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Einkommenssteuererklärung -Vermietung und Verpachtung

| Preis: 33 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag,
gemäß Rat eines Steuerberaters habe ich 2011 nach Grundstückskauf ein Einfamilienhaus gebaut, in dem ein Teil gewerblich an das Büro meines Ehemannes vermietet werden sollte. Anfangs war eine Vermietung von 50% der Wohnfläche geplant, ab 2013 wurden nach Steuerprüfung in 2015 wegen veränderter Rahmenbedingungen noch 33,34% anerkannt. Ich erhielt vom Finanzamt wie ein gewerblicher Vermieter im Jahr des Hausbaus und der Absicht - mit der Option zur Umsatzsteuer zuerst 50% der Vorsteuer für die meisten Bau- bzw. Herstellungskosten, was dann nachträglich auf 33,34% berichtigt wurde, so dass die Differenz jährlich mit zurückgezahlt werden muss (gemäß §15 a USTG). Die Vermietung musste wegen der erhaltenen Vorsteuer mindestens 10 Jahre lang mit Umsatzsteuer erfolgen, die an das Finanzamt abzuführen war. Die Argumentation war so, dass die erhaltene Vorsteuer dadurch abgegolten würde.
Nun erkrankte mein Mann und wurde berufsunfähig, so dass wir gezwungen waren, das Haus nach knapp 7 Jahren zu verkaufen. Es wurden von mir als Vermieter demnach knapp 7 Jahre Umsatzsteuern abgeführt, die Nettomiete zählte als meine zu versteuernde Einnahme, der Afa-anteil über 33,34%, Zinsanteile für Kredite und Hauskostenanteile wurden gegengerechnet. Allerdings sind die 10 Jahre nicht um. Die anteilige Rückzahlung der erstatteten Vorsteuer für die fehlenden 3 Jahre muss erfolgen. Es muss aber auch ein Veräußerungsgewinn besteuert werden.

Dazu meine Frage: Die allgemeine Vorgehensweise für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist klar, aber die Anschaffungskosten von 1/3 bzw. 33,34%, wie werden diese ermittelt? Ich würde denken als Bruttoanschaffungskosten? Da die erstattete Vorsteuer knapp 7 Jahre als abgeleistet gilt und der Rest noch extra zurückgezahlt werden muss? Ich finde hierzu keine Erklärungen.
Vielen Dank


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert. Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten.

Anschaffungskosten sind wie folgt definiert:
Aufwendungen bzw. Kosten, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können.

Die abzugsfähige Vorsteuer gehört nicht zu den Anschaffungskosten, da diese grundsätzlich erstattet wird und es sich hierbei im Normalfall um einen durchlaufenden Posten handelt. Wenn Sie nun aufgrund des § 15a UStG anteilige Vorsteuer zurückzahlen müssen, gehört diese Vorsteuer zu den Anschaffungskosten. Sie müssten in dem Fall vereinfacht dargestellt wie folgt rechnen:

Beispiel:
Anschaffungskosten netto: 300.000 EUR
zzgl. 19% USt = 57.000 EUR
umsatzsteuerpflichtig vermietete Fläche 1/3 = 100.000 EUR
Vorsteueranspruch zu Beginn: 19.000 EUR
zurück zu zahlender Anspruch nach 7 Jahren: 3 Jahre x 1.900 EUR = 5.700 EUR
Damit liegen die Anschaffungskosten für den vermieteten Anteil bei 105.700 EUR.

Für den nicht umsatzsteuerpflichtig vermieteten Anteil betragen die Anschaffungskosten dann 2/3 von 357.000 EUR = 238.000 EUR

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater
 

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Die Antwort traf genau meine Frage, welche damit zur vollen Zufriedenheit geklärt worden ist. Danke.