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Frage zu Gewerbemietvertrag bzgl. Kündigung, Schönheitsreparaturen und Räumung

| Preis: 60 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Schulte,

wir betreiben eine Bar/ Lounge und haben unseren Mietvertrag der zum 31.05.19 gekündigt und auch eine Kündigungsbestätigung erhalten (siehe Datei "Kündigungsbestätigung"). Der Mietvertag ist ebenso angehängt ("Datei Mietvertrag_Lounge). Der Mietvertrag wurde "damals" noch mit dem alten Vermieter Hr. Rittmansperger geschlossen, der dann das Objekt an den neuen Eigentümer Hr. Balik verkauft hat und der alte Vertrag so übernommen wurde ohne Änderung bis heute.

Wir hatten vor kurzem hierzu eine Begehung mit dem Vermieter Balik um gemeinsam zu klären was genau zu räumen wäre.
Nach unserem Verständnis haben wir nur die Dinge zu entfernen, die wir als Mieter selbst angebracht haben sowie die Gegenstände und das Gastroinventar welches für den Mietzweck zum Betrieb als Bar/ Lounge nötig waren.

z.B: Licht- und Soundanlage, DJ- Pult, Kühlschränke, Getränkesortiment, Gläser, LED Effekt Lampen, Barhocker...usw. sowie etwas Sperrmüll auf der Terrasse der von uns ist. All diese Dinge sehen wir in unserer Verantwortung zu entfernen/entsorgen und sind damit auch einverstanden.

Alles andere gehört u E. nach zum Mietgegenstand und war fest verbaut bei unserem Mietbeginn (auch bei allen anderen Vormietern die wir kennen) und gehört demnach zum Objekt bzw. Vermieter.

Das wären z.B. der komplette, fest eingebaute Thekenbereich samt Waschbecken und allen Strom- und Wasserrohren, der Fußbodenbelag, das vorhandene Podest/ Bühne samt Geländer, Teppichverkleidung an den Wänden, Sanitärbereich (Urinalbecken, Toiletten)...usw.

Bei der Begehung hat er verlangt dass wir alle diese Dinge ebenso entfernen bzw. entsorgen und noch dazu sämtliche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er will quasi einen komplett leeren und vollständig renovierten Raum. Er selbst hat eine Renovierungsfirma und angeboten einen Container zu stellen sowie Arbeiter die dann all diese Arbeiten erledigen für 2000 Euro.

Wir haben ihm daraufhin eine E- Mail geschrieben wo wir nochmals darauf hinweisen wo wir unsere Verantwortung sehen (siehe Datei "E-mail an Vermieter") und versucht mit den entsprechenden Stellen aus dem Mietvertrag zu untermauern.

Daraufhin erhielten wir nochmals ein Schreiben von seinem Anwalt wo wir nochmal aufgefordert werden alles zu entfernen, auch weil wir angeblich mit dem Vormieter hätten klären sollen was mit den alten Gegenständen passiert. Das war damals aber nur auf den Sperrmüll auf der Terrasse bezogen (siehe Datei "Stellungnahme Vermieter zur Email").


Können Sie uns bitte sagen, ob wir diese Forderungen hier erfüllen müssen, insbesondere diese Schönheitsreparaturen? Oder können wir dagegen angehen? Wir haben eine Rechtschutzversicherung aber haben Angst wegen der gesetzten Frist die wir evtl. dann überschreiten würden falls wir hier rechtlich verlieren sollten.

Für eine schnelle Rückmeldung wären wir Ihnen sehr verbunden da die Angelegenheit etwas eilt und die Frist bald abgelaufen ist.

Danke im Voraus und viele Grüße
S. E.


Guten Tag,

mein Name ist Rechtsanwalt Schulte. Der Einfachheit halber können wir gerne in der Sache telefonieren. So können auch Rückfragen etc. schnell & unkompliziert beantwortet werden.

