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Betriebskosten einer als Lagerraum vermieteten Wohnung

| Preis: 44 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

ich habe eine Frage zu dem Thema:
-Korrekte Umlage der Betriebskosten einer neuerdings als Lagerraum vermieteten ET-Wohnung
und - damit zusammenhängend - zu diesem Zwecke Änderung des Umlageschlüssels allein durch den Verwalter.
Den Fall habe ich Ihnen ausführlicher beschrieben im Anhang 1 (Falldarstellung)
und Anhang 2 (Zeichnung zu dem geschilderten Fall).
Mit freundlichen Grüßen
E. W.


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ihre Einschätzung "Selbst bei Leerstand, also bei Nichtvermietung einer Wohnung, ist meines Wissens zu mindestens 1 fiktive Person anzusetzen, und die Betriebskosten für diese eine fiktive Person müssten komplett vom Eigentümer bzw. Vermieter selbst getragen werden." ist insoweit richtig.

Für den vorliegenden Fall bedeutet das, dass auch bei einer Lagernutzung erst recht nichts anderes gelten kann.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich in seinem Urteil vom 31.5.2006 (Az.: VIII ZR 159/05) entschieden, dass die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen grundsätzlich zu übernehmen, konkret also die Kosten für den Leerstand zu tragen sind.

Eine willkürliche Aufspaltung hinsichtlich der Betriebskosten einerseits nach Personen und andererseits nach Einheiten ist, wie es hier angesichts der Lagernutzung erfolgt ist, nicht möglich, was die verschiedenen Betriebskostenarten betrifft.

Nur wegen der Lagernutzung ist dieses nämlich analog zur Leerstandsthematik nicht sachlich gerechtfertigt.

Zu Ihrer ersten Frage "Kann der Verwalter eigenmächtig den Umlageschlüssel ändern ohne Mitbestimmung und Beschluß der Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft?" ist also zu sagen, dass dieses materiell-rechtlich schon nicht geht und insbesondere auch nicht vom Verfahren her ohne Zustimmung und Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Zu Ihrer zweiten Frage "[...] handelt es sich, wenn man eine Wohnung als reinen Lagerraum vermietet, eigentlich um eine Nutzungsänderung":

Ja, dieses ist sowohl in baurechtlicher, also öffentlich-rechtlicher Hinsicht, als auch in mietrechtlicher/eigentumsrechtlicher (Wohnungseigentumsrecht) Hinsicht von Belang: Die Änderung von Wohn- in Lagernutzung ist relevant und unterliegt der Beschlussfassung und Mitbestimmung durch die Eigentümer.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Herr Hesterberg hat meine Fragen ausführlich beantwortet und auf die Rückfrage schnell reagiert.
Die Auskünfte waren mir aufgrund der juristischen Ausdrucksweise und meines fehlenden juristischen Hintergrunds nicht auf Anhieb in Gänze verständlich, dennoch waren sie sehr hilfreich und weiterführend. Ich würde diesen Experten wieder befragen. Vielen Dank für diesen Service !

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
06.02.2016 15:09 Uhr
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre Beantwortung meiner Frage bezüglich des Themas: „Korrekte Umlage der Betriebskosten einer als Lager vermieteten Wohnung“.
Um für mich völlige Klarheit zu erlangen bitte ich Sie, falls dies noch in den Kosten enthalten ist, noch um eine Bestätigung, damit ich weiß, ob ich Ihre Erläuterungen richtig verstanden habe.

Ist es in dem zuvor geschilderten Zusammenhang richtig, daß die Betriebskosten für eine als Lager genutzte Miet-Wohnung in jedem Fall mit mindestens einer Person angesetzt werden und daß die kompletten Betriebskosten für diese eine Person in Gänze von den Eigentümern bzw. Vermietern allein bezahlt werden müssen, die diese Lagerraum-Betriebskosten nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen.
Trifft dies zu unabhängig davon, ob die Eigentümer diese Wohnung in ihrem Mietvertrag als ‚Wohnung‘, ‚Abstellraum‘ oder ‚Lagerraum‘ bezeichnet haben.

Nicht verstanden habe ich den Absatz in Ihrer Antwort – Zitat: „Eine willkürliche Aufspaltung hinsichtlich der Betriebskosten einerseits nach Personen und andererseits nach Einheiten, ist, wie es hier angesichts der Lagernutzung erfolgt, nicht möglich, was die verschiedenen Betriebskostenarten betrifft“. Was meinen Sie mit Einheiten? Ich hatte diese Bezeichnung in meiner Darstellung nicht verwendet?

Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Auskünfte, die ich sehr gerne in Kürze bewerten werde.
Mit freundlichen Grüßen
E. W.
Daniel Hesterberg
08.02.2016 09:41 Uhr
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Richtig, hier ist unabhängig von der Nutzung die Wohn-, Lager- oder (wie auch immer genutzte) sonstige Einheit dem jeweiligen Eigentümer dieses anzusetzen.

Abzüge sind nicht erlaubt und sinnwidrig.

Mit "Einheiten" meinte und meine ich die Nutzungseinheit, eine Wohnung, Lager etc., also die einem Eigentümer zugeordnete Einheit.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Kunde
10.02.2016 15:15 Uhr
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

haben Sie vielen Dank für Ihre neuerliche Antwort sogar am Rosenmontag. Mir ist nach wie vor nicht alles klar in Ihren Antworten, was an der unvermeidlich juristischen Diktion liegt. Dennoch waren Ihre Auskünfte insgesamt sehr hilfreich und weiterführend.
Ihnen nochmals vielen Dank für Ihre Informationen.
Mit freundlichen Grüßen
E. W.
Daniel Hesterberg
10.02.2016 15:30 Uhr
Gern geschehen und alles Gute. Vielen Dank.