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Gewinnerzielungsabsicht für bisher vermietetes Objekt - jetzt Büro zur Eigennutz

| Preis: 33 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Hallo Herr Christiansen,

endlich mal eine Frage aus Ihrem Fachgebiet und nicht mehr der "Geschäftswagen".

Wir haben im gleichen Haus ein kleines Appartement seit etwa 1999.
Dieses wurde bisher vermietet und es wurde seit 2011 auch Gewinne (wenn auch kleine bis 1000 ) erzielt.
Nachdem der Familienangehörige ausgezogen ist, habe ich mein separat gemietetes Büro aufgegeben und nutze das Appartement als Arbeitsraum für meine freiberufliche Tätigkeit.

Kann nun eine nicht mehr vorhandene Gewinnerzielungsabsicht dazu führen, dass rückwirkend alle Verluste aus der Vermietung der Jahre vor 2010 aberkannt werden?

Steuerlich habe ich für meine freiberufliche Tätigkeit (EÜR) daher keine Büro-Mietausgaben mehr angesetzt, dafür auf der anderen Seite auch keine Anlage "Vermietung und Verpachtung" mehr ausgefüllt.
Ist dies steuerlich korrekt?
Oder muss ich fiktive Mietkosten bei der EÜR absetzen, um diese dann bei der Vermietung anzugeben?

Mit freundlichen Grüßen


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Grundsätzlich wäre zu prüfen, ob dieses Appartement zum notwendigen Betriebsvermögen Ihrer freiberuflichen Tätigkeit geworden ist. Dies wäre der Fall, wenn der Wert des Appartements mind. 20.500 EUR oder aber mehr als 20% des Gesamtwertes der Immobilie beträgt. Sind die Werte überschriftten, so kann es sein, selbst wenn Sie dieses nicht aktiv dem Betriebsvermögen zuordnen, dass das Finanzamt einen möglichen Gewinn bei Aufgabe der Selbständigkeit oder bei Verkauf des Hauses versteuert. Dieses betrifft zumindest den Anteil am Appartement, der Ihnen zuzurechnen wäre. Sollte Ihrer Frau z.B. 50% gehören, so wären nur 50% (Ihr Anteil) anzusetzen. 

Ansonsten haben Sie die aktive Vermietungstätigkeit durch Selbstnutzung aufgegeben. Eine rückwirkende Berichtigung der Einkommensteuer für die Jahre vor 2010 wäre nur möglich, wenn das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht bei dieser Vermietung noch prüfen will und durch einen Vorläufigkeitsvermerk in den betreffenden Bescheiden offen gelassen hat (mit dem Hinweis auf die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht). 

Eine fiktive Miete müssen bzw. dürfen Sie nicht ansetzen. Denn im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind immer nur die Beträge anzusetzen, die auch tatsächlich gezahlt wurden. Eine Vermietung an sich selbst, würde steuerlich auch nicht anerkannt werden. 

Sie sollten daher zunächst abwarten, ob das Finanzamt Sie bezüglich der Nutzung des Appartements anschreibt. Das ist noch nicht geschehen oder?

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater


 

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Bewertung des Kunden

Wie immer eine absolut kompetente, ausführliche und vor allem verständliche Antwort.
Und dies auch blitzschnell.
Herrn Christiansen kann ich nur empfehlen.
P. K.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
02.11.2019 09:59 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

wie immer eine fundierte Auskunft von Ihnen.
Danke.

Das Appartement ist eine separate Einheit in einem Mehrfamilienhaus in dem wir auch eine Eigentumswohnung besitzen.
Es gehört je zur Hälfte meiner Frau und mir.

Dann versuch mal zusammen zu fassen.

Sie sagen: Dass mit der Vermietung an mich selbst, weil ich es als Arbeitsraum nutze, scheidet steuerlich aus.
Klare Aussage. Gut.

Im alten Steuerbescheid 2009 steht nichts von Vorläufigkeit bzgl. der Vermietung.
Auch gut.

Nun zum Betriebsvermögen: Gut, dass Sie mich darauf aufmerksam machen.
Das möchte ich natürlich auf keinen Fall!

Das Finanzamt hat bereits nachgefragt, was mit der Nutzung des Objekts ist.
Ich hatte dies ignoriert und das Finanzamt hat im Steuerbescheid € 1000 als Einnahme geschätzt.

Warum habe ich die Nachfrage des FA ignoriert:?
In München herrscht Wohnungsnot und es werden schon Aufrufe von der Stadt herausgegeben,
auf ungenutzen Wohnraum hinzuweisen.
Wie gesagt, nutze ich das Appartement hauptsächlich als Arbeitsraum.

Da das Objekt in der Aufteilungserklärung offiziell als Hobbyraum ausgewiesen ist, würde ich angeben, dass wir es auch als Hobbyraum nutzen.
Könnte es damit Probleme bzgl. Steuer oder Wohnungsnot geben?
Meine Frau betrachtet meine Freiberuflichkeit, eh als mein Hobby.
Schöne Grüße in den Norden
P. K.
Knut Christiansen
02.11.2019 10:12 Uhr
Guten Morgen,

wenn Sie dem Finanzamt mitteilen, dass das Appartement als Hobbyraum genutzt wird, sollten Sie auf jeden Fall vermeiden irgendwelche Kosten diesbezüglich als Betriebsausgabe geltend zu machen.

Das Finanzamt sollte mit der Aussage grundsätzlich zufrieden sein. Es kann aber ggfs. sein, dass es zu konkreteren Nachfragen kommt, von wo Sie Ihre Tätigkeit ausüben. Sie müssten dann ggfs. antworten, dass Sie dieses von zuhause erledigen, Ihnen aber kein gesonderter Raum zur Verfügung steht (z.B. Tätigkeit aus einem gemischt genutzten Raum wie Wohnzimmer, Küche etc.).

Schöne Grüße!