E-Mail oder Benutzername: Passwort: Passwort vergessen?
ODER Login mit Google

Ihr Gutschein wurde hinterlegt und wird bei Ihrer ersten Beratung eingelöst!
Sicherer Server
Mehr Infos
Kundenservice: 0761 21 609 789-0
Immobilienkaufvertrag prüfen
Immobilienkaufvertrag prüfen
In Kooperation mit
Immowelt
yourXpert wurde ausgezeichnet
ZDF WISO Testsieger
1. Platz Internetauftritt und Datensicherheit
Online-Rechtsberatung
Branchengewinner
"Erlebter Kundenservice"
DIE WELT
Service-Champions 2017
Im Test: 8 Anbieter
Veröffentl. in DIE WELT, 19.10.17
Kundenmeinungen
Qualifizierte Experten
Bereits 14.490 Bewertungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten:
4,8 / 5,0
sehr gut
» Mehr dazu hier
Zahlungsarten
Zahlungsarten: Sofort, PayPal, VISA, MasterCard, Vorkasse
Fragen?
Rufen Sie uns an!
Mo - Fr 9:00 bis 18:00 Uhr:
0761 21 609 789-0

Oder schicken Sie uns eine E-Mail an
kundenservice@yourxpert.de

» Kundenservice / Häufige Fragen
Ab 180 €

Immobilienkaufvertrag prüfen

Immobilienkaufvertrag prüfen

Ist Ihr Immobilienkaufvertrag korrekt? Enthält er Fallstricke oder für Sie unvorteilhafte Klauseln? Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie Ihren Immobilienkaufvertrag von einem unserer Anwälte prüfen!

  • Sofort
    Antwort des Anwalts innerhalb von 24h garantiert! In dringenden Fällen: Beantwortung auch innerhalb von 12h oder 4h!
  • Umfangreich
    Ein qualifizierter Anwalt prüft Ihren Immobilienkaufvertrag auf fehlende oder unvorteilhafte Klauseln und liefert Ihnen, falls notwendig, verbesserte Formulierungen und Änderungsvorschläge.
  • Rechtssicher
    Wir bieten Ihnen eine rechtssichere Prüfung von zertifizierten Rechtsanwälten des ZDF-WISO Testsiegers yourXpert.
  • Preisgünstig
    Die umfassende Prüfung des Vertrages durch Anwälte bei yourXpert ist preisgünstig und unkompliziert.
  • Datensicherheit
    Wir nehmen Datensicherheit ernst! Alle Informationen werden mit SSL (Secure Socket Layer) geschützt und wir geben Ihre persönlichen Daten NICHT an Dritte weiter.
  • Kostenlose Rückfragen
    Bei Unklarheiten steht Ihnen unsere kostenlose Rückfrage-Möglichkeit zur Verfügung. Alle Fragen werden geklärt.
  • Festpreis
    Hinter dem Angebot verstecken sich keine zusätzlichen Kosten, Abos oder Mitgliedsbeiträge. Wir garantieren Transparenz. Nur wenn Sie es wünschen, wird der Anwalt über die Prüfung hinaus tätig.
  • Geld-zurück-Garantie
    Ihr Auftrag wurde inhaltlich nicht korrekt bearbeitet? Für diesen Fall bieten wir Ihnen die Geld-zurück-Garantie!

Leistungsumfang

Immobilienkaufvertrag prüfen
Formelle und inhaltliche Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrags sowie rechtliche Durchsicht aller damit in Verbindung stehenden Dokumente.
Untersuchung hinsichtlich möglicher Fallstricke, fehlender und unvorteilhafter Klauseln.
Identifizieren rechtlich zweifelhafter oder verbesserungswürdiger Passagen.
Vorschläge für bessere und rechtlich sichere Formulierungen/Änderungen im Vertrag.
Zufriedenheitsgarantie für Sie, falls Ihre Fragen nicht fachkompetent beantwortet wurden.
Rechtssichere Einschätzung Ihrer Vertragsdokumente, mithilfe derer Sie notwendige Änderungen bei Ihrem Vertragspartner einfordern können.
Kostenlose Rückfragen bei eventuellen Unklarheiten inklusive.

So einfach funktioniert's: Immobilienkaufvertrag prüfen

1. Benötigte Dokumente hochladen

  • Immobilienkaufvertrag.