Wenn Sie mir Ihre Telefonnummer (vorzugsweise Festnetz) geben, rufe ich Sie gerne zeitnah an. Alternativ können Sie mir natürlich auch hierzu Terminwünsche mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt, Datenschutzauditor (TÜV) und externer Datenschutzbeauftragter (TÜV)

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Kommentare

Insgesamt 18 Kommentare
Bernhard Schulte
23.05.2019 11:12 Uhr
Ansonsten erhalten Sie hier über die Kommentarfunktion innerhalb der von Ihnen gesetzten Deadline eine Antwort von mir.
Kunde
23.05.2019 11:59 Uhr
Hallo,

ich bin leider nur Mobil erreichbar unter 017623522989

Wenn Sie mir eine Festnetz Nummer sagen können, kann ich Sie auch gerne anrufen

Ich hätte jetzt Zeit

Viele Grüße
Bernhard Schulte
23.05.2019 13:20 Uhr
Gut, dann melde ich mich gleich innerhalb der nächsten 15 Minuten bei Ihnen.
Kunde
23.05.2019 13:22 Uhr
Ok, gerne

Bis gleich
Bernhard Schulte
23.05.2019 13:30 Uhr
Moment. Was dazwischen gekommen. Melde mich ca. gegen 15 Uhr.
Kunde
23.05.2019 13:33 Uhr
Schaffen Sie es vor 15 Uhr ?
Wir stehen leider etwas unter Zeitdruck.
Bernhard Schulte
23.05.2019 14:57 Uhr
Gut, ich melde mich jetzt.
Bernhard Schulte
23.05.2019 15:33 Uhr
Danke für das angenehme Telefonat von eben. Schön, dass ich helfen konnte. Über eine Bewertung würde ich mich freuen.

Falls Sie künftig wieder einen anwaltlichen Rat brauchen, können Sie mich gerne hier direkt bei yourXpert über mein Profil: https://www.yourxpert.de/xpert/rechtsanwalt/bernhard.schulte

oder

die yourXpert Telefonhotline: Tel.: 0900 1010 999 unter Angabe meiner Kennung: 63827 direkt erreichen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt, Datenschutzauditor (TÜV) und externer Datenschutzbeauftragter (TÜV)
Kunde
23.05.2019 16:14 Uhr
Hallo nochmal,

ich wollte nochmal auf diese Stellen aus der Stellungnahme des Vermieter zu sprechen kommen, um wirklich hier für Klarheit zu sorgen:

"Wie Sie selbst in Ihrer e-mail erwähnen wurde das Mietobjekt von allen Vormietern als eine Lounge genutzt mit denselben Elementen wie sie jetzt verbaut sind. Ihnen wurde It. Ihrem Mietvertrag auferlegt, sich mit dem Vormieter über den Verbleib der Einbauten zu einigen. Hier verweisen wir auf $ 23 (Ergänzung zum $24) in dem es u. a. hierzu heißt: Dem Mieter ist bewußt, dass sich auf dem Gelände noch Gegenstände des Vormieters befinden, die vom Vermieter nicht entsorgt. Werden. Hier ist der Mieter verpflichtet sich mit dem Vormieter über den Verbleib der Gegenstände zu einigen. Somit sind alle Einbauten und Gegenstände von Ihrem Vormieter in Ihren Besitz übergegangen, womit Sie auch der Verpflichtung nachkommen müssen, diese Gegenstände bei Auszug auf Ihre Kosten zu demontieren und zu entsorgen. Die Räumungspflicht des Mieters erstreckt sich auf alle Gegenstände im Mietbereich, soweit sie nicht dem Vermieter gehören. Da diese Gegenstände vom Vormieter in Ihren Besitz übergegangen sind und nicht dem Vermieter gehören, sind sie für deren jetzige Beseitigung verantwortlich."


Wie bereits erwähnt verstehen wir daruter Gegenstämde wie den Sperrmüll auf dem Terrassenbereich, den wir vom Vormierter übernommen haben und entsorgen müssen/werden.

Aber nicht den Thekenbereich und sonstige bereits verbaute Gegenstände. All diese Gegenstände waren bereits zu Beginn unserer Überhahme vom Vormieter sowie dessen Vormieter ebenfalls schon vorhanden. Mit andere Worten, sind wir bereits die 3. oder sogar 4. Mietgeneration die diese Einbauten übernommen hat.

Was ich noch vergessen habe zu erwähnen: Wir haben den selben Mietvertrag erhalten wie unser Vormieter. Ändert das etwas? Weil dann greifen ja auch alle Punkte wie "damals" unser Vormieter von seinem Vormieter übernommen hat....

Ich hoffe Sie verstehen worauf ich hinaus will.

Viele Grüße
E.

Bernhard Schulte
23.05.2019 17:08 Uhr
Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

danke für die Nachfrage, welche ich folgendermaßen beantworten möchte:

Hier bin ich immer noch bei Ihnen. Im Kontext des §23 "Ergänzung zu §24" gesehen, betrifft das nur Gegenstände auf dem Gelände und nicht (Einbauten) in der Mietsache. Darüber hinaus ist das eine Ergänzung zu §24 des Mietvertrages, also der Hausordnung etc.. Darin finden sich keine Erklärungen zu Einbauten. Ganz im Gegenteil sind hier "Gegenstände" als "(Kisten, Waren und dergl.) außerhalb der Mietsache" beschrieben, Einbauten in der Mietsache also nicht.

