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Betriebskostenabrechnung, Nachzahlung, Klage

| Preis: 76 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Reinhard Otto in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Frage:
Ich wohne seit 03.1984 als Mieter in einer Wohnanlage bestehend aus 3 Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohnungen und ein Hochhaus mit 54 Wohnungen. Die Wohnfläche der Wohnungen im Hochhaus betragen 52qm und der Mehrfamilienhäuser zwischen 65-90qm.
Die Wohnungen fielen 1990 aus der Sozialbindung und wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Nachdem es in der Vergangenheit immer Klagen wegen der Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten gegeben hatte, wurde dann durch Urteil vom Amtsgericht Köln im Jahre 1999 festgelegt das mit der kleinsten Wirtschaftseinheit abzurechnen sei da ein Hochhaus nicht mit einem 2-stöckigen Wohnhaus vergleichbar sei.
Anmerkung: Die kalten Betriebskosten wurden auf die Wohnfläche hier 65qm abgerechnet.
Dies wurde dann von der Hausverhaltung auch umgesetzt bis wir am 03.09.2014 die Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2013 erhielten.
In dieser Abrechnung wurde, ohne das wir darüber je informiert bzw. erläutert wurde der Umlageschlüssel dahingehend geändert:
das das Hochhaus mit abgerechnet wurde und das von qm auf sogenannte MEA umgestellt wurde. Wie gesagt gibt es keinerlei Erläuterung was MEA bedeutet und wie das berechnet wird. Somit sind diese Abrechnungen nicht mehr prüfbar.
Die Hausverhaltung hat jetzt Klage erhoben um die Nebenkostennachzahlung für 2013-2016 einzuklagen.
Ich bin der Meinung das diese Nachzahlungen nicht fällig sind, da die Abrechnungen seit 2013 durch diese unangekündigte Umstellung und fehlender Erläuterung der Einheit MEA formelle Mängel damit enthalten.
Nach meinem Kenntnisstand muss der Mieter in der Abrechnungsperiode vor der Umstellung schriftlich über die Änderung informiert werden.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 08.12.2010 VIII ZR 27/10 das der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamem Abrechnung die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf setzt. Dies hat zur Folge, dass in Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB insgesamt nicht greift.

Weiter hatte er im Urteil ausgeführt: Solange nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliegt, fehlt es an einer ausreichenden Beurteilungsgrundlage für eine zuverlässige inhaltliche Überprüfung der in ihr angestellten Berechnungen.
Diese Überlegungen werden nicht durch die weitere Zielsetzung des Gesetzgebers in Frage gestellt, eine möglichst rasche Abwicklung von Abrech-nungsprozessen zu gewährleisten. Dem Gesetzgeber war offenkundig nicht daran gelegen, dem Mieter auch dann Einwendungen abzuschneiden, wenn
dieser über keine ausreichende Prüfungsgrundlage verfügt. Er wollte lediglich im Interesse der Rechtssicherheit sicherstellen, dass in absehbarer Zeit Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche geschaffen wird. Dieses Ziel wird aber im Falle einer mit formellen Mängeln behafteten und damit unwirksamen Abrech-nung schon dadurch erreicht, dass die darin ausgewiesene Nachforderung des Vermieters nicht fällig wird und nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auch nicht mehr nachträglich fällig gestellt werden kann (vgl. etwa Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 12 mwN).

Ich will ja nicht ausschließen das es Gründe für eine Umstellung geben kann, aber nicht auf diese Art und Weise.
Anmerkung: Im Formular-Mietvertrag von 1984 steht bezüglich der Betriebskosten: Den Umlageschlüssel bestimmt der Vermieter nach billigen Ermessen. Ein Anspruch des Mieters auf Beihaltung eines einmal bestimmten Umlageschlüssel besteht nicht.
In diesem Mietvertrag wurde kein bestimmter Umlageschlüssel vereinbart, so das immer nach qm abgerechnet wurde.

Wie sieht die rechtliche Lage in meinem Fall aus.


Guten Tag,

ich habe inzwischen den von Ihnen geschilderten Sachverhalt im Hinblick auf Ihre Fragestellung hin geprüft.

Sie lesen die zitierten Urteile des BGH richtig, wonach bei einer formell falschen BK-Abrechnung die Widerspruchsfrist nicht in Gang gesetzt wird und dass bei einr formell falschen Abrechnung keine Fälligkeit eintritt.