  • In Verbindung stehende Dokumente (z.B. Teilungserklärung).

2. Optional: Zusatzinfos angeben

  • Situation schildern.

  • Zusätzliche Informationen und Fragen formulieren.

3. Kontaktdaten angeben

  • E-Mail-Adresse zur Beantwortung Ihrer Anfrage angeben.

4. Zahlungsmodalität auswählen

  • Paypal, Sofortüberweisung, Kreditkarte (VISA, Mastercard), Vorkasse.

5. Prüfung der Dokumente durch einen yourXpert-Anwalt

  • Bearbeitungszeit: 24h, auf Wunsch auch innerhalb von 12h oder 4h möglich.

6. Rückfragen inklusive

  • Gerne beantwortet Ihnen Ihr Anwalt Rückfragen.

Immobilienkaufvertrag prüfen 189 € - Jetzt nur 180 €!

zzgl. 3,00 € Einstellgebühr, inkl. MwSt.

Eine Preiserhöhung ergibt sich nur, wenn eine schnellere Bearbeitungszeit erwünscht ist.

Ratgeber: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen und wesentliche Inhalte berücksichtigen

(Lesezeit: ca. 13 Minuten)

Für die meisten Menschen ist der Kauf der eigenen Immobilie die größte Anschaffung ihres Lebens. Daher sollte an dieser Stelle der hier entstehende Kaufvertrag genauestens geprüft werden. Im folgenden Ratgeber erhalten Sie Informationen zu den formellen Anforderungen, den wichtigsten Inhalten des Immobilienkaufvertrags und dem Ablauf eines Immobilienkaufs. So kommen Sie einem rechtssicheren Kaufvertrag einen Schritt näher. 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags ist Pflicht.
  • Durch eine notarielle Prüfung des Kaufvertrags Ihrer Immobilie können Sie nachteilige Klauseln für sich nicht unbedingt ausschließen.
  • Prüfen Sie die detailgetreue Beschreibung Ihrer zukünftigen Immobilie, um zugesicherte Gegebenheiten vertraglich festzuhalten.
  • Sichern Sie sich durch eine Auflassungsvormerkung ab, um den Verkauf der Immobilie an Dritte zu vermeiden.
  • Durch Gutachten und Baupläne werden erkennbare Mängel nicht übersehen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist ein Immobilienkaufvertrag?
    1. Die Kaufabsichtserklärung
    2. Der Vorvertrag
  2. Wie ist der zeitliche Ablauf beim Immobilienkauf?
    1. Die Finanzierung
    2. Die passende Immobilie
    3. Verhandlung mit dem*der Verkäufer*in
    4. Abwicklung Dahrlehensvertrag und Notartermin
    5. Zahlung und Übergabe
  3. Warum ist der Notartermin unverzichtbar?
    1. Der*die Notar*in
    2. Das Vorgespräch
    3. Der Kaufvertragsentwurf
    4. Die Beurkundung
  4. Was darf inhaltlich in einem Immobilienkaufvertrag nicht fehlen?
    1. Angaben zu den Vertragsparteien
    2. Präzise Beschreibung des Kaufobjekts/Kaufgegenstands
    3. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
    4. Eingetragene Grundpfandrechte
    5. Genehmigungen und Vorkaufsrechte
    6. Besitzübergang
    7. Fristen und Vertragsstrafen
    8. Auflassungsvormerkung
    9. Gewährleistungsrechte
  5. Warum ist ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag wichtig?
  6. Fazit: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Der Kaufvertrag für ein Haus, ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilien wird als Immobilienkaufvertrag bezeichnet. Obwohl es sich hierbei in der Regel um einen üblichen Kaufvertrag  gem. § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) handelt, sollte beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrages besondere Vorsicht geboten sein. Dies ist in erster Linie damit zu begründen, dass beispielsweise beim Hauskauf durch Privatpersonen meist deren gesamte Kaufkraft aufgebracht werden muss. Die unvorteilhafte Formulierung einer Klausel oder ein übersehener Fallstrick können somit schnell zu schweren bis untragbaren wirtschaftlichen Schäden bei Käufer*innen führen. Die Überprüfung sämtlicher Klauseln und das Bestehen der wichtigsten Inhalte ist daher für die Vermeidung unangenehmer Überraschungen unabdinglich. Der Immobilienkaufvertrag bedarf gem. § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Diese Regelung dient dem Schutz und der Warnung vor eben jenen weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen eines solchen Vertrages.

