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gemischt genutztes EFH

| Preis: 75 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Christiansen,

im vergangenen Jahr haben wir den Bau eines EFH abgeschlossen.Die Nutzung soll wie folgt aussehen:

a) selbstgenutzter Anteil

b) eigengewerblicher Anteil infolge Vermietung an GmbH (Grundstückseigentümer, Gesellschafter und Geschäftsführer identisch)

c) 1 Gästezimmer mit Bad könnte vermietet werden, nicht dauerhaft sondern kurzfristig z.B. als Ferienunterkunft o.ä.

Neben der GmbH existiert noch ein Einzelunternehmen, welches keine Raumkosten geltend macht.

Meine Fragen:

zu b) Ist es zutreffend, dass es sich hier um eine Betriebsaufspaltung handelt? Sehe ich es richtig, dass der Anteil des vermieteten Büroraums Betriebsvermögen ist oder kann ich dies umgehen bei unter 10 % Flächenanteil?
Ist die Miete umsatzsteuerpflichtig und kann - auch aus den Baukosten - Vorsteuer geltend gemacht werden?

Zu c) Läge hier auch Betriebsvermögen vor oder bleibt es Privatvermögen und Einkünfte aus VuV?
Wie verhält es sich umsatzsteuerlich?

Sind bei der Aufteilung der Flächen Terrassen und Hauswirtschaftsraum zu berücksichtigen oder außen vor zu lassen?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Grundsätzlich liegt bei der Vermietung an die GmbH für diesen Anteil eine Betriebsaufspaltung vor, wenn Eigentümer und GmbH-Gesellschafter die gleichen Personen sind. Die Folge ist, dass der anteilige Grundstücksteil Betriebsvermögen darstellt. Eine Umgehung bei Nutzung unter 10% ist nicht möglich, weil der betreffende Raum einzeln beurteilt werden kann und der Raum für sich genommen dann 100% Betriebsvermögen darstellt. Sofern die GmbH selbst umsatzsteuerpflichtig ist, können Sie aus den Baukosten anteilig die Vorsteuer geltend machen. Die Umsatzsteuer (Vorsteuer) muss dann gegenüber dem Finanzamt angemeldet werden. Vorsorglich sollten Sie frühzeitig dem Finanzamt mitteilen, in welchem Verhältnis eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung an die GmbH erfolgen wird. 

Die bloße Vermietung als Ferienwohnung/Ferienzimmer stellt keinen gesonderten Gewerbebtrieb dar, sondern findet im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung statt. Es bleibt also Privatvermögen. Sie können bei kurzfristiger Vermietung (Vermietung max. jeweils 6 Monate)  ebenfalls Vorsteuer geltend machen und die Umsatzsteuer aus den Herstellungskosten geltend machen. Hintergrund ist, dass die kurzfristige Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerpflichtig ist. Wichtig ist jedoch hier, dass keine private Nutzung erfolgt. Ändern sich die Verhältnisse im Laufe der nächsten 10 Jahre (z.B. doch Privatnutzung statt Vermietung als Zimmer) so wäre die Vorsteuer entsprechend der Nutzungsänderung jährlich zu korrigieren (Vorsteuerberichtigung gem. § 15a UStG). 

Sofern die Terrasse und der Hauswirtschaftsraum der privaten Wohnung zugeordnet wird (diese also eigentlich ausschließlich privat genutzt werden), sind diese Flächen außen vor zu lassen. Das sollte für die Terrasse wahrscheinlich gelten. Für den HWR könnte man ggfs. eine anteilige Zuordnung im Verhältnis zur Gesamtfläche vornehmen (vermiete Fläche z.B. 15qm, Gesamtfläche 150qm --> 10% des HWR wären anteilig zu berücksichtigen).

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch einmal. Ich bin allerdings auf dem Weg in den Urlaub, daher die kommenden Tage nur sporadisch online. Eine Rückmeldung kann daher ggfs. verzögert erfolgen. Ich bitte dahingehend um Verständnis.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater

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Nett, schnell und kompetent. Das war mir eine Hilfe und hier würde ich auch gerne wieder beraten werden. verifiziert

Antwort des Experten: Sehr gerne geschehen!

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Herr Christiansen,
vielen Dank für die schnelle und sehr informative Auskunft.
Eine Rückfrage habe ich noch:
Das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen ist quasi ein separater Gewerbebetrieb mit Aktiva und EÜR oder gehören die Einkünfte in die VuV?
Vielen Dank, freundliche Grüße und einen schönen Urlaub.
12.07.2020 11:06 Uhr
Knut Christiansen
Hallo! Das Arbeitszimmer (Vermietung an GmbH) wäre im Rahmen einer eigenen Bilanz zu erfassen. In diese Bilanz gehören dann auch die GmbH-Anteile und, sofern vorhanden, auch dazugehörige Darlehen für das Arbeitszimmer und die GmbH-Anteile.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
12.07.2020 19:39 Uhr

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