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Dreifamilienhaus ist auf Sohn überschrieben, Eltern mit Niesbrauchrecht wollen W

| Preis: 63 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Das Dreifamilienhaus ist auf mich, den Sohn länger als 10 Jahre überschrieben und mein Eigentum, ich verwalte das Haus. Eltern haben Niesbrauchrecht und wollen Ihre Wohnung im EG selber mit Makler vermieten - angenommen ein Mietverhältnis kommt zustande – ist das dann rechtsgültig? Darf nicht nur der Eigentümer Mietverträge abschließen?

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

Vielen Dank für Ihre Anfrage, welche hiermit gerne beantworten möchte.

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen (§ 100 BGB) einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen (Nießbrauch an Sachen, § 1030 BGB; Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB).

In Bezug auf Grundstücke und Immobilien, bezeichnet Nießbrauch das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und oder nach eigenem Ermessen zu nutzen.

Der Nießbraucher darf über die Immobilie so verfügen, wie es der Eigentümer selbst auch darf – mit der Ausnahme, dass er sie nicht mutwillig zerstören oder verkaufen darf.

Davon zu unterscheiden ist das sog. Wohnrecht. Das Wohnrecht beschränkt sich auf das, was das Wort aussagt – das schlichte selbstbewohnen. Nießbrauch geht in der Regel darüber hinaus. Nießbraucher können die Immobilie „fruchtbringend“ (gewinnbringend) einsetzen.

Das heißt: Der Nießbraucher muss gar nicht selbst darin wohnen, er könnte sie auch ohne Probleme weitervermieten und die monatliche Miete dafür einnehmen. Das gilt zumindest für den Fall, dass die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Wenn also die Weitervermietung in Ihrem Fall der Gewährung des Nießbrauches nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist, darf der Nießbraucher die Wohnung(en) auch selbst vermieten, auch wenn er rechtlich nicht Eigentümer ist.

Einfach gesagt: Der Nießbraucher darf das von ihm genutzte Gut zwar nicht wie ein Eigentümer gebrauchen. Im Normalfall erhält der Nießbraucher mit einem Nießbrauchrecht jedoch die komplette Nutzungsgewalt über das Eigentum eines anderen. Daher ist es ihm erlaubt, die dadurch entstehenden Vorteile wirtschaftlicher Art für sich zu beanspruchen.

Vermietet ein Nießbraucher daher eine Wohnung, die ihm durch Nießbrauch übertragen wurde, erhält er die erzielten Mieteinnahmen. Solange es nicht anders vereinbart wurde, muss er diese nicht an den Eigentümer abtreten.

Rechte des Nießbrauchers:

Beim Nießbrauch besitzt der Nießbraucher fremdes Eigentum. Er muss das Gut also im Kern erhalten und kann keine großen Änderungen durchführen. Wenn dennoch etwas geändert werden muss oder das Gut beschädigt oder zerstört wurde, muss der Nießbraucher dies dem Eigentümer sofort mitteilen.

Der Nießbraucher hat die Verfügungsgewalt über den erwirtschafteten Ertrag, nicht aber über das Gut selbst. Das heißt, dass er das fremde Gut z. B. nicht verkaufen oder von sich aus mit einem Nießbrauch belegen darf.

Darüber hinaus muss der Nießbraucher sämtliche mit der Nutzung des Gutes zusammenhängende Kosten übernehmen. Außerordentliche öffentliche Gebühren und Abgaben, wie z. B. Anliegerbeiträge, muss jedoch der Eigentümer tragen. Es ist zudem möglich, zusätzliche Rechte und Pflichten des Nießbrauchers in einem Vertrag mit dem Eigentümer individuell zu vereinbaren.

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Bezugnehmend auf die notarielle Erklärung ist daher auf Ziff. 3 zu verweisen:

"Der mittelbare Besitz, ..., gehen sofort auf den Erwerber über, der unmittelbare Besitz, die Nutzungen und die übrigen Lasten mit Beendigung des in Ziff. 10 dieser Urkunde bestellten Nießbrauchs."

D.h. übersetz, Sie erlangen den unmittelbaren Besitz, d.h. die ausschließliche rechtliche Verfügungsgewalt über die Immobilie/Grundstück erst nachdem das Nießbrauchrecht erloschen bzw. beendet ist. Bis dato steht daher noch dem Nießbraucher die alleinige Verfügungsgewalt nebst Kostentragung (Lasten Ziff. 10) den Nießbrauchern zu.

Eine Einschränkung des Nießbrauchrechts ist der Urkunde nicht zu entnehmen, sodass die Weitervermietung durch den Nießbraucher grundsätzlich zulässig ist.

Sollten Sie weitere Fragen haben, bitte ich um entsprechende Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Sascha Lembcke

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