Die Kaufabsichtserklärung

Grundsätzlich wird eine bindende Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages durch Erklärung einer Kaufabsicht noch nicht begründet. Das gilt insbesondere hinsichtlich des formbedürftigen Immobilienkaufvertrages. Die Pflicht zur notariellen Beurkundung würde so unterlaufen. Abgesehen davon können durch die Absichtserklärung gewisse Vertrauenstatbestände bei der Anbahnung des Vertrages geschaffen worden sein, die bei schuldhafter Verletzung zum Schadensersatz führen. Aufwendungen, welche der potentielle Vertragspartner im Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages getätigt hat, wären in dem Fall zu ersetzen. Dazu zählen etwa Notarkosten oder die Aufnahme eines Kredites.

Der Vorvertrag

Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien zum Abschluss des späteren Kaufvertrages über die Immobilie. Dem*der potentiellen Käufer*in wird garantiert, das Objekt zu den ausgehandelten Konditionen zu erwerben. Der*die Verkäufer*in wiederum ist vor einem plötzlichen Rückzug des*der Käufer*in geschützt. Auch dieser vorläufige Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung  gem. 311 b BGB damit er rechtlich bindend ist und zum Abschlusszwang (Kontrahierungszwang) führt. Im Falle der Missachtung einer festgelegten Vereinbarung kann zurückgetreten werden. Ebenso in seltenen Ausnahmefällen wie eine Zerstörung des Objektes durch Naturkatastrophe.

Der Zeitpunkt des endgültigen Abschlusses des Immobilienkaufvertrages und die Untersagung des Verkaufs an andere werden in der Regel im Vorvertrag vereinbart. Die Durchführung des Hauptvertrages kann dabei auch an Bedingungen geknüpft werden, wie eine gesicherte Finanzierung durch Kreditzusage einer Bank. Entscheidend ist zudem eine Schadensersatzklausel für den Fall des Rücktritts. Diese ermöglicht die Geltendmachung von Ansprüchen bei Rücktritt aus unwesentlichen Gründen.

Häufig wird der Vorvertrag mit einer Reservierungsvereinbarung verwechselt. Diese vereinbart der*die Käufer*in mit dem*der Immobilienmakler*in, damit die Immobilie gegen Entgelt reserviert wird, sprich für gewisse Zeit nicht anderen Interessenten angeboten wird.

Wie ist der zeitliche Ablauf beim Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie ist ein großes Projekt. Der zeitliche Ablauf spielt dabei eine wichtige Rolle, damit der Erwerb reibungslos verläuft und Sie gleichzeitig eine Planungssicherheit haben.

Die Finanzierung

Bevor der Kauf eines Hauses ernsthaft in Betracht gezogen werden kann, muss zunächst ein Budgetrahmen ermittelt werden. Hierbei muss eine Abwägung zwischen den eigenen finanziellen Mitteln und den aufkommenden Kosten des Hauskaufs erfolgen. Möglicherweise empfiehlt sich eine Finanzierungsberatung bei der Bank. In dem Zusammenhang können auch Kreditoptionen besprochen werden.

Budget Kosten Hauskauf
Eigenkapital Kaufpreis
Monatliche Einnahmen Darlehenskosten
Feste Ausgaben Notar- und Grundbuchgebühren
Sonstige Reserven  Makler-, Gutachter- und Architektenkosten

Die passende Immobilie

In einem nächsten Schritt muss eine geeignete Immobilie gefunden werden. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, ein geeignetes Heim zu finden. Immobilienportale im Internet erfreuen sich einer wachsenden Beliebtheit. Daneben gibt es noch die altbewährten Methoden: Zeitungssuche, Makler, Handzettel, gezieltes Ansprechen der Eigentümer oder Mundpropaganda im Bekanntenkreis. 

