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Formulierung Betriebskosten in Vertrag

| Preis: 39 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Steve Laurenz

Sehr geehrter Herr Laurenz,

ich will meine ETW an eine Vermietungsgesellschaft vermieten, welche den Wohnraum dann ihrerseits an einen Endmieter weitervermietet. Wir bewegen uns somit im gewerblichen Mietrecht. Meine Frage betrifft die aktuelle vertragliche Formulierung zur den Betriebskosten (Ziffer 1 + 3).

"1. Der Mieter zahlt eine monatlichen Netto-Kaltmiete in Höhe von 640 €. Vereinbart wird eine Vorauszahlung für die anderen Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung in Höhe von 135,00 EUR."

"3. Art und Umfang der Betriebskosten richten sich nach den Vorschriften der
Betriebskostenverordnung. Den Vertragspartnern ist bewusst, dass die Betriebskostenverordnung
weitläufig zu verstehen ist. Es wird vereinbart, dass folgende Kosten ebenfalls Betriebskosten sind,
wobei unter dem verwendeten Begriff »Kosten« periodisch wiederkehrende Kosten wie z. B. für
Wartungen, öffentlich-rechtlich erforderliche Prüfungen und Betriebsmittel zu verstehen sind,
einschließlich:
- Kosten für Niederschlagswasser
- Kosten für Winterdienst
- Kosten der Fassadenreinigung
- Kosten für sonstige Haustechnik."

Meine Frage:

A) Ist die Formulierung in 1) so i.O., oder ist es zwingend notwendig, die Heiz- / und Warmwasserkosten von sonstigen Betriebskosten zu trennen (Stichwort Bestimmheitsgebot)?

B) Bei 3) habe ich um die explizite Aufnahme von vier Kostenarten gebeten, bei denen mir nicht unmittelbar klar war, ob diese unter § 2 Betriebskostenverordnung fallen. Deckt die aktuelle Formulierung i.E. alle Betriebskosten aus der Abrechnung (a. Anlage, Posten gelb markiert) rechtssicher ab, oder müsste man hier ALLE Punkte explizit aufführen?

Am Ende muss sicher gestellt sein, dass ich alle umlegbaren Posten aus dem Abrechnung (Anhang) weitergeben kann.

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Mark Heckmann


Sehr geehrter Herr Dr. Heckmann,

zunächst vielen Dank für das entgegengebrachte Vertrauen. 

Ihre Fragen beantworte ich gern wie folgt:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt es, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verweist, damit die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskostenarten umgelegt werden können. Der Gesetzestext muss nicht extra im Mietvertrag aufgeführt werden. 

Nein, die Heizkosten zählen originär zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 bis 6 Betriebskostenverordnung) und müssen nicht gesondert genannt werden. 

Auch die Betriebskostenarten Niederschlagswasser und Winterdienst müssen nicht extra aufgeführt werden, da diese in der Betriebskostenverordnung bereits verankert sind. (§ 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung = Niederschlagswasser und § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung = Straßenreinigungskosten, zu denen auch Winterdiensttätigekeiten gehören).

Auch die restlichen gelb markierten Betriebskostenarten müssen nicht gesondert genannt werden, wenn auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. 

Falsch ist jedoch in der Hausgeldabrechnung  (und später in einer Betriebskostenabrechnung) die Bezeichnung Stromkosten. Diese Bezeichnung entspricht keiner formell korrekten Betriebskostenart. Die Betriebskostenverordnung kennt nur die Bezeichnung Hausbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung). Unklar ist was unter Stromkosten alles abgerechnet werden soll. Somit ist schon keine Plausibilitätsprüfung möglich für den Mieter, welche jedoch nach dem BGH durchführbar sein muss. Der Mieter muss aus der Abrechnung selbst (ohne Belegeinsicht und ohne Nachfragen) erkennen können, welche Kosten auf welche Betriebskostenart entfallen. Eine Aufnahme "Stromkosten" in den Mietvertrag ändert daran nichts! 

Kosten für Fassadenreinigung müsste tatsächlich gesondert in den Mietvertrag aufgenommen werden, da die Betriebskostenverordnung diese Art nicht kennt. 
 

Die Formulierung "sonstige Haustechnik" ist genau wie "Stromkosten" bereits formell fehlerhaft, zu allgemein und unverständlich. Das Bestimmtheits- und Tranzparenzgebot ist nicht eingehalten, d.h. der Mieter weiß bei Mietvertragsabschluss nicht, welche Kosten sich dahinter verbergen sollen, sodass diese Unsicherheit zu Lasten des Verwenders dieser AGB geht, d.h. zu Lasten des Vermieters. 

Ich hoffe ich habe Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen können. 

Ich empfehle zudem eine sog. Öffnungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese ermöglicht es Ihnen - für den Fall, dass einmal neue Betriebskosten entstehen-  diese auch auf den Mieter umzulegen.

Mit freundlichen Grüßen

Steve Laurenz 

Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
27.01.2019 14:53 Uhr
Sehr geehrter Herr Laurenz,

vielen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Antwort.

1) Nur nochmal zur Sicherheit: Die Nennung EINES Gesamtbetrages zur BK-Vorauszahlung ist also hier ausreichend, der Rest ergibt sich durch den Verweis auf §2 BetrKV?

2) Eine Rückfrage: Wäre folgende Klausel das, was sie mit "Öffnungsklausel" meinen?

"6. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese
vom Vermieter nach § 560 BGB umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden."

Vielen Dank im Voraus.

MfG
Mark Heckmann




Steve Laurenz
27.01.2019 23:37 Uhr
Beides beantworte ich mit Ja, richtig

Mit freundlichen Grüßen
Steve Laurenz
Rechtsanwalt