Zudem halte ich die Formulierung §23 "Ergänzung zu § 24" für zu unbestimmt. Der Vermieter hätte hier die jeweiligen Gegenstände ganz konkret benennen müssen, hat er aber nicht.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich, falls noch nicht geschehen, zum Abschluss freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt, externer Datenschutzbeauftragter (TÜV) & Datenschutzauditor (TÜV)
Kunde
23.05.2019 20:41 Uhr
Hallo Herr Schulte,

vielen Dank für die Rückmeldung.

Würden Sie mir bitte abschließend schriftlich zusammenfassen worüber wir heute am Telefon gesprochen haben? Weil ich das nicht mehr ganz 1:1 gegenüber meinen Geschäftpartnern erklärt bekomme. Das wäre prima

PS: Meine Bewertung habe ich bereits für Sie hinterlassen.

Viele Grüße
S. E.
Bernhard Schulte
24.05.2019 09:53 Uhr
Zusammenfassung:

1. Sofern Sie hier die Mietsache "im derzeitigen Zustand", also nicht renoviert, übernommen haben, sind Schönheitsreparturklauseln bereits grundsätzlich nach dem Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam.Sie müssen Schönheitsreparaturen bereits hiernach nicht durchführen.

2. Aber die verwendet Schönheitsreparaturklausel ist auch unwirksam, weil sieh hier eine starre Frist von 5 Jahren verwendet (spätestens nach 5 Jahren). Auch hier gilt dann Gesetz, wonach der Vermieter hierfür grundsätzlich zuständig ist, weil er eben nicht wirksam die Schönheitsreparturen auf den Mieter übertragen hat.

3. Nach Ihren Angaben sind zudem die 5 Jahre noch nicht abgelaufen. Daher wären die etwaigen Schönheitsreparaturen eventuell auch noch gar nicht fällig.

4. Beschädigungen, die während Ihrer Mietzeit an der Mietsache entstanden sind, müssen Sie noch beheben (z.B. Bohrlöcher).

5. Grundsätzlich müssen Sie die Mietsache so zurück geben, wie Sie die damals erhalten haben. Bereits bei Einzug vorhandene Einrichtungen müssen Sie nicht rückbauen, es sei denn, es gäbe hierzu eine entsprechende Vereinbarung, welche Gegenstände Sie konkret vom Vermieter übernommen haben und entfernen müssten. Diese sehe ich so nicht (vgl. oben mein voriger Kommentar).

Was damals an Sie übergeben worden ist, müssen Sie im Zweifel durch Fotos und Zeugen im Streitfalle nachweisen. Sie sagten, es gäbe kein damaliges Übergabeprotokoll.

Sie müssen meiner Ansicht nach die Mietsache geräumt und besenrein zurückgeben.

Kurz vor der Rückgabe sollten Sie erneut Fotos machen. Bei Rückgabe sollte ein unabhängiger Zeuge für Sie anwesend sein, der den Zustand der Mietsache bezeugen kann.

Weitere Nachfragen gerne im Rahmen von neuen Fragestellungen.

Viel Erfolg bei der Rückgabe.

MfG
Schulte
Kunde
24.05.2019 10:18 Uhr
Besten Dank
Kunde
11.06.2019 07:36 Uhr
Hallo Herr Schulte,

ich möchte Sie in der selben Sache nochmal etwas fragen:

Letzte Woche hätte die Übergabe mit dem Vermieter stattfinden sollen, doch als der Vermieter dann vor Ort war und gesehen hat dass wir wie bereits angesprochen die Theke etc. nicht entfernt haben, hat er die Übergabe abgebrochen und auch die Entgegennahme der Schlüssel verweigert und nun über seinen Anwalt einen neuen Termin mit uns ausgemacht (siehe Schreiben im Anhang).

Was genau können wir jetzt erwarten und wie müssen wir uns jetzt am besten verhalten? Fotos/ VIdeos haben wir bereits bei der Ausräumung gemacht und einen neutralen Zeugen war bereits beim ersten Termin dabei und wird auch beim neuen Termin dabei sein.

Sollen wir direkt einen Anwalt aufsuchen, der dann auch beim Termin dabei sein soll? Oder erst noch den Termin abwarten?

