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Elternwohnung soll übertragen/verschenkt werden

| Preis: 49 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Christiansen,

folgende Ausgangslage:
Ich, Sohn, Arbeitnehmer (Einkommen ca. 80K jährlich)
Eltern leben getrennt, aber noch verheiratet. Beide Rentner.
Elternwohnung (Gehört Vater seit ca.30 Jahren) ist momentan leerstehend, da Eltern nun in zwei neuen Wohnungen leben. Elternwohnung soll an mich übertragen/verschenkt werden.
Wert der Wohnung liegt nach Schätzung bei 420.000€ (Mieteinnahmen monatlich liegen bei ca. 1400€). Restschulden der Wohnung liegen bei ca. 60000. Der Kredit kann kurzfristig abgelöst werden.
Vater möchte im Gegenzug ca. 50.000€ (Einmalig oder als regelmäßige Zahlung (Rentenzahlung) möglich).
Mutter möchte ca. 100.000€ (Einmalig oder als regelmäßige Zahlung (Rentenzahlung) möglich).
Ich habe momentan kein Interesse selbst in der Wohnung zu leben, deshalb möchte ich die Wohnung vermieten. Für die Renovierung sind ca. 30.000€ vorgesehen. Persönliche Mittel liegen bei ca. 20.000€. Das heißt es muss ein Kredit aufgenommen werden.

Nun die eigentliche Fragestellung:
Welcher Weg macht hinsichtlich Steuer am meisten Sinn diese Thematik anzugehen? Was ist steuerlich am sinnvollsten in Richtung Aufnahme des Kredits und Auszahlung der Eltern? Macht eine Schenkung Sinn oder gibt es die Möglichkeit eines „Abkaufens“, um die Abschreibung der Wohnung zu erhalten.
Welche Kosten Fallen zusätzlich an (Notar,...)?

Letztendlich soll die monetär optimale Lösung für alle drei Parteien angestrebt werden.

Vielen Dank im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen,
Y. R.



Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten,

Grundsätzlich müssten Sie den Kaufpreis (150.000 EUR) zunächst einmal aus meiner Sicht an Ihren Vater bezahlen, denn diesem gehört ja anscheinend die Immobilie alleine. Er könnte dann Ihrer Mutter den Betrag von 100.000 EUR im Rahmen einer Schenkung oder Zugewinnausgleich steuerfrei zukommen lassen. Eine Zahlung an Ihre Mutter über 100.000 EUR wäre insofern nicht vorteilhaft, wenn ihr die Immobilie zivilrechtlich nicht gehört. Hier könnte das Finanzamt eine Schenkung unterstellen.

Für Sie würden sich im Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert ein teilentgeltlicher Vorgang ergeben. Sie erwerben also die Immobilie zu 150/420 entgeltlich (ca. 35%) und zu 65% unentgeltlich. Da der geschenkte Anteil (270.000 EUR = verbilligter Kaufpreis) unter 400.000 EUR (Freibetrag bei Schenkungen von Eltern an Kinder) liegt, würde hier keine Schenkungssteuer anfallen. Bezogen auf die von Ihnen gezahlten 150.000 EUR hätten Sie eigene Anschaffungskosten, die Sie über 50 Jahre abschreiben könnten (bezogen auf den Gebäudeanteil). Für den geschenkten Anteil könnten Sie nur die Anschaffungskosten Ihres Vaters fortführen und abschreiben. Wenn ihm die Immobilie bereits seit 30 Jahren gehört blieben Ihnen also noch 20 Jahre Abschreibungen bezogen auf seinen "alten" Anteil. 

Ich würde dazu raten, den Kaufpreis (150.000 EUR) voll zu zahlen und keine Rentenzahlung zu vereinbaren. Denn ansonsten müsste Ihr Vater aus der Rate/Rente einen Zinsanteil versteuern. Insgesamt macht dieses die steuerliche Handhabung auch komplizierter.

Ich würde zudem dazu raten, den Kaufpreis sowie den Anteil der Erhaltungsaufwendungen zu finanzieren (Darlehen). Dann können Sie die Zinsen, die Sie an die Bank entrichten, ebenfalls steuerlich geltend machen.

Für den Notar und Grundbuchamt werden erfahrungsgemäß ca. 1% an Kosten anfallen. Rechnen Sie also hier einmal mit ca. 4.000 EUR an Kosten.

Grunderwerbsteuer fällt hier nicht an, da zum einen eine Übertragung in gerader Verwandtschaftslinie erfolgt und zudem teilweise eine Schenkung vorliegt.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater
 

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Kommentare

Insgesamt 7 Kommentare
Kunde
12.11.2020 17:45 Uhr
Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!
Hat mir sehr geholfen.
Würden Sie mir generell raten die Angelegenheit durch einen Steuerberater begleiten zu lassen? Ich schätze es momentan so ein, dass ich das eigenständig nach Ihrer vorgeschlagenen Vorgehensweise durchführen kann.
Kunde
12.11.2020 18:04 Uhr
Die letzte Frage: Wie wird mit der Restschuld von 60.000€, die noch vorhanden ist umgegangen?
Knut Christiansen
12.11.2020 18:09 Uhr
Hallo! Grundsätzlich können Sie das aus meiner Sicht, vor allem wenn Sie sich das zutrauen, ohne Steuerberater abwickeln.

Ich hatte Sie so verstanden, dass Ihr Vater die 60.000€ vorab tilgt und Ihnen die Immobilie lastenfrei überträgt. Dann könnten Sie die Finanzierung auch „neu“ aufbauen.

Schöne Grüße!
Kunde
12.11.2020 18:16 Uhr
Hallo, leider kann er diesen Kredit nicht vorab tilgen. Das bedeutet, dass ich den aufzunehmenden Kredit von 150.000€ auf 210.000€ erweitern muss, richtig? Vielen Dank nochmals und viele Grüße!
Knut Christiansen
12.11.2020 18:18 Uhr
Ja, genau. Dann müssten Sie also 210.000€ finanzieren und hätten dann entsprechend höhere Anschaffungskosten.
Kunde
12.11.2020 18:19 Uhr
Vielen Dank! Ihre Beratung hat mir wirklich sehr geholfen. Ich wünsche einen schönen Abend!
Knut Christiansen
12.11.2020 18:21 Uhr
Gern geschehen und: Danke gleichfalls :-)

yourXpert:
(Steuerberater)
online


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