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grunderwerbsteuer bei erwerb von Todeswegen?

| Preis: 100 € | Erbrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Hallo,
Zur Vorgeschichte:
Meine Tante Besitzt ein Haus. Sie ist vor 3 Jahren alterswegen in ein Pflegeheim gekommen.
Sie hat Keine Kinder.
Ihr Bruder und Vormund (mein Onkel) hat daraufhin überlegt, das Haus zu vermieten um für die Kosten des Pflegeheims aufkommen zu können.
Wir kamen auf den Gedanken, das Haus zu mieten, und evtl später zu erwerben, da sie kein Bedarf hatte das Haus gleich zu verkaufen.
uns war es nur wichtig, wenn wir in Miete einziehen, dass wir es so regeln, dass wir nachher entscheiden können das Haus zu kaufen oder nicht.
Wir Gingen dann zum Notar und letztenendes wurde das Testament dahingehend verändert, dass ich im Todesfall meiner Tante ein Kaufrecht in form eines Vermächtnisses bekommen habe. Der Betrag wurde Festgelegt. (Feste Summe, also keine Verkehrstwertberechnung)
Nun ist meine Tante vor einem Jahr verstorben und mittlerweile das Haus gekauft (unter ausübung meines Kaufrechtes)
letzte Woche kam dann der Steuerbescheid für die Grunderwerbssteuer.
Ich ging eigentlich bis dahin davon aus, dass ich keine Grunderwerbssteuer bezahlen muss, da aufgrund von § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG i.V.m. § 3 Nr. 2 GrEStG es meiner Meinung nach eindeutig um erwerb von Todeswegen Handelt.

Nun muss ich gegen diesen Bescheid Wiederspruch einlegen und möchte mich aber vorher absichern.
Meine Fragen hierzu:
1. Bin ich wirklich von der Grunderwerbssteuer Befreit? was könnte dagegen Sprechen?
2. Ist es wichtig, dass der Fixbetrag niedriger als der Verkehrswert ist, oder reicht es lediglich aus einen Fixbetrag vereinbart zu haben? wenn der Fixbetrag niedriger sein muss, wer muss das Nachweisen? ich oder das Finanzamt?

Mein Onkel hatte noch kontakt mit jemandem vom Finanzamt der die Grunderwerbssteuerangelegenheiten bearbeitet. dieser meinte, dass ich aufgrund von § 3 Nr. 3 GrEStG schon befreit wäre. und zwar hat das damit zu tun, dass mein Vater ebenfalls erbe ist und wenn er das haus gekauft hätte er keine Grunderwerbssteuer zahlen müssen und weil ich sein Sohn bin müsste ich ebenfalls keine Grunderwerbssteuer zahlen.
Dem konnte ich aber nicht ganz folgen. § 3 Nr. 3 GrEStG ist für mich sehr schwer verständlich.

Meine Fragen Hierzu:
1. Ist da überhaupt was dran?
2. durch das Vermöchtniss, Erben mein Vater und seine Geschwister nicht das haus, sondern nur das Geld für das haus. Erst wenn ich das Kaufrecht nicht ausüben würde hätten sie das Haus geerbt...

Vielen Dank für Ihre Mühe


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich nunmehr wie folgt Stellung nehme:

Nach § 3 GrEStG sind von der Besteuerung ausgenommen

"der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind."

Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung schließen sich Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer aus. Von Gesetzes wegen besteht ein Vorrang hinsichtlich der Erbschaftsteuer. Die §§ 3, 7 des ErbStG bestimmen insoweit, ob ein Erwerb auch dem Erbschaftsteuergesetz unterliegt.

Unter den Erwerb von Todes wegen im Sinne von § 3 GrEStG fällt u.a. auch das Vermächtnis.

Von einem Vermächtnis spricht man, wenn der Erblasser einem anderen, ohne ihn als Erben einzusetzen, einen Vermögensvorteil zuwendet (vgl. § 1939 BGB).

Nach Ihren Angaben liegt offenbar ein sog. Kaufrechtsvermächtnis vor. Hierbei ist zu differenzieren, zu welchem Kaufpreis Ihnen als Vermächtnisnehmer das Recht zum Grundstückserwerb eingeräumt worden ist.

