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Bauträgerprojekt - Wohnfläche kleiner als laut Baubeschreibung und Plä

| Preis: 99 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Florian Bretzel

Sehr geehrte Damen und Herren!

Wir stehen kurz vor dem Abschluss eines Bauprojektes; am Freitag, den 31.03.2017 soll die Abnahme und Übergabe sein.

Nachdem nun fast alle Gewerke durch sind haben wir nun gestern alle Flächen und Maße vermessen. Dabei fiel uns folgendes auf: im ausgebauten Spitzboden ist die Breite 40 cm schmaler als vereinbart und die Deckenhöher ca. 30 cm niedriger als auf den Bauplänen angegeben.

Im Dachgeschoss fängt die Schräge nicht - wie in der Baubeschreibung und Zeichnung angegeben, bei 82,5 cm sondern bei 67,5 cm an.

Im Dachgeschoss und Erdgeschoss sind die sonstige Maße +- 1cm passend.

Es wurde auch ein Dachschrägenfenster eingebaut, was nicht erreichbar ist (da über der Treppe zum Spitzboden befindlich), dort wird bereits an einer Lösung gearbeitet; ich denke aber nach den Messergebnissen, dass das Dach zu flach aufgesetzt wurde und auch eine Podestfläche nicht ausreicht.

Die restliche Bauausführung ist gut und ansonsten auch mit Bau-Experten-Meinung nicht zu beanstanden, nur das die Flächenangaben nicht stimmen.

Frage: wie sollen wir uns im Abnahmefalle verhalten? Abnahme mit Mängel erklären?

Wir würden ungerne den Vertrag anfechten oder zurücktreten, ich denke eine Nicht-Annahme wäre unverhältnismäßig.

Wie wären denn hier die Rechte auf Minderung? Wie hoch könnte man diese ansetzen? (Im Verhältnis zur vereinbarten Fläche??? Grob fehlen uns nach DIN 6 qm von 117 qm, müsste aber einmal vom Fachmann berechnet werden)

Noch haben wir den Bauträger nicht informiert. Ist es empfehlenswert, schon vor der Übergabe mit dem Bauträger zu sprechen? Oder erst bei Übergabe? Eigentlich war das Verhältnis bisher ganz gut. Ich würde auch ungerne klagen, sondern eher einen Vergleich anstreben.

Mit freundlichen Grüßen

J. M.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie sollten auf jeden Fall die abweichende Fläche im Rahmen der Abnahme als Mangel festhalten lassen, es muss in das von beiden Seiten zu unterzeichnende Protokoll aufgenommen werden. Auch aus strategischen Gründen sollten Sie aber unbedingt vorher mit dem Bauträger die Sache schon einmal besprechen.

Ob und ggf. welche Minderungsrechte Sie durchsetzen können, hängt entscheidend von den vertraglichen Regelungen ab. Oftmals wird dort eine Toleranzklausel von 2-3 % Abweichung vereinbart, die auch allgemein als zulässig angesehen wird. Die von Ihnen ermittelten 6 qm entsprechen bei 117 qm einer Unterschreitung von rund 5 %, die Frage ist also durchaus relevant. Laden Sie doch bitte den Bauträgervertrag einmal hier hoch, dann sehe ich mir das im Detail an.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Kund*in
Kaufvertrag hochgeladen. Gegenüber dem Entwurf wurde nur der verbindliche Termin 28.02.2017 eingesetzt (Verzug ist auch schon vorhanden; Schadensersatz bereits gezhlt für einen Monat) sowie das Bodengutachten hinzugefügt.
29.03.2017 08:30 Uhr
Kund*in
Das beglaubigte Original läßt sich leider schlecht kopieren
29.03.2017 08:30 Uhr
Florian Bretzel
Vielen Dank für den Upload der Unterlagen. Wie vermutet, findet sich im Vertragsentwurf unter § 3, Ziffer 3.2 eine Toleranzregelung. Danach sollen Abweichungen bis zu 1 % geringfügig sein und keine Kaufpreisänderung zur Folge haben. Dieses Maß wäre hier überschritten, wenn die von Ihnen ermittelte Abweichung zutrifft.

Fraglich ist aber, welche Wohnfläche genau vereinbart wurde. Nach § 1, Ziffer 1.2 soll für die Wohnfläche eine Berechnung in Anlage 4 zum Vertrag maßgeblich sein, diese ist dem mir vorliegenden Dokument aber nicht beigefügt. Die Baubeschreibung (Anlage 2) spricht nur von "ca." 117 qm. Bitte sehen Sie einmal in Anlage 4 nach, was genau dort steht.

Sind tatsächlich 117 qm vereinbart worden (und ist die von Ihnen ermittelte Abweichung auch nach DIN 277 bzw. der Wohnflächenverordnung korrekt), ergäbe sich eine Abweichung von 6/117 = ca. 5,1 %. Die Toleranzgrenze wäre also überschritten, eine Kaufpreisänderung meines Erachtens berechtigt.

Mangels ausdrücklicher Regelung wird man die Höhe der Änderung (Minderung) auf Basis des Kaufpreises berechnen müssen, hier also 247.851 Euro / 100 x 6 = 14.871,06 Euro. Das wäre nach meinem Dafürhalten die Größenordnung, mit der Sie in das Gespräch mit dem Bauträger einsteigen sollten.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt
29.03.2017 13:34 Uhr
Kund*in
Vielen Dank für die rasche Antwort.

In Anlage 4 ist jeder Raum mit der Fläche gemäß WoFIV aufgeführt.
29.03.2017 14:11 Uhr
Kund*in
Vielen Dank für die Antwort.

Einigung über Formel wie vorgeschlagen gefunden; einzige Abweichung: laut WoFIV ist ein Teil der Fläche nicht voll anzurechnen, haben wir aber gemeinsam ausgerechnet und geeinigt.

Grund war, dass der Bauantrag nachträglich wegen Auflage der Gemeinde geändert werden müsste (erlaubte Höhe wäre überschritten) und deswegen wurde das Dach flacher gezogen.

Hat uns nur keiner gesagt....

Fenster wird jetzt ausgetauscht gegen Motorsteuerung und Wischanlage...

Vielen Dank noch!
30.03.2017 14:51 Uhr
Florian Bretzel
Freut mich für Sie, dass das so einvernehmlich geklappt hat!
31.03.2017 00:36 Uhr

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