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Einlage von Privatgrundstück in eine GmbH

12.09.2018 | Preis: 82 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Fragestellung

Die Gesellschaft A, B, C und D erwerben in 2018 zu gleichen Anteilen ein unbebautes Grundstück für 500.000,00 €.

Nun möchten die o.g. Gesellschafter (GbR) in 2018 eine GmbH gründen (wieder mit je 1/4 Anteilen an der GmbH) und das erworbene Grundstück über die GmbH mit einem Mehrfamilienhaus bebauen und danach verkaufen.

Hier stellt sich die Frage:

1. Wie soll die Übertragung des Grundstücks in die GmbH erfolgen bzw. das Ganze so gestaltet werden, damit so wenig wie möglich Steuern ( Grunderwerbsteuer etc.) anfallen ?

Antwort des Experten

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten möchte:

Zunächst sei gesagt, dass die Übertragung des Grundstücks in die GmbH Grunderwerbsteuer i.H.v. 500.000 EUR x xx,x% (je nach Bundesland) auslöst. Zudem werden Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Vorteilfhafter wäre unter Umständen, dass die GmbH gleich das Grundstück kauft, damit keine Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer und Nebenkosten erfolgt.

Eine "Privateinlage" in die GmbH ist nicht möglich. Der Verzicht auf Geld würde zu einer so genannten verdeckten Einlage führen, die die jeweiligen Anschaffungskosten der Gesellschafter an der GmbH entsprechend erhöht. Grunderwerbsteuer würde zudem trotzdem anfallen, da die Übertragung nur notariell erfolgen kann und daher dem Grunderwerbsteuerfinanzamt bekannt wird. 

Der bei Verkauf des Mehrfamilienhauses durch die GmbH entstehende Gewinn unterliegt der Körperschaftsteuer (15%) zzgl. Solidaritätszuschlag i.H.v. (5,5%) sowie der Gewerbesteuer, da die GmbH kraft Gesetz einen Gewerbebetrieb führt. Je nach Gewerbesteuerhebesatz der Gemeinde wird der Gewinn der GmbH somit mit ca. 30% besteuert. Erfolgt später eine Ausschüttung des Gewinns an die 4 Gesellschafter wird darauf noch einmal Kapitalertragsteuer i.H.v. 25% zggl. Solidaritätszuschlag und ggfs, Kirchensteuer erhoben.

Die Frage ist: warum wollen Sie eine GmbH als Bauträger dazwischen schalten? Neben möglichen Haftungsvorteilen, sehe ich persönlich Nachteile bei den Kosten und dem Bilanzierungsaufwand. Die Gründung kostet Geld und die Auflösung der GmbH nach Verkauf des Grundstücks erfolgt zudem durch eine Liquidation, die ebenfalls langwierig und mit Kosten verbunden ist.

Die zweite Alternative wäre der Verkauf durch Sie als Grundstücks GbR mit den Gesellschaftern A,B,C und D. Sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt (z.B. weil mehr als 3 Wohnungen in dem Haus einzeln verkauft werden) kann die GbR diesen Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG durchführen und es entsteht keine Gewerbesteuer. Die steuerliche Abwicklung ist insgesamt wesentlich schlanker und erspart dadurch erhebliche Kosten. Nach Verkauf des Grundstücks kann die GbR relativ schnell beendet und abgewickelt werden.

Die steuerliche Belastung der Gesellschaft (GbR) ist in diesem Fall null. Die Besteuerung erfolgt mit den jeweiligen Ergebnisanteilen auf Ebene der Gesellschafter im Rahmen der Einkommensteuererklärung. Hier kommt es dann bzgl. der Steuerhöhe auf die persönlichen Einkommensverhältnisse an. Diese dürfte aber in der Regel nicht höher ausfallen, als in der Gesamtbetrachtung bei der GmbH.

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich aufgrund fehlender Angaben zu den Einkommensverhältnissen keine konkretere Aussage machen kann. Dieses wäre auch bzgl. des Einsatzes zeitlich nicht zu gewährleisten.

Ich hoffe Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben und würde mich über eine psotive Berwertung freuen. Sollten Sie noch Rückfragen haben, so zögern Sie bitte nicht und stellen diese ein.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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