Viele Grüße
E.
Bernhard Schulte
11.06.2019 07:45 Uhr
Gerne können wir erneut im Rahnen eines Zusatzauftrages telefonieren. Das Angebot mache ich Ihnen jetzt gleich hierzu.
Kunde
18.06.2019 11:14 Uhr
Hallo Herr Otto,
der von Herrn Balik (Vermieter) gewünschte (zweite) Übergabetermin war am 12.06.2019.
Zu diesem Termin erschien Herr Balik mit seinem Anwalt, Herr Geisse und Frau Engel ( Mieter ) sowie mit zwei neutralen zeugen.

Anbei der Verlauf des Termins geschildert von Engel&Geisse:

Der Durchgang begann im Toiletten Bereich wo dann der Anwalt in sein Diktiergerät Punkte
aufgenommen hat... Die Türblätter der Zugänge zu den Männern und Frauen Toiletten würden fehlen.
-> Hinweis: Diese waren noch nie Vorhanden.

Der Boden wäre dreckig sowie die Waschbecken und Toiletten auch.
-> Hinweis: Es wurde von uns eine End- Reinigung durch eine Firma am 31.05.2019 veranlasst
und danach war keiner mehr in den Räumlichkeiten. Zudem steht im Mietvertrag nur was von besenrein....

Es wären Bohrlöcher in den Fliesen sowie einige Kritzeleien an den Wänden.
-> Hinweis: Diese Bohrlöcher waren schon bei Mietbeginn sowie auch die Kritzeleien, die wir als nicht schlimm empfanden, weil diese in jedem
Club/Bar vorhanden sind. Zu den Bohrlöchern ist zu sagen das dort natürlich Spiegel sowie auch Papierspender hingen, die wir auf bitte von Herrn Balik
demontiert haben!

Es wurde aufgenommen das Elektroinstallationen "unsicher" wären.
-> Hinweis: diese haben wir aber nicht angebracht sondern waren bei Mietbeginn schon vorhanden und waren demnach schon immer unsicher. Wir haben diese dann mit Abdeckungen gesichert, die wir bei Auszug wieder entfernt haben.

Eine Lampe im Damen Klo war mit Klebeband an der Decke befestigt/gesichert.
-> Hinweis: Diese fiel irgendwann von der Decke und keiner traute sich in die Decke zu bohren und deshalb wurde sie mit Klebeband gesichert.

Weiter ging es dann im 1. OG der Haupträumlichkeit.
Es wurde eine defekte Fensterwand bemängelt (kein richtiges Fenster wo man raus sehen kann, sondern es
sieht aus wie ein Schaukasten). In diesem Schaukasten befinden sich Bilder und Dämm-Material.
-> Hinweis: Es sind Bilder auf denen "London" abgebildet ist, diese Bilder sind vom
Vormieter dessen Bar auch "London Lounge" hieß. Wir haben diese Fensterwand mit einem roten Stoff verblendet um es optsich aufzuhübschen, da uns der Defekt nicht weiter gestört hat. Aber vorhanden war der Defekt auf jeden Fall schon zu Mietbeginn.

Zur Bar/Theke, die Herr Balik ursprünglich entfernt haben wollte und die aber auch schon
vor unserem Einzug vorhanden war, wurde nichts gesagt. Es wurden lediglich Fotos vom Vermieter auf bitte des Anwalt gemacht.

Nächster Ort, das Lager. Dort befindet sich eine Wand die Dauer feucht war und an der sich immer Schimmel befand.
-> Hinweis: Das gesamte Gebäude ist undicht und feucht, es befinden sich keine
Heizungen in den Räumlichkeiten und wir haben so gut es geht immer mit Heizlüftern versucht dem entgegenzuwirken und im Winter sogar mit
Bauentfeuchtern aus dem Baumarkt die Feuchtigkeit zu entfernen. Aber da dies baubedingt ist und der Vermieter immer mit dem Argument gekommen ist wir
müssen alles selbst machen, war da keine Chance dies zu vermeiden.