Die entscheidende Frage ist daher, ob die vorgenommene Änderung des Verteilerschlüssels und die Ihnen nicht erklärliche Abrechnung auf MEA-Basis zu einer solchen formellen Fehlerhaftigkeit geführt haben, die den Eintritt von Fälligkeiten verhindert haben.

MEA bedeutet die Abrechnung auf MitEigentumsAnteilen.

Eine solche ist zwar grundsätzlich zulässig, allerdings muss der  Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar darstellen, wie sich die Kostenbelastung des Mieters errechnet.

Dazu muss er den maßgeblichen Miteigentumsanteil bezeichnen, so dass sich die daraus ergebende anteilmäßige Kostenbelastung des Mieters nachvollziehen lässt.

Fehlt es an diesen Angaben, ist die Nebenkostenabrechnung in der Regel formell unklar, mit der Folge, dass der Mieter bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Nebenkostenrechnung eine eventuell sich ergebende Nachforderung des Vermieters verweigern darf.

Ob die erteilten NK-Abrechnungen diese Transparenz aufweisen, kann ich nicht beurteilen, ggf. ich allein schon deswegen keine Fälligkeit eingetreten.

Die weitere Frage ist die der fehlenden Mitteilung durch den Vermieter.

§ 556a BGB differenziert dabei zwischen den Fällen, in denen der Umlegungsmaßstab mietvertraglich nicht vereinbart ist, § 556a Abs. 1 BGB und dem Fall, dass eine vertragliche Vereinbarung vorliegt, § 556a Abs. 2 BGB.

Nach Ihren Angaben fehlt ein im Mietvertrag konkret vereinbarter Verteilerschlüssel, so dass sich die Rechtslage nach § 556a Abs. 1 BGB zu bestimmen ist.

Die Änderung des Verteilerschlüssels aufgrund der Vertragsklausel  … bestimmt der Vermieter nach billigen Ermessen … setzt Gründe voraus, die eine solche Anpassung rechtfertigen und ist grundsätzlich nur für die Zukunft zulässig, vgl. OLG Frankfurt 7 U 50/02 ZMR 2004, 182.

Von daher ist der Vorgang, Ihnen im September 2014 eine auf geänderter Basis erfolgten Abrechnung als unzulässig und unwirksam anzusehen, da die Änderung rückwirkend erfolgt ist, was nicht zulässig ist.

Auch für die Abrechnung des Jahres 2014 wird von einer unzulässigen Umstellung auszugehen sein, weil die beabsichtigte Änderung nicht vor Beginn der Abrechnungsperiode mitgeteilt worden ist.Bei Zugang der Abrechnung in 09/2014 lief die Abrechnungsperiode 2014 bereits.

Anders zu bewerten sind möglicherweise die Zeiträume nach 2014, denn aufgrund der in 09/2014 zugegangenen Abrechnung kann auch die Änderung des Verteilerschlüssels „mitgeteilt“ worden sein, da die Mieter mit Erhalt möglicherweise wussten, wie die Abrechnung vorgenommen werden würde. 

Nach § 315 Abs. 2 BGB erfolgt die Bestimmung durch Erklärung gegenüber der anderen Partei.

Eine Erklärung muss zu ihrer Wirksamkeit dem Vertragspartner zugehen, vgl. § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ob die Erteilung der Abrechnung solche Mitteilungselemente in der für eine Willenserklärung notwendigen Klarheit enthält, die die Mieter sich zurechnen lassen müssen, muss im Einzelfall an Hand der konkreten Mitteilungen geprüft und entschieden werden.

Wenn das gegeben ist und es sachliche Gründe gibt, die die Umstellung seitens des Vermieters rechtfertigen, damit die einseitige Bestimmung, den Verteilerschlüssel zu ändern, als billig i.S.d. § 315 BGB zu bewerten ist, könnte insoweit für die Abrechnung der Jahre  2015 und 2016 eine Fälligkeit eingetreten sein. Das kann aber nur nach Kenntnis sämtlicher Umstände beurteilt werden.

Im Hinblick auf die Jahre 2013 und 2014 ist jedoch noch keine Fälligkeit gegeben, weil keine formal richtige Abrechnung vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Otto

Rechtsanwalt

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Sehr ausführliche und hervorragende Antwort!
Gerne wieder.

Kommentare

1 Kommentar
Reinhard Otto
25.01.2018 09:44 Uhr
Guten Tag,
ich werde Ihre Anfrage prüfen und hier im Laufe der gesetzten Frist beantworten.
Mit freundlichen Grüßen

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