüße

Nicole F.

Ingo Kneisel - 15.06.2018 14:08:

Hallo Frau F.

Was den Haftungsausschluss angeht, bekommen Sie den in der Tat nur mit einer Kapitalgesellschaft hin. Allerdings zählt dann alles zum BV mit den jeweiligen steuerlichen Konsequenzen.

Wann es zur Betriebsaufspaltung kommt wissen Sie ja schon, wenn Sie sich über smartsteuer informiert haben. Wenn allerdings der Erwerb mittels UG erfolgt handelt es sich ja eh schon um BV.

Wenn es bei Ihnen keine Rolle spielt ob gewerbliche Vermietung oder BV, dann können Sie das mit der UG machen, insbesondere im Hinblick auf die Haftung.

Eine Umsatzsteuerkorrektur kommt nur unter den Voraussetzungen des § 15 a UStG in Betracht. Ändern sich danach bei einem Wirtschaftsgut, das nicht nur einmalig zur Ausführung von Umsätzen verwendet wird, innerhalb von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse, ist für jedes Kalenderjahr der Änderung ein Ausgleich durch eine Berichtigung des Abzugs der auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge vorzunehmen.

Bei Grundstücken einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile, bei Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden tritt an die Stelle des Zeitraums von fünf Jahren ein Zeitraum von zehn Jahren.

Haben Sie also inkl. Ust gekauft, diese gem. § 13 b UStG im Reverse Charge verfahren gemeldet, Vorsteuerabzug geltend gemacht, besteht die Korekturvorschrift.

Wissen Sie bereits bei Kauf der Immobilie scohn das Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Mietumsätzen, ist der Vorsteuerabzug bereits beim Erwerb entsprechend nur anteilig vorzunehmen.

Ändert sich dann innerhalb der nächsten 10 Jahre wieder etwas, dann § 15 a UStG.

Ich hoffe, das beantwortet Ihre Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Kneisel
Steuerberater, vBP

Kunde - 15.06.2018 14:16:

Hallo Herr Kneisel,

nur noch mal zur Klarheit:
Also keine Betriebsaufspaltung möglich bei V- UG vermietet an Einzelunternehmen und V-UG vermietet an A-UG.

Dann hätten wir es.


Freundliche Grüße

Nicole F.

Ingo Kneisel - 15.06.2018 14:26:

Hallo noch einmal,


In dem Fall der Vermietung von V-UG an A-UG liegt keine steuerschädliche etriebsaufspaltung vor, da A-UG und V-UG keine gleichgerichteten Interessen haben. Bitte verstehen Sie, dass eine steuerlich schädliche Betriebsaufspaltung in den entsprechenden Fällen lediglich aus PV BV macht. Das ist der einzige Unterschied.

Wenn das Einzelunternehmen dem Gesellschafter der V-UG gehört, dann ergibt sich eine Betriebsaufspaltung. In Ihrem Falle aber ist das wie oben beschrieben egal, da eine schädliche Betriebsaufspaltung nur BV generiert. In Ihrem Fall (UG) liegt ja eh schon BV vor.

Also auf jeden Fall BV ob Betriebsaufspaltung oder nicht. Das ist ja Ihre Entscheidung zur UG. Wenn haftungsrechtliche Erwägungen heute, eventuelle steuerliche Nachteile bei der Veräußerung von BV später überwiegen, muss es halt so sein.

Schönes WE.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Kneisel
Steuerberater, vBP