Sobald ein Haus den persönlichen Anforderungen entspricht, sollte dieses besichtigt werden. Empfehlenswert ist die Begehung bei genügend Tageslicht. Zudem ist es ratsam, sich zuvor darüber zu informieren, auf welche Details man bei der Besichtigung achten sollte und sich Fragen zu notieren. Bei der Begehung sollte man sich alles genau erklären lassen. Nach Abklärung mit dem*der Verkäufer*in werden Fotos gemacht. An dieser Stelle ist auch die Einschätzung eines*einer Bausachverständigen oder eines*einer Architekt*en*in äußerst wertvoll, da dessen*deren sachkundiger, geübter Blick den tatsächlichen Zustand, Mängel, Sanierungs- und Umbaukosten erfasst. Insbesondere Feuchtigkeit und Schimmel sind häufig nicht ohne weiteres erkennbar.

Ein anschließender Blick ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt verschafft Klarheit hinsichtlich der Eigentumslage, eingetragener Lasten, Grundschulden, Nutzungsrechten oder sonstiger belastender Rechte wie Wohnrechte, Wegerechte und Nießbrauchrechte.

Verhandlung mit dem*der Verkäufer*in

Dem*der Verkäufer*in unterbreitet der*die Interessent*in ein Angebot. Es werden die wesentlichen Vertragsbedingungen angesprochen. Falls bei der Begehung schwerwiegende Mängel bemerkt wurden, kann der Preis herunter gehandelt werden. Bei Bedarf sollte zur Absicherung des Verkaufs zu den verhandelten Konditionen ein notarieller Vorvertrag vereinbart werden (siehe unten). 

Abwicklung Dahrlehensvertrag und Notartermin

Nun wird alles in in die Wege geleitet. Bei Bedarf wird nach Überprüfung der Kreditwürdigkeit ein Darlehensvertrag abgeschlossen, welcher die Finanzierung absichert. 

Zeitgleich sollte der*die Käufer*in eine*n Notar*in mit dem Vertragsentwurf beauftragen. Nach Finanzierungszusage erfolgt bei dem Notartermin die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Hiermit wird der Kaufvertrag in der von den Parteien vereinbarten Form bindend. Er verpflichtet den*die Verkäufer*in zur Übergabe und Übereignung des Grundstücks und den*die Käufer*in zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. 

Zahlung und Übergabe

Schlüsselübergabe - Schlüssel in der Hand halten

Innerhalb der Fristen sind jegliche aufgekommenen Kosten zu zahlen. An erster Stelle steht der Kaufpreis. Daneben sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer und möglicherweise Maklerkosten fällig. 

Den Abschluss findet der Hauskauf mit der Schlüsselübergabe. Diese erfolgt erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises. Normalerweise wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten, wie die Zählerstände sind und in welchem Zustand sich das Haus befindet. 

Warum ist der Notartermin unverzichtbar?

Im Gegensatz zu den meisten anderen Kaufverträgen ist beim Kauf einer Immobilie eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Diese erfolgt zu einem fest vereinbarten Notartermin.

Der*die Notar*in

Der*die Notar*in kontrolliert als neutrale Instanz die rechtlichen Voraussetzungen für das Zustandekommen des Immobilienkaufvertrages und informiert umfassend über relevante Regelungen. Er*sie begleitet die Vertragsparteien bei einem formell korrekten und verbindlichen Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Parteien. 

Rechts-Tipp:


Der*die Notar*in befasst sich nicht mit den ausgehandelten Klauseln, wirtschaftlichen Aspekten oder der Bonität und Verantwortlichkeit der Vertragspartner. Es wird nicht garantiert, dass der Vertrag inhaltlich gerecht und einwandfrei ist. Eine anwaltliche Überprüfung ist daher ratsam. 

Das Vorgespräch

In dem Vorgespräch bespricht der*die Notar*in zunächst mit den Parteien alle grundlegende Fragen rund um den Sachverhalt:

  • Personalien
  • Bestimmung der fraglichen Immobilie
  • Grundbucheintrag
  • Die idealerweise bereits verhandelten Details des Vertrages
  • Die wesentlichen Vertragsmodalitäten, wie Zahlung, Übergabe und bestehende Lasten.

An dieser Stelle können auch rechtliche Fragen geklärt werden, welche der*die fachkundige Notar*in ausführlich beantwortet.

