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Baurecht - Aufzeigen von Kündigungsmöglichkeiten für ein Werksvertrag

| Preis: 69 € | Vertragsrecht
Beantwortet

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte gerne eine rechtliche Einschätzung wie ich meinem bereits abgeschlossenen Hausbauvertrag mit einem Bauträger kündigen kann.

Das Vorhaben befindet sich in der Planungsphase es wurden noch keine Bautätigkeiten vor Ort durchgeführt.

Den Hausbauvertrag kann ich elektronisch zur Verfügung stellen. Darüber hinaus kann ich auch andere Unterlagen zur Verfügung stellen, da viele elektronisch abläuft. Einfach mitteilen was Sie für die Beurteilung benötigen.


Beste Dank im Voraus.
C.

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Antwort des Experten

Sehr geehrter Mandant,


ich bedanke mich zunächst für Ihre Geduld und Ihre ergänzenden Ausführungen, mit denen ich den Fall gerne wie folgt bewerten möchte:


1.
Es kommt häufig vor, dass sich die Umsetzung von Hausbauverträgen länger hinzieht, als der Bauherr dies ursprünglich vorgesehen hat und es ist gut verständlich, dass dieser dann entweder auf einer rascheren Umsetzung besteht, oder aber den Vertrag gänzlich aufkündigen möchte.

Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang aber die folgenden Punkte:

a)
Nach dem hier vorliegenden Vertrag wird Ihnen ein fester Fertigstellungszeitpunkt ausdrücklich nicht zugesichert. Sollten Sie den Vertragspartner wechseln, müssen Sie ausdrücklich darauf achten, dass dies zukünftig der Fall ist.

Zusätzlich kann es helfen, für den Fall der Verspätung eine Vertragsstrafe mit pauschalen Beträgen, z. B. pro angefangenem Monat der Verzögerung, zu vereinbaren.

b)
Auch bei einem fest zugesagten Beendigungszeitpunkt kann es zu Verzögerungen kommen, die der Bauunternehmer nicht verschuldet hat. Klassiker sind Streik und Schlechtwettertage, wobei es sich insoweit um offiziell vom Deutschen Wetterdienst festgestellte Tage handeln muss. Die bloße Festsstellung "dass nun Winter sei", reicht insofern nicht aus.
Das Risiko von Doppelzahlungen beim Darlehen und einer Mietwohnung lässt sich also leider nicht ganz ausschließen.

c)
Bitte beachten Sie zudem, dass Ihr Darlehensvertrag weiter Gültigkeit haben wird, auch dann, wenn Sie den Bauvetrag kündigen.


2.
Gerne habe ich mir die Möglichkeiten einer fristlosen Kündigung des Vertrages für Sie angesehen.
Eine solche kommt immer dann in Betracht, wenn das weitere Festhalten an dem abgeschlossenen Vertrag unter Berücksichtigung Ihrer und der Interessen Ihres Vertragspartners nicht mehr zumutbar erscheint.

a)
Aus den vorstehenden Gründen reicht eine mögliche - zum jetzigen Zeitpunkt ja auch noch nicht feststehende - allgemeine Verzögerung nicht aus, um eine solche fristlose Kündigung zu begründen.

b)
Die fehlende Bau- und Leistungsbeschreibung ist allerdings ein wichtiger Punkt. Dies gilt umso mehr, weil sie ausdrücklich zum Vertragsinhalt geworden ist.
Sie haben also in jedem Fall einen Anspruch darauf, diese von Ihrem Vertragspartner zu erhalten.

Bitte beachten Sie, dass Sie den Bauunternehmer ausdrücklich und nachweisbar unter Fristsetzung schriftlich dazu auffordern müssen, Ihnen die Baubeschreibung auszuhändigen. Erst danach und wenn er dem nicht nachkäme, könnten Sie daraus Rechte ableiten.
Ob dies für eine fristlose Kündigung ausreichen mag, müsste man sodann entscheiden. Denkbar wäre es aber sicherlich, zumal Sie ansonsten Probleme wie beispielsweise die angesprochene Dämmung gar nicht nachweisen könnten.


