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Abgrenzung gewerblicher Immobilienhandel zu privat gehaltenen Objekten etc...

| Preis: 79 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Hallo Herr Thomas,
ich habe das Budget nach Ihren Wünschen erhöht und die Fragezeit verlängert.


Ich habe folgende Fragen zum Thema gewerblicher Immobilienhandel:

Ausgangssituation:

mein Mann und ich besitzen je zu 50% eine Immobilie, die wir selber bewohnen 
 Anschaffung 2007, Verkauf ist nicht geplant

weiterhin besitzen wir je zu 50% eine Immobilie in Spanien
Anschaffung 2016, geplanter Verkauf 2019

mein Mann besitzt ein 3 Familienhaus ( in Deutschland ),
Anschaffung 2018, aktuell läuft die Sanierung
Planung: Vermietung der Wohnungen für mindestens 10 Jahre,

 kein Verkauf geplant

ich besitze ein weiteres 3 Familienhaus ( in Deutschland )
Anschaffung 2018, aktuell läuft die Sanierung
Planung: Vermietung der Wohnungen für mindestens 10 Jahre,

 kein Verkauf geplant

Diese Immobilien wollen wir also im privaten Bestand halten.

-

Ich bin im Immobilienbereich tätig ( Aufwertung von Immobilien für den Verkauf ).

Meine Firma betreibe ich aktuell als Einzelunternehmen. ( seit 9 Jahren )

Ich verbuche z.Zt, in Form v. Einnahmen-/Überschussrechnung.



Nun beabsichtige ich in den nächsten Jahren weitere Immobilien zu kaufen, diese aufzuwerten und mit Gewinn wieder zu verkaufen. 



* Wie schaffe ich es, den Immobilienhandel so sauber von den privaten Immobilien zu trennen, so dass ich die privaten Objekte nicht gewerblich infiziere?
( Stichwort 3 Objekte Grenze )



Eine Lösung wäre die Gründung einer GmbH für den Immobilienhandel. 
Das wird wahrscheinlich auch die dauerhafte Lösung werden.

* 

Ist es aber auch möglich die ersten Immobilien über das Einzelunternehmen zu handeln?

(Als „Privatmann“ bekomme ich bessere Immobiliendeals, zudem ist die GmbH Gründung und jährliche Abwicklung mit Kosten und Aufwand verbunden und die Gewinne stecken erst einmal in der GmbH). 
Mir ist klar, dass die Gewinne dann mit meinem privaten Steuersatz zu versteuern sind. 



* Muss ich die gewerbliche Absicht im Einzelfall eines Immobilienkaufs melden? ( Finanzamt? , Notar?, …?



* Was ist in Bezug auf Vorschriften für gewerbliche Händler zu berücksichtigen ( z.B. Kaufvertrag eines Gewerblichen mit einem privaten Verkäufer muss 14 Tage vor Beurkundung vorliegen )?


* Schliesse ich den Kauf der Immobilie einfach auf meinen Namen und verbuche dann die Immobilie ins Firmenvermögen?



* Stichwort UST Abgrenzung:
Meine Erlöse im Einzelunternehmen sind Ust-pflichtig. 
Der Immobilienhandel ist USt-frei. 
Kann ich in einem Unternehmen meine „normalen“ USt/VSt Geschäfte abwickeln und den Kauf der Immobilie, die Kosten für die Aufwertung etc. und den Verkauf ( auf separaten Konten ) ohne UStT/VSt verbuchen?


Ich hoffe meine Fragen verständlich formuliert zu haben und freue mich auf Ihre fachkundige Antwort.


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

* 

Ist es aber auch möglich die ersten Immobilien über das Einzelunternehmen zu handeln?


Es ist möglich, sowohl über ein Einzelunternehmen als auch über eine Kapttalgesellschaft gleichzeitig Immobiliengeschäfte abzuwickeln. Es ist auch möglich, sowohl private Vermögensverwaltung als auch gewerblichen Immobilienhandel nebeneinander zu betreiben.

* Muss ich die gewerbliche Absicht im Einzelfall eines Immobilienkaufs melden? ( Finanzamt? , Notar?, …?

Nein, allerdings müssen Sie gewerbliche Geschäftsvorfälle im Rahmen Ihrer Buchführungs- bzw. Aufzeichnungspflichten aufzeichnen.



* Was ist in Bezug auf Vorschriften für gewerbliche Händler zu berücksichtigen ( z.B. Kaufvertrag eines Gewerblichen mit einem privaten Verkäufer muss 14 Tage vor Beurkundung vorliegen )?


Dies ist eine rechtliche Frage, die ich als Steuerberater nicht beantworten darf. Jedoch wird der ohnehin hinzuzuziehende Notar dies beantworten.

* Schliesse ich den Kauf der Immobilie einfach auf meinen Namen und verbuche dann die Immobilie ins Firmenvermögen?



Genau so gehen Sie vor. Durch Verbuchung widmen Sie die Immobilie dem Betriebsvermögen zu. Allerdings kann auch ohne diesen Widmungsakt Betriebsvermögen bestehen,

* Stichwort UST Abgrenzung:
Meine Erlöse im Einzelunternehmen sind Ust-pflichtig. 
Der Immobilienhandel ist USt-frei. 
Kann ich in einem Unternehmen meine „normalen“ USt/VSt Geschäfte abwickeln und den Kauf der Immobilie, die Kosten für die Aufwertung etc. und den Verkauf ( auf separaten Konten ) ohne UStT/VSt verbuchen?

Die Vorsteuer für den gewerblichen Immobilienhandel ist nicht abziehbar, es sei denn, Sie optieren im Einzelfall zur Umsatzsteuer. Somit sollten Sie unterschiedliche Konten bebuchen, dies erspart eine aufwendige Abgrenzung über Excel-Tabellen o.ä.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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