Der Kaufvertragsentwurf

Der*die Notar*in erstellt einen Kaufvertragsentwurf und entsendet diesen meist 14 Tage vor dem offiziellen Termin an beide Vertragsparteien. Diese können daraufhin den Entwurf und die darin enthaltenen Klauseln überprüfen, bevor beim offiziellen Notartermin die Unterschrift erfolgt. Dieses Zeitfenster zur Prüfung des Immobilienkaufvertrags ist wichtig, da der*die Notar*in bei seiner Prüfung und Beurkundung etwaige nachteilige Klauseln nicht identifizieren muss. Sollte der Kaufvertragsentwurf also verspätet eintreffen, kann der Notartermin eventuell noch verschoben werden, um eine angemessene Zeit zur Prüfung der Inhalte des Immobilienkaufvertrags zu gewährleisten.

Die Beurkundung

Bei der eigentlichen Beurkundung müssen alle Vertragspartner und Beteiligten anwesend oder ordnungsgemäß mit Hilfe einer Vollmacht vertreten sein. Teilnehmer können neben Verkäufer*in und Käufer*in auch Makler*innen, Rechtsanwalt*innen oder Finanzierungsberater*innen sein. Dieser Termin ist die letzte Gelegenheit, Änderungen vorzunehmen und Unklarheiten aus der Welt zu schaffen. Vertragsänderungen schreibt der*die Notar*in der später archivierten Originalurkunde nieder. Abschließend wird der fertige Immobilienvertrag vollständig verlesen und von den Parteien unterzeichnet. Hiermit ist der Vertrag absolut bindend. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Eigentumsübergang und verhindert Veränderungen im Grundbuch.

Rechts-Tipp:


Der Immobilienkaufvertrag ist ein komplexes und bedeutendes Rechtsgeschäft. Viele Menschen sind bei dem Notartermin eingeschüchtert und unsicher. Man sollte dennoch die Gelegenheit nutzen, nachzufragen und sich die Bedeutung bestimmter Regelungen erklären zu lassen.

Was darf inhaltlich in einem Immobilienkaufvertrag nicht fehlen?

Ein Immobilienkaufvertrag enthält, je nach Umfang, oftmals einige zusätzliche Klauseln und Vereinbarungen. Dennoch lässt sich sagen, dass einige Punkte in jedem angemessenen Immobilienkaufvertrag enthalten sein sollten.

Angaben zu den Vertragsparteien

Zunächst einmal müssen die Vertragsparteien eindeutig genannt werden. Sollte es mehrere Verkäufer*innen oder Käufer*innen geben, so müssen diese alle namentlich genannt werden und persönlich zum Notartermin erscheinen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Vertragsparteien, welche dem*der Notar*in nicht persönlich bekannt sind, müssen sich diese mit gültigem Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Sollte sich eine der Vertragsparteien vertreten lassen, wird eine notariell beglaubigte Vollmacht benötigt. Eine eigens erstellte Vollmacht reicht hier nicht aus. Vertreter*innen von juristischen Personen, beispielsweise Unternehmen oder Vereinen, müssen ihre Vertretungsbefugnis mittels eines Handelsregisterauszugs belegen.

Präzise Beschreibung des Kaufobjekts/Kaufgegenstandes

Die detaillierte Beschreibung des Kaufgegenstandes ist der wohl wichtigste Bestandteil des Immobilienkaufvertrags. Die präzise Aufnahme des Kaufobjekts erfolgt anhand des Grundbuches, weshalb dessen Inhalt genauestens überprüft werden sollte. Hier werden Immobilie und Lage dokumentiert. Ebenfalls sollten, falls gegeben, die Innenausstattung und mitverkauftes Inventar der Immobilie detailliert erfasst sein. Zu der Beschreibung zählen auch der generelle Zustand des Objektes sowie Rechts- und Sachmängel (Altlasten, sonstige Belastungen und Beschränkungen)

Handelt es sich beim Kaufobjekt um eine Eigentumswohnung, sollte ebenfalls immer die Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage herangezogen werden. Hier gilt es insbesondere die Korrektheit des Miteigentumsanteils und etwaige Sondernutzungsrechte zu prüfen. Im Grundbuch können auch Dienstbarkeiten, zum Beispiel eine für den Käufer nachteilige gemeinsame Nutzung einer Hofeinfahrt oder eines Gartens, eingetragen sein. Daher lohnt es sich in jedem Fall, eine genauere Prüfung des Grundbuchs vorzunehmen.

