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Einvernehmliche Auflösung eines Lebenslangen Wohnrechts (2)

| Preis: 379 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Meine Frau und ich haben am 14.11.2014 von meiner Schwester ihr Zweifamilienhaus in Bestwig-Andreasberg (NRW) mittels notariellem Übernahme-Vertrag in unser Eigentum übernommen. Siehe Anhang. Meine Schwester konnte die Schulden auf dem Haus nicht weiter tilgen, konnte es nicht verkaufen da in schlechtem Zustand (BJ 1966, ein Anbau von 1985) und konnte sich zu der Zeit auch nirgendwo eine Mietwohnung leisten. Da es sich um unser Elternhaus handelte lag die Lösung darin, dass wir für sie als Eigner das Gebäude übernahmen. Wir fanden folgende Lösung:
• Wir nahmen eine Grundschuld in Höhe von 66.000 € auf und
• wir beglichen eine Grundschuld in Höhe von 14.274,45 €,
• ein Privatdarlehen meiner Schwester in Höhe von 2.350,00 €
• und verzichteten auf eine Forderung in Höhe von 10.225,84 € die mir aus der Überschreibung
des Hauses an meine Schwester seit dem Jahr 1985 noch zustand.
• Für den Rest renovierten wir das Erdgeschoss: z. B.: neue Fenster , neues Bad, neue Heizkörper, neu Fußböden und Fließen usw.
Wir zahlten also für die Übernahme 26.850,45 € für das Haus, welches gemäß einem staatlich vereidigten Gutachter im Jahr 2014 mit einem Verkehrswert von 90.000 € bewertet wurde. Wir gewährten ferner meiner Schwester ein lebenslanges Wohnrecht im ersten OG. Steuererklärung - meine hat den gleichen Inhalt - und Schenkungssteuerbescheide siehe Anhang. Das Wohnrecht wurde mit 330 € pro Monat, also 3.960 € pro Jahr bewertet. Sie ist im Juli 1952 geboren.
Nun möchte meine Schwester freiwillig ausziehen, weil sie eine barrierefrei EG-Wohnung in der Nachbarschaft beziehen möchte. Wir würden daher nun gerne das Haus verkaufen, da wir nur schwer geeignete Mieter finden, besonders für die große EG-Wohnung mit 6 Zimmern KDB. Die seit März 2018 leer steht. Wegen Darlehenstilgung Mieteinnahmen zwingend erforderlich.
• Was muss nun wegen des Wohnrechts beachtet werden?
• Wie hoch muss ggf. eine Abfindung für meine Schwester sein?
• Wird dann u. U. nachträglich Schenkungssteuer fällig?
• oder wird gar nachträglich auch noch Grunderwerbssteuer fällig?
Wir würden uns über eine rasche Antwort sehr freuen.


Sehr geehrte Ratsuchenden,

vielen Dank für Ihre Anfragen, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:


1. Was muss nun wegen des Wohnrechts beachtet werden?

Nach der Übertragungsurkunde wurde zugunsten der Schenkerin ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich hierbei um eine Dienstbarkeit, die in Abt. II des Grundbuches eingetragen wurde.

Zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Wohnrechtes ist daher die Zustimmung der Berechtigten vor einem Notar erforderlich. D.h. Ihre Schwester muss die Löschung bei einem Notar beantragen, damit der Notar die Löschung bei dem Grundbuchamt beantragen kann.

Für die Löschung ist nicht Voraussetzung, dass Sie an Ihre Schwester eine Rente oder einen Kapitalbetrag zahlen. Sie können dies aber selbstverständlich schriftlich vereinbarten.

Diese Löschung kann entweder durch eine Abfindung in einem Betrag oder aber durch eine Fortzahlung einer dauernden Rente entsprechend der von Ihnen angesetzten Bewertung erfolgen.

Die Vereinbarung muss nicht notariell beurkundet werden.