Ich habe Ihren Sachvortrag dahingehend interpretiert, dass Sie einen ermäßigten Kaufpreis gezahlt haben bzw. zahlen müssen. Dies müsste von Ihnen im Zweifel dargelegt werden. Bei einer derartigen Fallgestaltung ist Ihnen die Steuerbefreiung auf der Grundlage von § 3 Nr. 2 GrEStG zu gewähren. Der Grund liegt darin, dass insofern eine unentgeltliche Zuwendung im Sinne des ErbStG vorliegt.

Hätten Sie aber lediglich das Recht erworben, das in Rede stehende Grundstück zum Verkehrswert zu erwerben, läge das Vermächtnis in der Zuwendung der Erwerbsmöglichkeit mit der Folge, dass diese Konstellation nicht von der Vorschrift des § 3 Nr. 2 GrEStG erfasst wäre.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen

Karlheinz Roth

- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde
31.01.2018 19:35 Uhr
Hallo,
Vielen Dank für Ihre Bewertung.
ein paar rückfragen hätte ich dazu.
sie implizieren in ihrer antwort, dass der Fixpreis niedriger als der verkehrswert sein muss. gibt es hierzu eine rechtsgrundlage, urteile, ect.?

nun ist es so, dass das Haus bezüglich der Erbschaftssteuer meiner Onkel und meines Vaters von einem Steuerberater für das Finanzamt bewertetwurde und dieser betrag gleich hoch ist wie der fixbetrag in meinem vermächtniss.
wenn ich jetzt z.b. durch ein proffessionelles Gutachten darlegen kann, das der verkehrswert höher ist als der fixpreis, dann müssen theoretisch mein vater und seine geschwister mehr erbschaftssteuer bezahlen, oder sind das zwei getrennte vorgänge (Erbschaftssteuer und Grunderwerbssteuer) die nicht ineinandergreifen?
(die erbschaftssteuer wurde auch schon erhoben, dieser Vorgang ist also schon abgeschlossen.?)

Die Antwort des zweiten Teils meiner ursprünglichen frage steht noch aus:
gäbe es die Möglichkeit laut § 3 Nr. 3 GrEStG auch um die steuer rumzukommen (das was der mitarbeiter des Finanzamtes meinem onkel gesagt hat) wenn nein bitte ich um eine Begründung.

Vielen dank!
Karlheinz Roth
01.02.2018 14:02 Uhr
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

1.

Eine Rechtsgrundlage gibt es insoweit nicht. In den einschlägigen Kommentaren wird verwiesen auf

BFH v. 14.4.1993 – I R 33/92, BStBl. II 1993, 764; FinMin. NW v. 28.8.2003 – S 4505 - 3 - VA 2, DB 2003, 1987.

Wenn der Fixwert unterhalb des Verkehrswertes liegt, greift nach diesseitiger Auffassung § 3 Nr. 2 GrEStG.

2.

Die Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG betrifft den Erwerb des Grundstücks zur Teilung des Nachlasses durch einen oder mehrere Miterben.
Sie sind allerdings Vermächtnisnehmer und nicht Miterbe, so dass dieser Tatbestand nicht einschlägig ist.

Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth
Kunde
02.02.2018 21:06 Uhr
Vielen Dank!

ich habe dennoch eine nachfrage zu punkt 2.
Mir hat man mitgeteilt, dass wenn mein Vater als miterbe das Haus Kaufen würde, würde er keine Grunderwerbsteuer bezahlen, und wenn ich dass als sein sohn von meinem Vater das Haus Kaufe, bezahle ich keine Grunderwebsteuer?. es gibt wohl ein Gerichtsurteil indem ausgesagt wird, dass wenn ich das haus direkt kaufe, und den Mittelschritt überspringe, ich dennoch keine Grunderwerbssteuer bezahlen muss, hier wird der mittelschritt einfach vom Finanzamt angenommen.

ich möchte dem schon auf den Grund gehen, dass diese aussage von einem Mitarbeiter des Finanzamtes kommt.

Vielen Dank
Karlheinz Roth
04.02.2018 17:51 Uhr
Sehr geehrter Ratsuchender,

es wäre sinnvoll, wenn Sie mir das Urteil bzw. das Aktenzeichen hierzu an die Hand geben könnten, damit ich dies im Einzelnen prüfen kann.

Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth
Kunde
05.02.2018 00:34 Uhr
Ich habe das urteil oder Aktenzeichen leider nicht. Ich hatte die Hoffnung Sie könnten etwas finden. was ich weis basiert allein auf hörensagen.
tut mir leid.

Grüße