FEWO - Vermietung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Hallo Herr Christiansen -
ich bin ab 2019 USt-pflichtig, somit auch mit den Einnahmen aus FEWO - Vermietung.
Soweit, so schlecht - aber bzgl. der Vorsteuer bin ich ratlos:
Wegen Sanierungen am Objekt stellten die Baufirmen hohe Beträge in Rechnung; wie üblich an die Verwaltung. Diese verteilte dann - wie üblich - an die Eigentümer. In diesen "Sonderumlagen" ist naturgemäß keine USt (die von der Verwaltung gezahlt wurde) zu sehen.
Besteht irgendeine Möglichkeit, Vorsteuern abzuziehen (evtl. als Pauschalisierung?).
Freundliche Grüße
W.R.
B.
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!
Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
EIn Vorsteuerabzug setzt immer voraus, dass Sie über eine an Sie gerichtete Rechnung mit Umsatzsteuerausweis verfügen. Da der Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich steuerfreie Umsätze an ihre Mitglieder ausführt (§ 4 Nr. 13 UStG) kann also kein Vorsteuerabzug aus den Hausgeldabrechnungen geltend gemacht werden. Die Eigentümergemeinschaft müsste bzgl. Ihrer Wohnung zur Umsatzsteuer optieren, dann könnte Sie mit Ihnen umsatzsteuerpflichtig abrechnen und auch selbst aus den Rechnungen Vorsteuerabzug geltend machen (für die Verwaltung/WEG also steuerneutral). Da der Verwaltungsaufwand allerdings dann größer wird, müsste dieses mit der WEG/Verwaltung besprochen werden.
Für 2019 wird die WEG sicher keine Option mehr zulassen, so dass ein Vorsteuerabzug für Sie aus diesen Abrechnungen nicht möglich ist. Für 2020 bzw. künftige Jahre müssten Sie hier mit der Verwaltung sprechen um künftig vom Vorsteuerabzug zu profitieren.
Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch einmal mit Ihren Rückfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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Darf ich noch eine ergänzende Fragen stellen?
> Ehefrau hat hohe Umsätze plus die Mieteinnahmen (mit 7% UST).
Ehemann hat auch eine FEWO. (keine weiteren Einkünfte). Kann er die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen? Ohne Abgabepflicht einer USt-Erklärung?
Danke und schönen Sonntag!
W.R.
Sofern ihm die Wohnung alleine gehört wäre er umsatzsteuerlich ein eigenständiger Unternehmer. Daher könnte er die Kleinunternehmerregelung für sich alleine in Anspruch nehmen und müsste keine Umsatzsteuer berechnen/abführen.
Viele Grüße und auch für Sie einen schönen Sonntag!
Knut Christiansen