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Erbauseinandersetzung-Ausgleichszahlung -Teilverk innerhalb Spekulationsfrist

| Preis: 100 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen u, Herren,

ich bitte um eine Beratung in Sachen Erbauseinandersetzung (Realteilung), Ausgleichszahlung und Teilverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist. Den zu grundliegenden Sachverhalt habe ich in einer beigefügten Datei zusammengefasst.

Das Finanzamt erwartet von mir eine Antwort bis zum 09. April.
ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir weiterhelfen könnten.

Mit freundlichen Grüßen Christof Nawratil




Guten Tag Herr Nawratil,

ich habe Ihren Sachverhalt einmal überprüft und komme zu nachfolgender Auskunft. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass hier nur eine erste steuerliche Einschätzung erfolgen kann, da für die Beurteilung und Berechnung des gesamten steuerlichen Sachverhalts wesentlich mehr Informationen und erheblich mehr Zeit benötigt werden würde.

Hier nun meine Stellungnahme:

Grundsätzlich liegt insoweit ein Anschaffungsvorgang vor, wie Sie im Rahmen der Realteilung mehr erhalten als der Miterbe und hier eine Ausgleichszahlung erfolgt.

Geht man davon aus, dass Sie 161.500 EUR (= Wert der 2 Wohnungen + TG) + 30.000 EUR Ausgleichszahlung geleistet haben, haben Sie in Höhe der Ausgleichszahlung einen Anschaffungsvorgang. Bezogen auf die Gesamtsumme beträgt der Anteil dann 30.000 EUR/191.500 EUR = 15,67%. Diesen Anteil haben Sie entgeltlich erworben und die 10-jährige Spekulationsfrist beginnt für diesen Anteil am 17.08.2015 zu laufen.

Für den unentgeltlichen Anteil haben Sie als Erbe keinen eigenen Anschaffungsvorgang, sondern übernehmen den Anschaffungszeitpunkt Ihrer Mutter als Erblasserin. Da das Einfamilienhaus im Jahr 1962 erworben wurde, ist hier die Frist allerdings längst abgelaufen.


Erster Verkauf (unterstellt wird im nachfolgenden, dass die Wohnungen alle gleich groß sind; ggfs. müssten die Berechnungen hinsichtlich unterschiedlicher Größen angepasst werden):

Beim ersten Verkauf veräußern Sie 50% der Wohnungen für 110.000 EUR. Auf den entgeltlich erworbenen Anteil entfallen 15,67% = 17.237 EUR. Eigene Anschaffungskosten für diesen Anteil belaufen sich auf 50% v. 30.000 EUR = 15.000 EUR. Somit hätten Sie aus diesem Vorgang einen Gewinn von 2.237 EUR. Sofern Sie vertraglich verpflichtet waren Kosten für Ihren Neffen zu übernehmen, könnten diese ggfs. noch als Kaufpreisminderung (von den 110.000 EUR) anteilig in Höhe von 15,67% abgezogen werden. Ebenso wäre Veräußerungskosten oder Finanzierungskosten zu 15,67% abzugsfähig.

Zweiter Verkauf:

Sie erhalten 15,67% von 170.000 EUR für den entgeltlich erworbenen Anteil = 26.639 EUR. Eigene Anschaffungskosten betragen 25% von 30.000 EUR = 7.500 EUR.

Damit beträgt der vorläufige Gewinn 19.139 EUR. Weiterhin können Sie hier anteilig angefallene Sanierungskosten für diese Wohnung ansetzen. Diese Kosten liegen mir nicht vor. Betragen diese anteiligen Kosten für diese Wohnung z.B. 50.000 EUR, so könnten Sie 15,67% = 7.835 EUR vom Gewinn abziehen. Zu besteuern wäre dann in dem Fall noch ein Betrag von 11.304 EUR. Die Kosten wären dem Finanzamt nachzuweisen.

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung könnten ebenfalls immer anteilig zu 15,67% abgezogen werden. Darunter fallen ggfs. Beratungskosten und Finanzierungsaufwendungen.

