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Architektenvertrag prüfen

| Preis: 100 € | Architektenrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Daniela Fritsch
Sehr geehrte Frau Fritsch,

wie bereits per E-mail vereinbart, sende ich Ihnen hiermit den Aufrag noch ein Mal. Den kompletten Vertrag finden Sie im Anhang.

Es geht um die Leistungsphasen 5 bis 8: Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Beuleitung und Objektübewachung.

Insbesondere hat uns zur Prüfung des Architektenvertrages die Tatsache bewogen, dass es in diesem über mögliche Mehrkosten steht, falls es teurer wird, aber nicht, dass der Architekt zurückzahlt, wenn es günstiger gebaut werden kann, als geplant wurde. Außerdem ist uns von Bedeutung, dass alle Pflichten des Architekten schriflich festgehalten werden, Folgen der Verlängerung der Planungs- und Bauzeit für beide Vetragspartner.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Mandanten,

zunächst einmal bedanke ich mich für das entgegen gebrachte Vertrauen. Gerne habe ich nunmehr die zur Verfügung gestellten Vertragsunterlagen gesichtet und möchte hierzu die folgenden Anmerkungen machen:

1. Direkt in § 1, im letzten Absatz vor § 2 wird im Rahmen einer "Soll-Vorschrift" eine Fertigstellung binnen 12 Monaten angestrebt. Leider sind Sie hierüber aber keineswegs ausreichend abgesichert. Im Falle einer Auseinandersetzung - die regelmäßig in Frage käme, sofern die Frist nicht eingehalten werden kann - würde sich die Gegenseite vermutlich darauf beziehen, dass die 12 Monate zwar angestrebt waren, jedoch aufgrund außergewöhnlicher Umstände nicht eingehalten werden konnten. Sie haben dann ein Problem damit, das Gegenteil zu beweisen.

An dieser Stelle wäre es für Sie also vorteilhaft nachzuverhandeln und dafür Sorge zu tragen, dass eine Ausführungsfrist fest zugesagt, oder zumindest konkrete Ausnahmefälle benannt werden, welche zu einer Fristverlängerung führen könnten.

2. Ich gehe davon aus, dass die in Auftrag gegebenen Leistungen dem entsprechen, was im Rahmen der Angabe der Architekturleistungen auf den folgenden Seiten angekreuzt worden ist und die nicht geregelten Bereiche bereits anderweitig vertraglich abgesichert wurden.

3. Im Rahmen der Abnahme (Punkt 7. auf Seite 5) ist zu empfehlen, von der Möglichkeit der Zwischenabnahmen in jedem Fall Gebrauch zu machen. Je kleiner die Schritte zwischen den einzelnen Kontrollen sind, desto eher ist es möglich, bei Abweichungen vom Vereinbarten einzugreifen und Änderungen unkompliziert herbeiführen zu lassen.

4. § 4 finde ich persönlich noch etwas "schwammig". Es wird bei den einzelnen Auftragsschritten lediglich davon gesprochen, dass diese "falls erforderlich" noch vergeben werden sollen. Besser wäre es, festzulegen, bis wann und wie die Information erfolgen soll und wird.

5. Die Regelung der Honorarzahlungen entsprechend §§ 5 und 7 ist meines Erachtens nach ebenfalls noch nicht optimal. Dadurch, dass nicht alle möglichen Arbeitsschritte beauftragt wurden, kommt der Zahlungsplan nicht auf volle 100 %. Das dürfte in Ordnung sein, wenn dadurch zugleich zum Ausdruck gebracht werden soll, dass die übrigen Zahlungen zum Ende und nach der Abnahme auf einen Schlag fällig sind. Besser wäre aber auch hier eine ausdrückliche Klarstellung.

6. Bitte prüfen Sie, ob die Strafzahlungen nach § 8 für Sie als Schadensersatz ausreichend sind. Die Ausführungsfristen von 12 plus 18 Monaten sind jedenfalls recht großzügig bemessen. Zumindest sollte klargestellt werden, dass es sich hierbei um eine Vertragsstrafe, also einen Mindestschadenersatz handelt, der aber durchaus auch höher geltend gemacht werden kann.