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Selbstverständlich ist der vereinbarte Kaufpreis in gesamter Höhe und Fälligkeit im Vertrag festzuhalten. Bevor dieser notariell beurkundet wird, sollte sich der Käufer bezüglich seiner Finanzierungsmöglichkeiten auf der sicheren Seite wissen. Liegt eine sichere Finanzierungszusage seitens der Bank oder gar der gesamte Kaufpreis beim Käufer vor, so ist dies unbedenklich. Falls die Möglichkeit besteht, dass die Finanzierung scheitert, sollte sich der Käufer ein Rücktrittsrecht vorbehalten. Bei Ratenzahlungen sollte ein detaillierter Zahlungsplan festgehalten werden. 

Eingetragene Grundpfandrechte

Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrags ist eine Übersicht über eventuell eingetragene Grundpfandrechte  oder Hypotheken. Diese sind ebenfalls dem Grundbuch zu entnehmen. Beispielsweise könnte noch eine Bank durch eine frühere Finanzierung des Objekts Grundpfandrechte an der Immobilie haben. Diese können daraufhin durch den Kaufpreis abgelöst oder durch den*die Käufer*in für dessen eigene Finanzierung übernommen werden. Die Prüfung des Grundbuches auf eventuelle Grundpfandrechte wird von dem*der Notar*in durchgeführt.

Genehmigungen und Vorkaufsrechte

Ebenfalls durch den*die Notar*in zu prüfen sind mögliche, im Grundbuch eingetragene Genehmigungen oder Vorkaufsrechte. So könnte beispielsweise eine öffentlich-rechtliche Genehmigung oder die Genehmigung des*der Hausverwalter*in für die Abwicklung des Kaufs nötig sein.

Besitzübergang

Die Übergabe der Immobilie geht in der Regel mit der Überweisung des Kaufpreises einher. Sie erfolgt durch Übergabe des Schlüssels, durch welche der*die Käufer*in die Herrschaftsmacht über die Immobilie erlangt. Der Übergabetermin, im Vertragstext oft als „Übergang von Nutzen und Lasten“ bezeichnet, sollte unbedingt vertraglich festgelegt sein. Nach der Übergabe trägt der Käufer alle für die Immobilie aufkommenden Gebühren und Abgaben.

Wird die gekaufte Immobilie durch den*die Vorbesitzer*in an Dritte vermietet, gilt es abzuklären, ob der*die Käufer*in dieses Mietverhältnis übernimmt oder ob diese vor Eigentumsübergabe enden. Der*die neue Eigentümer*in wird nämlich kraft Gesetz es zu dem*der  neuen  Vermieter*in  (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“). Dieses Mietverhältnis kann durch neue Eigentümer*innen zum Beispiel dann gekündigt werden, wenn diese ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung haben. Ein solches berechtigtes Interesse liegt in der Regel vor, wenn sie die Wohnung selbst beziehen möchten, also Eigenbedarf geltend machen.

Fristen und Vertragsstrafen

Zu beachten ist, dass an jede vertraglich geregelte Frist eine Vertragsstrafe für den Fall eines Verzugs gekoppelt werden kann. Dies gilt insbesondere für die Fälligkeit des Kaufpreises und den Übergabetermin, da eine Nicht-Einhaltung dieser Fristen oftmals mit finanziellen Einbußen der Gegenseite einhergehen kann.

Auflassungsvormerkung

Durch die Auflassungsvormerkung wird der Anspruch des*der Käufer*in an der Immobilie sichergestellt. Oftmals vergeht ein längerer Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags und der Übertragung des Eigentums der Immobilie. Durch die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch ist insbesondere ein Weiterverkauf an Dritte gegenüber dem*der Käufer*in unwirksam. Ebenso verhindert die Auflassungsvormerkung, dass weitere Grundschulden und Ansprüche zu Lasten des*der Käufer*in entstehen können, wodurch Risiken des*der Käufer*in minimiert werden. Bis zur endgültigen Übertragung des Eigentums wird die Vormerkung im Grundbuch öffentlich vermerkt.