Besteuerung des Gewinns:

Der entsprechende Gewinn wäre dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu besteuern. Dieser ergibt sich aufgrund Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse. Je höher Ihre sonstigen Einkünfte sind, desto höher wäre auch Ihr persönlicher Steuersatz (max. aber 42%). Im Durchschnitt können Sie mit 25% Steuerbelastung rechnen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 9 Kommentare
Kunde
27.03.2020 15:05 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,

herzlichen Dank f. Ihre schnelle u. detaillierte Antwort. Ich wäre Ihnen wirklich sehr verbunden, wenn Sie folgende (von mir bisher nicht angegebenen) WEG-Anteile noch nachträglich in Ihre Antwort einbauen könnten:

Whg.1 (Praxisräume): 315,414/1000; Whg.2 (aus erstem Verkauf zu 72.800 €): 287,548/1000; Whg. 4 (auch aus erstem Verkauf zu 37.200 €): 227,726/1000 sowie Whg. 3 (von mir behalten): 169,312/1000.

Gegebenenfalls melde ich mich noch einmal am Montag: ich würde gerne Ihre Antwort erst einmal auf mich einwirken lassen, bevor ich eine voreilig eine weitere Frage an Sie richte.


Mit freundlichen Grüßen aus Berlin,
Christof Nawratil
Knut Christiansen
27.03.2020 15:11 Uhr
Hallo Herr Nawratil,

gerne lasse ich die Werte noch einfließen, komme aber erst über das Wochenende (spätestens Sonntag) dazu. Ich hoffe das ist für Sie zeitlich in Ordnung?

Sonnige Grüße aus Schleswig-Holstein!
Kunde
27.03.2020 15:39 Uhr
Gerne, kein Problem auch am Montag.
Bleiben Sie gesund, m.f.G.,
Christof Nawratil
Knut Christiansen
29.03.2020 17:50 Uhr
Hallo Herr Nawratil,

ich melde mich dann am Montag. Für Sie noch einen schönen Sonntagabend!

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Knut Christiansen
30.03.2020 08:31 Uhr
Guten Morgen Herr Nawratil,

ich habe Ihnen mal eine Excel-Berechnung hochgeladen. Dann können Sie mal ablesen, wie sich die Werte verändern, wenn man nach Miteigentumsanteilen aufteilt.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Kunde
30.03.2020 10:51 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,

vielen Dank f. Ihre Tabelle. Ich möchte Sie jetzt nicht über Gebühr in Beschlag nehmen. Die Stoßrichtung ist nach Ihren Ausführungen schon klar: Man sollte d. Sanierungsaufwand f. beide Wohnungen in Anschlag bringen, um den "Veräußerungsgewinn" (den ich "gefühlt" nicht/nie hatte) zu schmälern. Ich habe nun für mich eine Excel Datei zusammengestellt mit d. Umlagen aus d. Jahr 2017. Das wäre dann auch nur ein Teil d. Ausgaben, gibt aber erst die Dimension im Groben wieder. Diese Werte wären also gegenzurechnen. Problem nur,wie ich annehme: diese Ausgaben habe ich im Rahmen d. Veranlagung bereits bei Vermietung u. Verpachtung für 2017 angegeben. Was davon tatsächlich steuerlich akzeptiert wurde, kann ich aber deswegen nicht sagen, da die Steuerbescheide nie auf Details eingehen. Ich werde diese Unsicherheit (schon berücksichtigt?) gegenüber d. Finanzamt erwähnen und alle Umlagen noch mal aufführen. Sollten Sie evtl. die Zeit dafür haben (erwarte ich nicht), dann könnten Sie vielleicht die Werte (Whg. 1: 33.809,05 € und Whg. 3: 18.441,32 €) in der von Ihnen erstellten Übersicht aufnehmen und das Ergebnis mir senden.

So oder so, von meiner Seite aus vielen Dank für Ihre schnelle und detaillierte Unterstützung, ich fühle mich sehr gut beraten,
Christof Nawratil
Knut Christiansen
30.03.2020 11:13 Uhr
Hallo Herr Nawratil,

ich habe den Gewinn bei Wohnung 1 um die anteiligen (Sanierungskosten) angepasst. Er sinkt dadurch um etwa 5.300 EUR.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Kunde
30.03.2020 11:43 Uhr
Vielen Dank Herr Christiansen u. herzliche Grüße
Chr. Nawratil
Knut Christiansen
30.03.2020 11:50 Uhr
Gern geschehen!