7. In § 12 2. wird ein pauschaler Schadensersatz geregelt, was immer schlecht ist. Zwar besteht die theoretische Möglichkeit, einen höheren oder geringeren Schaden im Einzelfall nachzuweisen, was mangels Beweises aber oft eine theoretische Option ist.

Besser wäre es, von vorne herein die Möglichkeit der Geltendmachung von Schadensersatz zu eröffnen, diesen aber auf den nachweisbaren Schaden zu begrenzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen diue Einschätzung des Vertrages hiermit ein wenig vereinfachen und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch

Rechtsanwältin

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 03.01.2019 23:29:

Sehr geehrte Frau Fritsch,

Danke für die Verarbeitug unseres Anliegens, allerdings scheint es teilweise zu Missverständnissen gekommen zu sein. Im Punkt 6 antworten Sie, dass wir prüfen sollten, ob die Strafzahlungen nach § 8 für uns als Schadenersatz ausreichend sind, wie meinen Sie das? Anhand von welchen Informaionen können wir das berechnen? Weder im § 8, noch sonst an einer anderen Stelle im Vertrag steht, dass der Architekt uns Schadenersatz zahlen wird, falls es zu Verlängerung der Planungs- und Bauzeit kommt, sondern dass wir als Auftraggeber in dem Fall zu Honorarzahlung verpflichtet sind. Im unseren Interesse ist aber, dass im Vertrag auch unser Anspruch auf Schadenersatz geregelt wird.

Verstehen wir das richtig, dass der Architekt den Schadenersatz laut § 8 erst nach insg. 2,5 Jahren (12 Monate Planung und 18 Monate Bau) beanspruchen kann? Warum nicht nach 12 Monaten, ensprechend §1 - nach 12 Monaten, nach Ablauf von diesen die Baumaßnahme fertig gestellt werden soll.

Im Punkt 7, in welchem Sie uns die Einzelheiten bezüglich des Schadenersatzes laut §12.2 erläutern, handelt sich wiederum um die Interessen und Rechte des Architekten im Fall einer Kündigung, unser Anspruch als Auftraggeber auf Schadenersatz wird imVertrag gar nicht geregelt, den Anspruch müssten wir doch haben?

Für die möglichst schnelle Rückmeldung bedanken wir uns.

Mit freundlichen Grüßen

Larissa Pfeifer und Nikolai Cerep (die Namen dürfen nicht veröffentlicht werden)

Daniela Fritsch - 06.01.2019 13:56:

Sehr geehrte Mandanten,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. In der Tat habe ich an den genannten Stellen die Personen "verdreht". Da der Vertrag anonymisiert wurde, ist die Lesbarkeit für mich leider eingeschränkt.

Selbstverständlich gelten meine Ausführungen dann jedoch "umgekehrt":
Sie können an der Stelle in § 8 eine Schadensersatzklausel zu Ihren Gunsten dergestalt einbauen, dass Sie möglicherweise entstehende Schäden für den Fall, dass es zu einer Verzögerung im Bauablauf kommt, die von Ihrem Vertragspartner verursacht wurde, ersetzt verlangen.
Ich würde keine festen Beträge einsetzen, um im Fall der Fälle keine zu kleinen Beträge gewählt zu haben.

Genau genommen genügt jedoch ein einfacher Verweis auf das BGB. Denn auch wenn dieser Anspruch im Vertrag nicht ausdrücklich genannt wird, haben Sie ihn bereits durch das Gesetz ohnehin.

Die Laufzeiten für den Schadensersatz weichen in der Tat von der angestrebten Bauzeit ab. Ob dies gewollt oder ein Versehen ist, kann ich natürlich nicht beurteilen.
Möglich wäre, dass eine gewisse "Kulanz" eingebaut werden soll. Denkbar ist aber auch, dass die Abweichung dadurch zustande kommt, dass der Vertrag ja formularmäßig vom Grunde her auf die volle Architektenleistung angelegt ist, Sie aber nur einzelne Leistungsschritte in Auftrag geben.

Grundsätzlich ist die Wahrscheinlichkeit also sehr hoch, dass es nicht zu einem "Verlängerungshonorar" kommen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin