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Bestandsschutz / Nebenvereinbarung Bauantrag

| Preis: 44 € | Baurecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zwei Anliegen in der gleichen Bauangelegenheit.
1. Wir haben vor einem Jahr ein Haus mit Grundstück in Hessen gekauft. Einer unserer Nachbarn hat eine gepflasterte Terrasse bis zu unserer Gartengrenze sowie einen ca. 2m hohen zu 90% blickdichten, weißen Holzzaun. Er selbst hat das Haus vor ca. 10-11 Jahren gekauft und die Terrasse und den Zaun so bereits vom Vorbesitzer übernommen.
Es hat definitiv nie einen „Bauantrag“ oder eine Nachbarschaftszustimmung zu einer Unterschreitung des Grenzabstands von 3m gegeben. Weder zwischen den Vorbesitzern noch unter uns aktuellen Besitzern.
Nun beruft er sich auf Bestandsschutz. Ist dies korrekt?
Wann genau die Terrassenerweiterung stattgefunden hat wissen wir leider nicht. Das Haus ist ca. 1990 erbaut worden. Also älter kann es in keinem Fall sein.
2. Die oben genannte Thematik kam so auf, dass wir nun auch unsere Terrasse zur Grenze unseres Nachbarn erweitern wollen – allerdings ganz rechtens mit Bauantrag und offizieller Nachbarschaftszustimmung aufgrund von Abweichung von der HBO.
Der Nachbar ist jedoch der Meinung, dass für ihn wie gesagt Bestandschutz gilt und wir für unser Anliegen von seinem guten Willen abhängig sind. Dementsprechend hat er einige Forderungen gestellt, die er schriftlich festhalten möchte im Gegenzug dazu, dass er uns die Unterschrift auf unserem Bauantrag zur Nachbarschaftszustimmung gibt.
Die Forderungen umfassen die vollständige „Blickdichtmachung“ seines Zaun von unserer Seite her (z.B. mit weißen Dibondplatten). Zum anderen eine zaunhohe Hecke auf unserer Gartenseite entlang eines bisher noch nicht von ihm bezäunten Abschnitts von ca. 1,5m Länge.
Wir halten die Forderungen zwar weder für rechtens noch gerechtfertigt, würden sie jedoch annehmen, um die Nachbarschaftzustimmung zu erhalten.
Meine Frage zielt dahin ab: Die schriftliche Vereinbarung beinhaltet einen Passus, dass sollten wir (oder einer unserer Nachbesitzer oder vielleicht auch einmal Mieter) zukünftig die Hecke (oder die Dibondplatten) einmal wegmachen, dann hätte das zur Folge, dass seine Nachbarschaftszustimmung zu unserem Bauantrag ungültig werden würde, er sozusagen seine Unterschrift auf unserem Bauantrag zurückzieht und unsere Terrassenerweiterung damit nicht rechtens wäre.
Ist das denn korrekt? Ist so eine Klausel haltbar? Ist die ganze schriftliche Nebenvereinbarung zu unserem Bauantrag überhaupt rechtens und von Nachbarseite her sozusagen „einklagbar“?
Die schriftliche Nebenvereinbarung wird ja dem Bauamt und damit dem Bauantrag nicht mit beigefügt, sondern findet nur zwischen uns Nachbarn statt.

Ich hoffe, ich habe mein Anliegen und meine Fragen so gut es geht formuliert und freue mich auf Ihre Rückmeldung. Vielen Dank im Voraus.

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage nochmals, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ich habe da einige Zweifel, was die Vereinbarung angeht und kann momentan da nur abraten - im Einzelnen:

Zunächst wären die angeblich nach Meinung des Nachbarn rechtmäßigen Zustände mithilfe des Bauamts zu prüfen.

Bestandsschutz ist nämlich nicht ohne Weiteres gegeben.

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn der Nachbar nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießen sie Bestandsschutz. Dann kann der Nachbar den daraus resultierende passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Das wäre hier eine Möglichkeit des Nachbarns.

Aber hier hat er ja einfach den zulässigen Mindestabstand unterschritten.

Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also Ihr Nachbar als Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn er z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft hat, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird die Behörde bei einem Antrag des Nachbarn auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien der eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider sein Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derat geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Auch sollte dieses nicht privat, sondern als Baulast wenn denn überhaupt erledigt werden.

§ 75 HBO (Bauordnung) – Baulasten, Baulastenverzeichnis

"(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können die Eigentumsberechtigten öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam; sie wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern."

Das kann jetzt ab sofort mit dem Bauamt abgeklärt werden, auch mit anwaltlicher Hilfe.

Das hat eine ganz andere Rechtswirkung.

Ich hoffe, Ihnen damit ansonsten schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Daniel Hesterberg
Ja, klar, dass schaffe ich, vielen Dank und bis morgen.
02.04.2016 22:31 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage nochmals, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ich habe da einige Zweifel, was die Vereinbarung angeht und kann momentan da nur abraten - im Einzelnen:

Zunächst wären die angeblich nach Meinung des Nachbarn rechtmäßigen Zustände mithilfe des Bauamts zu prüfen.

Bestandsschutz ist nämlich nicht ohne Weiteres gegeben.

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn der Nachbar nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießen sie Bestandsschutz. Dann kann der Nachbar den daraus resultierende passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Das wäre hier eine Möglichkeit des Nachbarns.

Aber hier hat er ja einfach den zulässigen Mindestabstand unterschritten.

Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also Ihr Nachbar als Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn er z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft hat, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird die Behörde bei einem Antrag des Nachbarn auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien der eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider sein Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derat geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Auch sollte dieses nicht privat, sondern als Baulast wenn denn überhaupt erledigt werden.

§ 75 HBO (Bauordnung) – Baulasten, Baulastenverzeichnis

"(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können die Eigentumsberechtigten öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam; sie wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern."

Das kann jetzt ab sofort mit dem Bauamt abgeklärt werden, auch mit anwaltlicher Hilfe.

Das hat eine ganz andere Rechtswirkung.

Ich hoffe, Ihnen damit ansonsten schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
03.04.2016 09:57 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vorab vielen Dank für Ihre Antwort.
Ihre ausführliche Antwort zum Thema Bestandschutz deckt ja jedoch leider nur den ersten Teil meiner Anfrage ab.
Der für uns wesentlich wichtigere Teil war meine zweite Frage, deren Antwort ich leider größtenteils vermisse. Hierzu wurde ja lediglich § 75 HBO zitiert.
Aber bedeutet das jetzt, dass privatrechtliche Nebenabsprachen für eine einmal gegebene Nachbarschaftszustimmung auf einem Bauantrag "unwesentlich" sind?

Wichtig ist für uns, dass wir seine Zustimmung zu unserem Bauantrag bekommen.
Ob wir irgendwann einmal darauf bestehen, dass er seinen Mindestabstand einhält oder eben nachgenehmigen lässt, wissen wir aktuell noch nicht...

Bitte daher noch einmal besonders um Stellungnahme zu Punkt 2 meiner Anfrage.

Herzlichen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen,
L. H.
03.04.2016 11:18 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Die Beteiligung der Nachbarschaft muss auch im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Baugenehmigungsverfahren erfolgen, weshalb rein private Erklärungen da nicht auslangen.

Zudem ist diese hier ja in Unerkenntnis der wohl fehlenden Bestandsschutzregelung erfolgt und deshalb sowieso falsch. Ich würde diese daher nicht abschließen.
Baurechtsgemäße Zustände können so nicht erreicht werden.

Auch halte ich die Bedingung hinsichtlich der Hecke für schlechterdings so regelbar, was eben nicht rechtens wäre.

Insgesamt halte ich also die gesamte Verknüpfung der Forderung Ihres Nachbarn mit seiner Zustimmung (die wahrscheinlich sowieso erteilt werden müsste) unwirksam.

Ich hoffe, Ihnen damit ansonsten schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Mit freundlichen
Daniel Hesterberg Rechtsanwalt
03.04.2016 13:52 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

wahrscheinlich habe ich mich irgendwie unklar ausgedrückt. Beide Fragen sind hinsichtlich der schriftlich formulierten Nebenvereinbarung vollkommen voneinander unabhängig! In der Nebenvereinbarung von unserem Nachbarn steht nichts drin von wegen Bestandsschutz oder dass wir ihm damit seine Überschreitungen genehmigen sollen. Lediglich die genannten Forderungen.
Das hat er nur mal in einem Gespräch aufgebracht und hat uns eben interessiert, ob er damit Recht hätte oder nicht.
Die Nebenvereinbarung enthält NUR Auflagen für uns und unser aktuelles Vorhaben.
Auch werden die Nebenvereinbarungen nicht direkt auf dem Plan unseres Bauvorhabens vermerkt, sondern separat. Und darauf zielte meine Frage auch ab - ob ich dann zwar eine öffentlich-rechtlich sichere Baugenehmigung habe, er uns aber zivilrechtlich bei Nicht-Einhaltung der Nebenvereinbarung "verklagen" könnte. Und wenn ja auf was.

Ist wohl doch ein komplexerer Fall, der sich nicht so leicht schriftlich erklären lässt...

Vielen Dank dennoch für Ihre Mühen.

Mit freundlichen Grüßen,
L. H.
03.04.2016 15:39 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In Ordnung, das hatte ich in der Tat wohl falsch verstanden, entschuldigen Sie bitte.

Auch wenn der Bestandschutz dann dort keine Regelung findet, ist die Verknüpfung von öffentlich-rechtlichen Baurecht und privaten Nachbarrecht beziehungsweise Zivilrecht so nicht machbar, da dadurch das vorrangige öffentliche Recht umgangen würde - im einzelnen:

Zulasten der Allgemeinheit und der anderen Nachbarschaft kann hinsichtlich des öffentlichen Baurechts privatrechtlich nicht disponiert werden.
Im übrigen kann nicht die Zustimmung in einem öffentlich-rechtlichen Verfahren abhängig gemacht werden von der Erfüllung privater Auflagen, was hier aber der Fall wäre, wenn man es so abschließen würde.

Vor diesem Hintergrund würde ich auf keinen Fall diese abreden schriftlich abschließen, da insbesondere das Bauamt daran nicht gebunden wäre und es sich nachteilig für Sie auswirken würde.

Ich hoffe, Ihnen damit ansonsten schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Mit freundlichen
Daniel Hesterberg Rechtsanwalt
04.04.2016 09:39 Uhr

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