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GmbH & atypisch still / Immobilienverkauf

| Preis: 35 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sachverhalt:
Ich habe in 2004 als alleiniger Gesellschafter eine GmbH gegründet und zeitgleich an dieser GmbH eine atypisch stille Beteiligung errichtet (die atypisch stille Gesellschaft ist mit 90 % am Erfolg der GmbH beteiligt). Ich bin auch alleiniger Geschäftsführer der GmbH. Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter. Die Gesellschaft hat ein Stammkapital von 25.000 Euro und die übrige Finanzierung wird über die atypische stille Beteiligung sowie ein Bankdarlehen gewährleistet.

Die GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zu 4/2015 ein Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen erworben, das seitdem stärker im Wert gestiegen ist. Die GmbH ist auch als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Geschäftstätigkeit der GmbH umfasst derzeit neben der Verwaltung der Immobilie nur die Geldanlage am Kapitalmarkt (im Wesentlichen Aktien und Investitionen in einzelne Kapitalmarktindices).

Ich erwäge in 2021 die einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses durch die GmbH jeweils separat an einzelne Käufer zu veräußern und die Veräußerungsgewinne dann komplett in eine §6b EstG-Rücklage einzustellen (nach Ablauf der "6 Jahres-Frist"), so dass der Veräußerungsgewinn vollumfänglich neutralisiert wird.

Privat besitze ich auch noch eine vermietete Eigentumswohnung (außerhalb des GmbH-Vermögens), die ich ggf. auch in 2021 verkaufen möchte.

Fragestellung:

- Kann ich hier im Rahmen meiner privaten Steuererklärung Probleme mit dem "gewerblichen Grundstückshandel" (3 Objekt Grenze) bekommen, wenn die GmbH die 9 Wohnungen des Mehrfamilienhauses in 2021 verkauft und ich zudem privat meine vermietete Eigentumswohnung auch in 2021 verkaufe?

-Anders formuliert: Ich bin ja über die atypisch stille Beteiligung zu 90 % an den Erträgen der GmbH beteiligt und wird mir insofern anteilig der Verkauf der einzelnen Wohnungen privat zugerechnet auch wenn ich den Veräußerungsgewinn komplett über eine §6b-EStG-Rücklage bei der GmbH neutralisiere?


Vielen Dank für Ihre Antworten!


Guten Abend und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Grundsätzlich sind Ihnen die Verkäufe in der GmbH als Zählobjekte anzurechnen. Da die Verkäufe aber ohnehin im Rahmen eines Gewerbebetriebs erfolgen, ergibt sich in dem Sinne kein Nachteil hinsichtlich der Besteuerung (ist ja ohnehin voll steuerpflichtig). Die Neutralisierung durch eine 6b-Rücklage ändert nichts daran, ob es Zählobjekte sind.

Bezüglich des Verkaufs der privaten Eigentumswohnung kommt es darsuf an, ob dieses ein Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückhandels ist. Dies wäre gem. BMF-Schreiben nicht der Fall, wenn die Wohnung für mind. 10 Jahre vermietet war.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen | Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
22.07.2019 22:30 Uhr
Guten Abend Herr Christiansen -

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe zum besseren Verständnis noch Nachfragen:

1. Ist es richtig, dass ich durch die 6b-Rücklage auch den Gewinnanteil meiner atypisch stillen Gesellschaft vollumfänglich neutralisieren kann, so dass ich in meiner privaten Einkommensteuererklärung in bezug auf den Verkauf der 9 Wohnungen nichts zu versteuern habe?

2. Ist es richtig, dass ich einen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf meiner privaten Eigentumswohnung zu versteuern habe sofern ich die 9 Eigentumswohnungen des von meiner GmbH gehaltenen Mehrfamilienhauses separat verkaufe?

3. Entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns meiner privaten Eigentumswohnung sofern ich das Mehrfamilienhaus "gesamt" an einen Käufer verkaufe?

Vielen Dank!
Knut Christiansen
23.07.2019 07:56 Uhr
Guten Morgen!

bitte haben Sie Verständnis, dass ich Frage 1 nicht ohne weitere Angaben beantworten kann. Im Hinblick auf die steuerlichen Folgen ist hier ein wesentlich intensivere Prüfung erforderlich, die im Hinblick auf das von Ihnen ausgelobte Honorar nicht möglich ist. Grundsätzlich halte ich es aber für möglich, da das Ergebnis aus der Beteiligung ja auf Sie durchgreift.

Zu 2:
Die Besteuerung der privat gehaltenen Immobilie hätte im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels zu erfolgen, da es dann das 10. Zählobjekt wäre (es sei denn, Sie besitzen die Immobilie schon länger als 10 Jahre).

Zu 3.:
Wenn Sie das MFH als 1 Objekt veräußern, ist es nur 1 Zählobjekt. Daher könnte die private Besteuerung vermieden werden, es sei denn, dass dafür Paragraph 23 EStG greift (10 Jahre im Eigentum?).


Schöne Grüße!
Kunde
23.07.2019 10:56 Uhr
Guten Morgen Herr Christiansen -

eine letzte Nachfrage:
Die privat gehaltene Immobilie habe ich in 1998 erworben und dann bis 4/2018 selbst genutzt und ab 5/2018 vermietet. Zählt diese dann als "Zählobjekt" im Rahmen des "gewerblichen Grundstückhandels"?

Wie hoch ist das Honorar (in etwa) für eine intensivere Prüfung? Ich kann Ihnen dabei alle Informationen in der gewünschten Form aufbereiten und bringe auch ein entsprechendes Grundverständnis mit, da ich selbst einmal die Steuerberaterprüfung abgelegt habe (was allerdings auch schon etwas her ist und ich habe dann einen anderen Berufsweg gewählt).

Nochmals vielen Dank und viele Grüße!


Knut Christiansen
23.07.2019 18:22 Uhr
Hallo! Die private Immobilie ist lt. BMF-Schreiben kein Zählobjekt, da die Immobilie bereits länger als 10 Jahre gehalten wurde.

Die Prüfung Ihres „6b-Sachverhalts“ würde ich mit 119€ veranschlagen, da 35% an die Plattform als Provision gehen. Ich kann diese allerdings erst ab dem 5.8. beantworten, da ich seit heute im Urlaub bin und mir die nötige Fachliteratur fehlt.

Schöne Grüße !