3.
In jedem Fall möglich ist Ihnen die Kündigung nach § 649 BGB. Danach können Sie als Auftraggeber des Werkunternehmers (Bauunternehmers) jederzeit eine Kündigung vom Vertrag aussprechen.

In der Folge wären Sie in der Tat zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet, wobei zu beachten ist, dass Sie den Bauunternehmer natürlich nicht besser stellen müssen, als er ohne Ihre Kündigung stünde.
Die benannten 10 % sind also eher die Obergrenze dessen, was von Ihnen zu zahlen wäre.
Die darüber hinausgehenden und ebenfalls bereits von Ihnen gezahlten 3 % müssen Ihnen dann zurückerstattet werden.

Eventuell kommen auch höhere Erstattungen in Frage, dann müssen Sie als Anspruchsteller aber tatsächlich nachweisen können, dass der Unternehmer durch die vielfache Ausführung der Häuser einen viel geringeren Aufwand hatte und eine Abrechnung von 10 % auch nicht durch individuellen Anpassungsaufwand zu rechtfertigen ist.
Dieser Nachweis wird im Regelfall schwierig zu führen sein.


4.
Abschließend verbleibt mir noch der Ratschlag, genau durchzurechnen, ob sich eine Kündigung für Sie wirtschaftlich lohnt. Dabei sollten Sie gegenrechnen, wie viele Monate Verzögerung eintreten müssten, bis der zu leistende Schadensersatz erreicht wäre.


Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit eine erste Einschätzung zur Lage geben konnte und stehe für eventuelle Rückfragen natürlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Mandant,

bitte laden Sie den Bauvertrag hoch, damit ich Ihnen eine Einschätzung zur Rechtslage zukommen lassen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
18.09.2016 09:05 Uhr
Kund*in
Sehr geehrte Frau Fritsch,

ich habe die Datei hochgeladen. Noch ein paar Hintergrundinformationen für Sie um die Sachlage besser einordnen zu können:

1. Das Vorhaben befindet sich in der Planungsphase. Der Bauträger ist angeblich gerade dabei die Statik für das Haus erstellen zu lassen. Zeitdauer für Statik 4 Wochen. Mein Problem mit der Statik: Ich habe ein Kataloghaus vom Bauträger gekauft, dieses Haus wurde mehrfach von dem Bauträger realisiert. Ich kann diesen Zeitbedarf und somit die Verzögerung nicht nachvollziehen.

2. Nach der Statik kommt die sog. Ausführungsplanung. Auch hierfür wird auf einmal 4 Wochen angesetzt. Auch das kann ich aufgrund des Kataloghauses nicht nachvollziehen.

Zur Info Zeitplan: Ich konnte im Vertrag leider kein Zeitplan damals durchsetzen.
Mir wurde aber vom Verkäufer ein "typischer Ablaufplan" vorgelegt. Ich dachte - leider - die würden sich schon dran halten. Laut diesem Plan wollte die Firma 4 Monate nach Vertragsunterzeichnung mit dem Bau starten. Jetzt sind mehr als 5 Monate vorbei und es ist nicht absehbar wann der Bau startet. Meine Befürchtung ist, dass der Bauträger jetzt den Winter als Argument nimmt und anschließend sagt, das er frühestens im Frühling 2017 mit dem Bau starten kann - wenn überhaupt. Ich glaube die haben viel zu viele Verträge abgeschlossen und versuchen die Verträge nacheinander abzuarbeiten. Der Nachteil für mich ist, dass ich ab Februar 2017 Strafzinsen für mein Darlehen zahlen muss und Miete und Darlehen gleichzeitig noch länger abbezahlen werde.

3. Zum Hausvertrag gehört noch eine Bau- und Leistungsbeschreibung dazu. Ich habe diese aber nicht erhalten. Ich habe den Bauträger schon mehrmals aufgefordert und er hat es immer noch nicht zugeschickt. Kann ich das fehlen dieses Schreibens als Anlass für eine Kündigung nehmen? Auch hier: Wir hatten vor diesem Vertrag ein Hausvertrag abgeschlossen den wir dann für ungültig erklärt haben. Bei diesem vorherigen Vertrag hatten wir die Bau- und Leistungsbeschreibung unterzeichnet.

