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3-Objekt-Grenze

| Preis: 38 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Patrick Peiker

Sehr geehrter Herr Peiker,

ich beabsichtige von meinem Immobilienbesitz im Laufe des nächsten Jahres eine weitere Immobilie zu verkaufen. In den vergangenen 3 Jahren habe ich bereits drei immobilien bzw. Immobilienbeteiligungen veräußert. Bei sämtlichen Immobilien bzw. Immobilienbeteiligungen handelt es sich um vermietete Objekte, welche ich zur Alterssicherung errichtet bzw. erworben habe und sich seit mindestens 10 Jahren in meinem privaten Vermögen befunden haben bzw. befinden.

Kann ich den, aus dem von mir beabsichtigten Verkauf resultierenden, Gewinn einkommensteuerfrei realisieren obwohl die 3-Objektgrenze hierdurch überschritten wird?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich gilt, dass bei einem Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb eines Zeitraums von mehr als 5 Jahren ein gewerblicher Grundstückshandelt vorliegt. Es würde sich bei den Veräußerungen dann nicht um private Veräußerungsgeschäfte, sondern um gewerbliche Einkünfte handeln. Die für private Veräußerungsgeschäfte geltende Spekulationsfrist wäre dann nicht anwendbar. Alle Objektverkäufe wären deshalb steuerpflichtig (auch die bisher verkauften Objekte).

Wenn Sie nun ein weiteres Objekt veräußern würden, wäre die 3-Objekt-Grenze überschritten. Allerdings stellt sich noch die Frage was überhaupt als Objekt im Sinne dieser Grenze gilt.  Es werden nämlich hier nur Objekte erfasst bei denen zwischen Erwerb/Renovierung/Herstellung und Veräußerung nicht mehr als 5 Jahre liegen. Eine längere Frist von bis zu 10 Jahren gilt nur dann, wenn weitere Indizien dafür sprechen, dass Sie die Objekte in Veräußerungsabsicht erworben haben. Gemäß Ihren Ausführungen liegt bei keinem Ihrer Immobilien ein Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze vor, da mehr als 10 Jahre zwischen Erwerb und Veräußerung vergangen sind. Zudem haben Sie die Immobilien ursprünglich zur Alterssicherung erworben. Eine Veräußerungsabsicht bei Erwerb kann demnach wohl nicht unterstellt werden.

Die Veräußerung eines weiteren Objekts würde demnach nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Der Veräußerungsgewinn wäre nach § 21 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen.  Das ist bei Ihnen nicht gegeben, somit wäre die Veräußerung einer weiteren Immobilie steuerfrei.

Da bei der Veräußerung von Immobilien oftmals recht hohe Gewinne erzielt werden können, rate ich meinen Mandanten gerne dazu beim Finanzamt eine Verbindliche Auskunft nach § 89 Abs.2 AO  hinsichtlich der steuerlichen Behandlung der Veräußerung einzuholen. So kann sichergestellt werden, dass man keine böse Überraschung erlebt oder nach Veräußerung mit dem Finanzamt diskutiert werden muss.

Ich hoffe Ihnen Ihre Frage mit meinen Ausführungen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet haben zu können. Sollten noch Fragen oder Unklarheiten bestehen, so scheuen Sie sich bitte  nicht mich über die Kommentarfunktion zu kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Gerne bin ich Ihnen auch bei der Einholung einer verbindlichen Auskunft des Finanzamts behilflich.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Peiker

Steuerberater

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Von Herrn Peiker habe ich einen sehr kompetenten
Eindruck gewonnen. Die Beantwortung meiner Anfrage ist sehr umfangreich und äußerst verständlich ausgefallen. Ich kann Herrn Peiker allen Interessenten bestens empfehlen. verifiziert

Antwort des Experten: Vielen herzlichen Dank für Ihre Bewertung! Gerne können Sie bei weiteren Fragen zukünftig wieder auf mich zukommen.

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