Der Terrassenbereich: Dort wurde aufgenommen das sich Stein- Blumenkästen befinden, die weg sollten. Es wurde die Außentür (Eingang von der Terrasse aus
in das Gebäude) bemängelt wo das Holz ab gewittert ist und schon immer einige kleine Scheiben fehlen. Der Vermieter verlangte bei diesem Termin eine neue Holztür (Eingangstüre), da diese angeblich von einem Einbruch beschädigt wurde, welcher Mal bei uns stattgefunden hatte. Er hat uns außerdem unterstellt dies bei unserer Versicherung gemeldet zu haben und das aber nicht repariert haben.
-> Hinweis: Die Stein- Blumenkästen waren schon immer da und sie sind auf dem
gesamten Gelände verteilt und auch in anderen Mietbereichen vorhanden (Thailändisches Restaurant gegenüber von uns mit dem wir uns den
Terrassenbereich geteilt haben).
Dieser Eingangsbereich war schon immer beschädigt, das Holz abgewittert und die Scheiben waren ebenfalls schon immer defekt. Als wir den Einbruch meldeten, wurde uns sofort von der Versicherung
gesagt, das Schäden an Fassade und Hauseingangs Türen nicht übernommen werden weil dies die Gebäudeversicherung regulieren würde, was Vermieter
Sache ist.

Noch etwas zum Terrassen Bereich. Bei dem ersten Gespräch mit Herrn Balik wollte er das wir den
Holzzaun/Sichtzaun entfernen, der eigentlich zur Teilung der Terrasse diente (Thailändisches Restaurant und wir). Dieser Sichtzaun ist aber schon vor unserem Einzug da
gewesen und somit Vermieter Eigentum, darum haben wir diesen nicht entfernt. Im Sommer 2018 wurde auf der Einfahrt zu dem Gelände ein Brand gelegt, die
Flammen dieses Brandes schlugen auf unsere Terrasse über und zerstörten Mobiliar sowie einen Teil des Sichtzaunes. Wir haben seitdem die Terrasse nicht
nutzen können weil es ein Teil ist der zu Auffahrt führt (wo es ca 2,5 Meter tief runter geht) und der Zaun inklusive dem sich hinter den Sichtzaun befindenden
Geländer durch den Brand zerstört waren. Herr Balik wollte diesen Schaden damals nicht
beseitigen und meinte, wenn wir Sicherheit wollen sollten wir das selbst sichern
und erneuern....

Das waren soweit die Bemängelten Punkte...ohne Erstellung eines Übergabeprotokolls oder Sonstigem. Im Anschluss wurden noch die Schlüssel übergeben.

Am nächsten Tag kam dann eine Mail seitens des Anwalt mit Aufforderung sämtliche Unterlagen ihm zu zu schicken (siehe Datei "Email-Anwalt-Übergabe").

Noch eine Anmerkung: Herr Balik hat mal gegenüber uns bestätigt dass er damals, als er das Gebäude kaufte, den Kauf vollzogen hat ohne sich die Räumlichkeiten je angesehen zu haben und somit nicht den Zustand kennt zu unserem Mietbeginn oder gar unserem Vorgänger. Zudem hat er uns auf die Nachfrage hin, was er mit dem Gebäude vor hat, bestätigt dass er (sobald wir ausgezogen sind) nur an jemanden vermietet der das ganze Gebäude mietet und saniert. Daher verstehen wir nicht warum er von uns fordert diese Dinge zu renovieren, die wir eigentlich nicht zu renovieren haben oder den Theken/Bar Bereich entfernen, der nicht mal uns gehört und wie schon erwähnt zu Mietbeginn vorhanden war. Herr Balik machte uns auch anfangs sogar das Angebot, dass wir ihm 2000€ zahlen können und er sich dann um die Renovierung und Entsorgung kümmern würde. Dies kam uns schon seltsam vor... Wir sind dieses Angebot nicht eingegangen.

Zu dem Zustand der Räumlichkeiten gibt es genug Zeugen die uns bestätigen können das diese bemängelten Dinge schon vor unserem Einzug vorhanden waren und teilweise ja schon von uns so gut es geht beseitigt worden, obwohl wir eig. nicht dafür verantwortlich gewesen wären. Z.B. renovieren der Toiletten- Türen und Rahmen im inneren der
Toiletten. Oder lackieren der Eingangsinnentüren etc.

Wie sollen wir Ihrer Meinung nach vorgehen?
Müssen/ sollen wir dem Anwalt die angefragten Unterlagen zusenden oder erst mal nicht drauf reagieren und abwarten was sein nächster Schritt sein wird?
Oder besser gleich einen Anwalt in der Sache aufsuchen der das für uns regelt?

Danke und viele Grüße
E.
Kunde
18.06.2019 11:16 Uhr
Ich habe nur noch 30 Euro Guthaben dass ich Ihnen gerne anbieten kann und natürlich eine 5- Sterne Bewertung im Anschluss.

Viele Grüße
Kunde
18.06.2019 11:53 Uhr
Hallo,

ich nehme das Angebot gerne an aber könnten wir bitte weiter die Chat Funktion nutzen anstatt zu telefonieren?

Danke sehr