2. Wie hoch muss ggf. eine Abfindung für meine Schwester sein?

Soweit der Ansatz von EUR 330,- noch angemessen ist, bedarf es keiner Neubewertung des Wohnrechtes anhand der ortsüblichen Miete. Die Höhe des Abfindungsanspruches bestimmt sich nach der Kapitalisierung des Wohnrechtes. Dies ist mit einem Jahresbetrag von EUR 3.960,- zuzusetzen.

Ihre Schwester ist aktuell 65 Jahre alt. Für die Bewertung einer lebenslangen Nutzung gemäß Anlage zu § 14 Abs. 1, Satz 4 BewG ergibt sich ein Vervielfältiger von 12,580, ausgehend von einer Lebenserwartung von 20,9 Jahren. Soweit der Verzicht auf das Wohnrecht erst nach dem 66. Geburtstag erfolgt reduziert sich der Vervielfältiger auf 12,303.

Ausgehend von einer Jahresmiete von EUR 3.960,- und einem Vervielfältiger von 12,58 ergibt sich ein Kapitalwert des Wohnrechtes von EUR 49.816,80. Insoweit müssen Sie mit Ihrer Schwester dann entscheiden, ob eine Rente von EUR 330,- gezahlt wird, die möglicherweise steuerlich geltend gemacht werden kann oder der angeführte Einmalbetrag aus dem Kaufpreis für den Grundbesitz ausbezahlt wird.

Möglich wäre aber auch eine andere Berechnung, wie nachfolgend.

Kaufpreis des Grundbesitzes

Abzgl. der abgelösten Verbindlichkeiten

Abzgl. der Kosten für die Schenkung, Löschung Wohnrecht etc.

Abzgl. der Renovierungskosten

Der sich dann ergebende Wert kann auch Grundlage für eine Abfindung sein.

Insoweit sind Sie und Ihre Schwester nicht auf die Jahresmiete als Grundlage der Bewertung festgeschrieben.

3. Wird dann u. U. nachträglich Schenkungssteuer fällig?

Nach den mir vorliegenden Unterlagen beträgt der Verkehrswert jeweils EUR 45.000,- Nach Abzug der Belastungen ergibt sich ein rechnerischer Schenkungsbetrag von ca. EUR 30.000,-. Da das Wohnrecht als Belastung inzwischen 3,5 Jahre bestanden hat, ist dies mit dem sich darauf ergebenden Wert in Abzug zu bringen. Eine genaue Berechnung könnte ich nachreichen. Rein überschlägig dürfte sich der Schenkungsbetrag auf weniger als 50 % der angesetzten EUR 30.000,- reduziert haben. Unter Berücksichtigung des Schenkungsfreibetrages von EUR 20.000,- pro Person, fällt nach meiner überschlägigen Bewertung keine Schenkungssteuer durch Wegfall des Wohnrechtes an.

Eine Einkommenssteuer fällt bei einem Verkauf nicht an. Hinsichtlich der Ermittlung der Spekulationssteuer wird darauf abgestellt, wann Ihre Schwester den Grundbesitz erworben hat. Ist seit diesem Anschaffungsvorgang, der nicht in der Übertragung im Jahr 2014 liegt, mehr als 10 Jahre vergangen, bleibt ein Verkauf bei der Einkommenssteuer unberücksichtigt.


4. oder wird gar nachträglich auch noch Grunderwerbssteuer fällig?
 

Grunderwerbsteuer fällt nachträglich nicht an. Wenn der Übertragungsvorgang grunderwerbsteuerbefreit war, § 3 Nr. 2 GrEStG, führt ein Wegfall des Wohnrechtes und einer Veräußerung des Grundbesitzes nicht zum einem nachträglichen Anfall von Grunderwerbsteuer.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen und stehe bei Nachfragen weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter

Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Marcus Schröter
08.04.2018 10:16 Uhr
Sehr geehrte Ratsuchende,

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Könnten Sie aufgrund des Umfanges und der Komplexität der Anfrage die Bearbeitungszeit um 24 Stunden auf Morgen Montag verlängern?

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Kunde
08.04.2018 10:24 Uhr
Sehr geehrter Herr Schröter, die Bearbeitungszeit wurde verlängert. Mit freundlichen Grüßen L. W.