4. Wie gravierend muss die Abweichung vom Vertrag sein, damit ich kündigen kann.
Beispiel 1: Obwohl wir für die Innenwände eine Wandstärke von 12,5 cm vereinbart haben wollen die jetzt 11,5 cm verbauen. Richtig begründen will der Bauträger mir den Unterschied nicht. Reicht diese Abweichung aus um den Vertag zu kündigen?
Beispiel 2: Wir haben eine Be- und Entlüftungsanlge vorgesehen. Wir haben nichts darüber verabredet wie diese verbaut wird. Jetzt merke ich, dass der Bauträger für sich die günstigste Einbauform wählt. Es gibt noch eine andere zulässige aber mit mehr Arbeit verbunden Einbaumöglichkeit. Darf ich das als Kündigungsgrund annehmen?

5. Schadenersatz: Ich habe bereits zwei Abschlagsszahlungen getätigt. Insgesamt habe ich 13% der vereinbarten Leistung bereits dem Bauträger überwiesen. Wenn ich den Vertrag kündige steht ein Schadenersatz von 10% drin. Ist mit dem was ich bereits bezahlt habe der Anspruch vom 10% Schadenersatz gedeckt oder haben die 13% mit dem 10% Schadenersatz nichts zu tun?

So ich hoffe meine Ausführung helfen Ihnen meine Situation besser nachvollziehen zu können.

Freundliche Grüße
O. C.

18.09.2016 12:31 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Mandant,

haben Sie vielen Dank für die ergänzenden Informationen. Ich bin heute tagsüber auf einigen Terminen unterwegs, werde aber im Laufe des späteren Nachmittags/ Abends ausführlicher auf Sie zurückkommen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
19.09.2016 09:35 Uhr
Kund*in
Sehr geehrte Frau Fritsch,

ich war leider die letzten Tage geschäftlich Unterwegs und konnte Ihre Antwort erst jetzt richtig lesen.

Habe noch zwei letzte Fragen:

1.
Der Bauträger hat im Bauvertrag mir zugesichert, dass er mir die Innenwände aus 12,5 cm dickem Wand bauen wird. Jetzt kommt raus, dass er ein Fehler gemacht hat. Die Innenwände können nur 8 cm sein können. Er hat beim Schreiben des Vertrags zwei unterschiedliche Bauweisen verwechselt.

Er hat standardmäßig nicht tragenden Wände mit 12,5 cm in seinem Katalog. Wir hatten aber ausdrücklich tragenden Wände vereinbart. Dabei hat er im Vertrag festgehalten, dass diese 12,5 cm Dicke haben werden.

Wäre dies ein ausreichender Grund für eine Kündigung?

2.

Bezieht sich der Schadensersatz für die gesamte Bauleistung? Oder darf er mir auch für einzelne Gewerke welche ich im nachhinein aus seinem Leistungsumfang entnehmen einen Schadensersatz von 10% ansetzen?

Hier geht es darum, dass ich Fliesen von ihm doch nicht haben möchte. Er hat zugestimmt aber mir 10% der Gewerkssumme Fliesen angerechnet. Ist das zulässig?

Bitte um eine Einschätzung.

Viele Grüße
O. C.
01.10.2016 22:57 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Mandant,


gerne komme ich noch einmal ausführlich auf Sie zurück. Wegen des dazwischen liegenden langen Wochenendes und einiger auswärtiger Termine morgen, wird dies voraussichtlich am Mittwoch sein.

Mit den besten Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
03.10.2016 19:59 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Mandant,

herzlichen Dank für Ihre Geduld. Gerne habe ich mich noch einmal eingelesen.

Leider liegt uns die Leistungsbeschreibung für den Bau ja nicht vor. Eine "Verwechslung" von tragenden und nicht tragenden Wänden ist aber sicherlich als grob fahrlässiger Fehler einzustufen, der schlimmstenfalls auch Fehler in der Statik und damit der gesamten Stabilität des Gebäudes nach sich ziehen kann. Hieraus werden Sie mit Sicherheit Schadensersatzansprüche ableiten können.

Die genannten 10 % Schadensersatzsumme beziehen sich auf den Gesamtbaupreis und nicht auf einzelne Gewerke.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
05.10.2016 12:14 Uhr

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