Erbauseinandersetzung-Ausgleichszahlung -Teilverk innerhalb Spekulationsfrist

Guten Tag Herr Nawratil,

ich habe Ihren Sachverhalt einmal überprüft und komme zu nachfolgender Auskunft. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass hier nur eine erste steuerliche Einschätzung erfolgen kann, da für die Beurteilung und Berechnung des gesamten steuerlichen Sachverhalts wesentlich mehr Informationen und erheblich mehr Zeit benötigt werden würde.

Hier nun meine Stellungnahme:

Grundsätzlich liegt insoweit ein Anschaffungsvorgang vor, wie Sie im Rahmen der Realteilung mehr erhalten als der Miterbe und hier eine Ausgleichszahlung erfolgt.

Geht man davon aus, dass Sie 161.500 EUR (= Wert der 2 Wohnungen + TG) + 30.000 EUR Ausgleichszahlung geleistet haben, haben Sie in Höhe der Ausgleichszahlung einen Anschaffungsvorgang. Bezogen auf die Gesamtsumme beträgt der Anteil dann 30.000 EUR/191.500 EUR = 15,67%. Diesen Anteil haben Sie entgeltlich erworben und die 10-jährige Spekulationsfrist beginnt für diesen Anteil am 17.08.2015 zu laufen.

Für den unentgeltlichen Anteil haben Sie als Erbe keinen eigenen Anschaffungsvorgang, sondern übernehmen den Anschaffungszeitpunkt Ihrer Mutter als Erblasserin. Da das Einfamilienhaus im Jahr 1962 erworben wurde, ist hier die Frist allerdings längst abgelaufen.

Erster Verkauf (unterstellt wird im nachfolgenden, dass die Wohnungen alle gleich groß sind; ggfs. müssten die Berechnungen hinsichtlich unterschiedlicher Größen angepasst werden):

Beim ersten Verkauf veräußern Sie 50% der Wohnungen für 110.000 EUR. Auf den entgeltlich erworbenen Anteil entfallen 15,67% = 17.237 EUR. Eigene Anschaffungskosten für diesen Anteil belaufen sich auf 50% v. 30.000 EUR = 15.000 EUR. Somit hätten Sie aus diesem Vorgang einen Gewinn von 2.237 EUR. Sofern Sie vertraglich verpflichtet waren Kosten für Ihren Neffen zu übernehmen, könnten diese ggfs. noch als Kaufpreisminderung (von den 110.000 EUR) anteilig in Höhe von 15,67% abgezogen werden. Ebenso wäre Veräußerungskosten oder Finanzierungskosten zu 15,67% abzugsfähig.

Zweiter Verkauf:

Sie erhalten 15,67% von 170.000 EUR für den entgeltlich erworbenen Anteil = 26.639 EUR. Eigene Anschaffungskosten betragen 25% von 30.000 EUR = 7.500 EUR.

Damit beträgt der vorläufige Gewinn 19.139 EUR. Weiterhin können Sie hier anteilig angefallene Sanierungskosten für diese Wohnung ansetzen. Diese Kosten liegen mir nicht vor. Betragen diese anteiligen Kosten für diese Wohnung z.B. 50.000 EUR, so könnten Sie 15,67% = 7.835 EUR vom Gewinn abziehen. Zu besteuern wäre dann in dem Fall noch ein Betrag von 11.304 EUR. Die Kosten wären dem Finanzamt nachzuweisen.

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung könnten ebenfalls immer anteilig zu 15,67% abgezogen werden. Darunter fallen ggfs. Beratungskosten und Finanzierungsaufwendungen.

Besteuerung des Gewinns:

Der entsprechende Gewinn wäre dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu besteuern. Dieser ergibt sich aufgrund Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse. Je höher Ihre sonstigen Einkünfte sind, desto höher wäre auch Ihr persönlicher Steuersatz (max. aber 42%). Im Durchschnitt können Sie mit 25% Steuerbelastung rechnen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater