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Gründung einer GmbH

| Preis: 84 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Guten Morgen,
ich möchte eine ImmobilienGmbH gründen. Es wird eine Immobilie im Wert von 1.600.000€ erworben in München Maxvorstadt mit 6 kleinen Wohneinheiten. Diese sollen nach Erwerb noch für 60.000€ saniert werden (Fassade, neue Balkone...).

Eigenmittel 400.000€.
Kaufwert 1.600.000,
Nebenerwerbskosten ca. 80.000€.
Sanierungskosten 60.000€
Kredit: 1,34 Milionen
Gesamtvolumen 1,74 Millionen€

1. Sind Sanierungskosten in der GmbH steuerlich absetzbar?

2. Welche steuerlichen Vorteile bietet mir die GmbH außer die eines geringeren Steuersatzes (15% Körperschaftssteuer und ca. 14% Gewerbesteuer) und des unter 10 jährigen Verkaufes ohne Spekulationssteuer? Bin im Höchststeuersatz.

3. Liegt die Ersparnis dann bei ca. 12% (42% minus 30%) minus Steuerberaterkosten?

4. Wie hoch werden die Kosten beim Steuerberater pro Monat ungefähr sein?

5. Werden die zukünftigen Mieten auch versteuert?

6. Macht es Sinn das Stammkapital statt mit 25.000€ auf z.B. 250.000€ zu erhöhen um beispielsweise einen Fond damit zu besparen?
Oder gebe ich der GmbH liebe ein Darlehen über 225.000€ und lege nur 25.000€ Stammkapital ein?


Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren Fragen:

1) Sanierungskosten

Ob die Sanierungskosten in voller Höhe sofort absetzbar sind, ist davon abhängig ob Erhaltungsaufwand oder eher nachträgliche Herstellungsaufwendungen vorliegen.

Wenn die Fassade neu gestrichen wird sowie die Balkone ersetzt werden durch neue Konstruktionen wäre dies noch Erhaltungsaufwand. Ich müsste zur abschließenden Einschätzung wissen, welche Arbeiten genau durchgeführt werden. Grundsätzlich ist es jedoch möglich, dass hier sofort abzugsfähige Betriebsausgaben vorliegen.

2 ) GmbH und steuerliche Vorteile

Bei einer GmbH gibt es keine Spekulationsfrist, ein späterer Verkauf ist vollumfänglich steuerpflichtig. Jedoch wären die Vermietungsüberschüsse von der Gewerbesteuer befreit. Dies kann im Antragswege im Rahmen der Steuererklärung erreicht werden.

3) Steuerersparnis

Die Steuerersparnis liegt voraussichtlich (bei Vermietung) 27 % (42 % ./. 15 %). Die Gewerbesteuerbefreiung würde jedoch bei Veräußerung des gesamten Immobilienbestandes nicht gewährt werden. Daher müssten diese schrittweise verkauft werden, über mehrere Jahre. Bei Verkauf in einer Transaktion wäre die Steuerersparnis insoweit bei ca. 12 %. Jedoch ändert sich dies im Verhältnis zur Spekulationsfrist bei der Einkommensteuer. Denn nach mehr als zehn Jahren würde keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wohingegen die GmbH eine Steuerbelastung zwischen 15 und 31 % hätte.

4) Steuerberatungskosten

Die Steuerberatungskosten sind sehr stark von den Umsätzen abhängig. Daher benötige ich hier noch ein paar zusätzliche Eckdaten um hier eine Schätzung zu machen.

5) Mieten

In der GmbH werden die Mieteinnahmen als Betriebseinnahmen berücksichtigt, was zur Versteuerung der Mieten führt.

6) Fonds

Sie können natürlich das Eigenkapital erhöhen. Derzeit können die Ausschüttungen (ggf. thesaurierung) der Fonds mit 25 % besteuert. Die GmbH bietet hier keinen Vorteil. Lediglich bei Veräußerung der Anteile würden nur 5 % besteuert werden, was sicherlich vorteilhafter als bei der Einkommensteuer wäre. Aktuell wäre es bei thesaurierenden Fonds sicherlich so, dass die Vorabpauschale aufgrund der anzuwendenden Zinssätze nur sehr gering ausfällt. Daher wäre der wesentliche Teil der Gewinn in der Wertsteigerung der Fonds zu sehen, was hohe Veräußerungsgewinne bedeutet.

Daher kann die Besparung eines thesaurierenden Fonds in der GmbH sehr viel Sinn machen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen zunächst weiterhelfen konnte. Bezüglich der noch nicht vollständig beantworteten Fragen, erwarte ich Ihre Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff

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Kommentare

1 Kommentar
Björn Balluff
14.04.2020 08:10 Uhr
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Auftrag. Könnten Sie bitte die Frist zur Erledigung leicht verlängern, da der Auftrag um 05:00 Uhr morgens ausläuft. Ein Auslauf bis morgen z.B. 10.00-12.00 Uhr wäre völlig in Ordnung.

Vielen Dank und freundliche Grüße,
Björn Balluff

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