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"Drei-Objekt-Grenze" bei Schenkung und Verkauf danach

| Preis: 56 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Ich habe in den letzten 2 Jahren drei vermietete Wohnungen (ETWs) verkauft.
Ich möchte jetzt meiner Ehefrau (2015 geheiratet) eine vor ca. einem Jahr erworbene ETW schenken. Folgende Fragen hierzu:
1) kann meine Frau innerhalb ihrer eigenen "Drei-Objekt-Grenze" risikofrei die ETW kursfristig verkaufen? Trotzdem für uns beide kein "Drei-Objekt-Grenze" Risiko?
2) müsste sie keinen Veräußerungsgewinn versteuern oder muss/könnte ich den Veräußerungsgewinn mit meinen Verlustvorträgen verrechnen?
3) welche Risiken/Kosten-Nachteile könnten entstehen?


Sehr geehrter Ratsuchender,

im Einzelnen:

1) Grundstücksaktivitäten von Eheleuten sind nur dann zusammenzurechnen, wenn der größere Teil der Grundstücke in eine Grundstücksgemeinschaft eingebracht worden ist. Aufgrund der Beschreibung scheint dies nicht der Fall zu sein. Folglich sind entsprechend dem BFH-Urteil v. 24.07.1996, BStBl. II S. 603, die Grundstücksverkäufe beider Eheleute nicht zusammenzufassen.

Ihre Frau kann somit die von Ihnen per Schenkung erworbene ETW veräußern, wenn dadurch die eigene Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten wird. Ganz unabhängig davon, kann natürlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Die unentgeltlich übertragene ETW zählt für Ihre eigene Drei-Objekt-Grenze nicht mit, da Sie das Objekt nicht mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert haben (vgl. z.B. BFH-Urteil v. 18.09.2002, BStBl. II 2003 S. 238)

2) Der Grundstücksverkauf durch Ihre Frau fällt unter die Regelung zu privaten Veräußerungsgeschäften, falls zwischen Anschaffung und Veräußerung bis zu zehn Jahren liegen.

Aufgrund der Schenkung wird der Anschaffungszeitpunkt durch Sie Ihrer Frau zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt die Anschaffung durch Sie somit mehr als zehn Jahre vor dem Veräußerungszeitpunkt ist der Verkauf steuerfrei. Andernfalls hat Ihre Frau den Gewinn als Sonstige Einkünfte (privates Veräußerungsgeschäft) zu versteuern. Jedoch gibt es eine Freigrenze in Höhe von 600 Euro. Liegt der Gewinn innerhalb dieser Grenze, ist das Geschäft insgesamt nicht zu versteuern.

Das Finanzamt lässt eine jahresübergreifende Verrechnung Ihrer Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften mit den Gewinnen Ihrer Ehefrau aus privaten Veräußerungsgeschäften zu (vgl. BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Tz. 41).

3) Risiken

Ein mögliches Risiko ist es, dass das Finanzamt in der gewählten Vorgehensweise einen Mißbrauch von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sieht (§ 42 AO). Denn es ist etwas umständlich, dass Sie zunächst das ETW schenken, Ihre Frau ggf. sehr zeitnah an den Käufer veräußert.
Jedoch sind Ehemann und Ehefrau zwei unterschiedliche Steuerpflichtige und es ist anerkannt, dass es kein Gestaltungsmißbrauch ist, die Steuerlast zu minimieren.

Mögliche Konsequenzen:

- Gewerbesteuerpflicht
- Einkommensteuerpflicht jedes einzelnen Grundstücksverkaufs
- Buchführungspflicht bei Überschreitung der Umsatzgrenze von 600.000 Euro bzw. der Gewinngrenze von 60.000 Euro


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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