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Eigentumsübertragung Grundstück

| Preis: 120 € | Steuerrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin und Notarin Andrea Fey

Wir haben ein Problem mit der Übertragung einer Immobilie von meiner Mutter auf mich.
Der Sachverhalt:

Es handelt sich um ein Haus mit Grundstück, das meiner Mutter zur Hälfte vererbt und zur Hälfte geschenkt wurde. Der ehemaligen Eigentümerin (die 82-jährige Tante meiner Mutter) wurde im Gegenzug ein lebenslanges Nießbrauchsrecht notariell eingeräumt und im Grundbuch vermerkt.

1. Die Schenkung wurde Anfang August 2019 mit der Eintragung ins Grundbuch mit eingetragenem Nießbrauchsrecht abgeschlossen, die geforderte Schenkungssteuer wurde am 31.07.2019 fristgerecht bezahlt.

2. Die Übertragung des Erbteils verzögerte sich durch einen Erbschaftsstreit und wurde jetzt erst mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen.
Die Steuererklärung für die Erbschaft wurde bereits am Anfang September 2019 beim Finanzamt eingereicht, jedoch wurde die Bearbeitung mit Hinweis auf den Rechtsstreit vorerst aufgeschoben. Am 22.11.2019 wurde der Erbschein endlich gerichtlich erteilt. Am 30.11.19 ging damit eine Meldung ans Finanzamt – Erhalt Erbschein mit Bitte um Wiederaufnahme der Berechnung der Steuer. Laut Notar erfolgte trotz noch offener Steuer die 2. Eintragung als alleinige Eigentümerin durch Erbschaft im Grundbuch am 13.12.2019 (Einsicht Grundbuchauszug).

Nach telefonischer Auskunft des Finanzamtes durch meine Anfrage am 05.02.2020 wurde mir mitgeteilt, dass der Fall wohl aufgrund einer längeren Erkrankung des zuständigen Sachbearbeiters bislang unbearbeitet blieb. Der Erbschaftssteuerbescheid vom Finanzamt wurde laut Auskunft erst jetzt am 06.02.20 erstellt und wird uns zugestellt und dann erst beglichen.


Aufgrund einer wieder ausgebrochenen schweren Depression hat mich meine Mutter gebeten, an ihrer Stelle die Pflege der 82- jährigen ehemaligen Eigentümerin (ihre Tante) zu übernehmen und mir angeboten mir das Grundstück zu überschreiben, damit wir dort ein Haus bauen können, um direkt vor Ort die Pflege meiner Großtante zu übernehmen.

Wir möchten weder Steuerbetrug begehen noch unnötig Steuern bezahlen.

Unsere Frage lautet nun:

Wann kann meine Mutter das Grundstück auf mich möglichst zeitnah überschreiben?
Es ist für uns wirklich wichtig, möglichst wenig Zeit verstreichen zu lassen, da die Tante erheblichen Pflege- und Betreuungsbedarf hat. Wir wollen möglichst bald die Überschreibung auf mich durchführen, damit wir dort bauen und zu ihr ziehen können. Durch den nötigen Kreditantrag muss leider das Nießbrauchsrecht heraus genommen werden. Ab wann beginnt die so genannte „Schamfrist“ - ab Einreichung der Steuererklärung, ab Erhalt des Steuerbescheides, ab Bezahlung der Steuerschuld oder sind andere Faktoren maßgeblich, auch im Hinblick auf Herausnahme des Nießbrauchsrechts, da dieses im Steuerbescheid berücksichtigt wurde?


Sehr geehrter Rechtsratsuchender, 

Sie sprechen in Ihrer Rechtsfrage die Thematik der sog. Kettenschenkung an, die hier jedoch m.E. nicht zutrifft. Denn das Wesen der Kettenschenkung besteht darin, dass eine Mittelsperson eine Zuwendung erhält, die sie nach einer bestehenden Verpflichtung in vollem Umfang an einen Dritten weiterzugeben hat. In derartigen Fällen sieht der Bundesfinanzhof (BFH) einen sog. Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten gem. § 42 Abgabenordnung (AO) vor mit der Folge, dass der Letzterwerber als unmittelbar begünstigter gilt. 

Da in Ihrem Fall aber keinerlei Verpflichtung Ihrer Mutter begründet wurde, Ihnen das Grundstück zu übertragen, liegt eine Kettenschenkung schon nicht vor. 

Des weiteren ist der erst später durch Ihre Mutter gefasste Entschluss, Ihnen aufgrund der Depression das Grundstück zu übertragen, sicherlich belegbar. Jedenfalls sollte dies in dem notariellen Übergabevertrag unbedingt festgehalten werden und im übrigen durch ärztliche Atteste belegbar sein. 

Denn hierdurch wird deutlich, dass eine Übertragung von Ihrer Großtante auf Sie nicht von dieser beabsichtigt war und Ihre Mutter hierzu auch nicht verpflichtet war, sondern dass Ihre Mutter aufgrund geänderter Umstände hierzu einen freien Entschluss gefasst hat. 

In diesem Fall ist die Einhaltung einer Schamfrist nicht erforderlich. 

Damit das Finanzamt aber ggf. ohne finanzgerichtliches Verfahren davon überzeugt werden kann, ist es sicherlich sinnvoll, dass Ihre Mutter sich die Depression ärztliches bescheinigen lässt und im Übergabevertrag ihre Beweggründe zur Übertragung des Grundstücks auf Sie konkret darlegt. 

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, und stehe Ihnen gerne für etwaige Rückfragen unter RA-Fey@web.de zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin

Fachanwältin für Steuerrecht

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Kommentare

1 Kommentar
Kunde
07.02.2020 22:22 Uhr
Vielen Dank für Ihre Antwort, die akute Depression meiner Mutter ist ärztlich nachweisbar, da auch eine Klinikeinweisung ausgestellt wurde.

Meine Sorge ist nur, dass die notwendige Herausnahme des Nießbrauchsrecht aus dem neuen Übertragungsvertrag an mich Probleme bereiten könnte, da der Nießbrauch der Tante ja im jetzigen Steuerbescheid (vom 06.02.20) bei der Berechnung berücksichtigt wurde, auch wenn die Steuererklärung bereits vor einem halben Jahr eingereicht wurde mit dem damaligen Stand. Könnte mir das als Betrug ausgelegt werden und auf die Füße fallen, wenn wir nun bald die notarielle Übertragung auf mich durchführen ohne Nießbrauch, die ja auch dem Finanzamt mitgeteilt wird.
Dieser Punkt macht mir große Sorge.
Darauf bezog sich meine Frage einer Frist.

Bei Nachfragen erreichen sie mich unter: 0162 4900 863

Vielen Dank.
Nora H.