Rechts-Tipp:


Im Sinne des*der Käufer*in sollte die Immobilie im Grundbuch mit einer Vormerkung zugesichert werden (Käuferschutz). Erst nach Zahlung von Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühren und Grunderwerbssteuer wird das Grundbuch auch tatsächlich umgeschrieben (Verkäuferschutz).

Gewährleistungsrechte

Mängelgewährleistungsrechte sind grundsätzlich gesetzlich geregelt. Diese werden jedoch häufig ausgeschlossen. Ob ein solcher Gewährleistungsausschluss wirksam ist, hängt unter anderem vom jeweiligen Mangel ab. Der typische Gewährleistungsausschluss eines Immobilienkaufvertrags besagt, dass der*die Verkäufer*in für Größe, Güte und Beschaffenheit, sowie für Mängel des Gebäudes nicht haftet, sofern er versichert, dass keine versteckten Mängel bekannt sind oder seinerseits verschwiegen werden. Somit wird von Folgendem ausgegangen: Liegt ein Mangel vor, welchen der*die Käufer*in bei ordentlicher Begutachtung des Gebäudes hätte bemerken müssen oder dem*der Verkäufer*in selbst nicht bekannt war, so kann de*die Käufer*in gegebenenfalls keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

Beispiel Schimmelbefall:

  • Der Schimmelbefall ist in einem oder mehreren Räumlichkeiten der Immobilie zu erkennen: Da es sich um einen offensichtlichen Mangel handelt, welchen der*die Käufer*in hätte erkennen können, greift ein wirksamer Gewährleistungsausschluss.
  • Der Schimmelbefall befindet sich hinter der Tapete und ist nicht sichtbar. Dies konnte selbst der*die Verkäufer*in nicht wissen: Wenn der*die Verkäufer*in den versteckten Mangel nicht kannte, greift ein wirksamer Gewährleistungsausschluss in den meisten Fällen.
  • Der Schimmelbefall befindet sich hinter der Tapete und ist nicht sichtbar, der*die Verkäufer*in war jedoch nachweislich über den versteckten Mangel informiert und hat diesen arglistig verschwiegen: Da der*die Verkäufer*in über den Mangel informiert  war und diesen bewusst verschwiegen hat, greift kein Gewährleistungsausschluss.

In Zweifelsfällen haben die Parteien ebenfalls die Möglichkeit sämtliche Mängel der Immobilie festzuhalten und bestimmte Eigenschaften der Immobilie zuzusichern. Bei einer solchen Zusicherung sollte klar formuliert werden, dass diese mit vertraglicher Wirkung abgegeben wurde und nicht lediglich eine unverbindliche Erklärung darstellt.

Warum ist ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag wichtig?

§ 346 Abs. 1 BGB besagt, dass im Falle des Rücktritts vom Vertrag bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren sind. Solange der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag nicht vertraglich geregelt ist, gestaltet sich das Loslösen daher eher schwierig und zeitintensiv. Wurde vertraglich nichts vereinbart, greift das gesetzliche Rücktrittsrecht. 

Rechts-Tipp:


Die vertragliche Regelung des Rücktrittsrechts und der daraus resultierenden Rückabwicklung spart Zeit und Geld und schont die Nerven, da Unklarheiten und Streitereien auf diese Weise von vornherein erspart bleiben. Unsere Anwält*innen helfen Ihnen gerne bei der richtigen Gestaltung der Klauseln.

Gründe für einen Rücktritt können sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite ergeben. Falls der*die Käufer*in seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, er vertragswidrig bauliche Veränderungen vornimmt oder sonstige besondere Klauseln missachtet, hat der*die Verkäufer*in das Recht, zurückzutreten. Üblicherweise tritt der*die Käufer*in wiederum zurück, wenn nicht löschbare oder übertragbare Schulden auf der Immobilie lasten oder bedeutende Mängel verschwiegen wurden, welche erst nach Abschluss des Vertrages entdeckt wurden. Das Verschweigen von bekannten Mängeln oder Schäden ist als arglistige Täuschung einzustufen. Die Arglist des*der Verkäufer*in muss allerdings bewiesen werden, im Idealfall anhand von Zeugenaussagen. 

Fazit: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Um sich bei einem derart großen finanziellen Schritt auf der sicheren Seite zu wissen, empfiehlt sich die Unterstützung eines*einer Expert*en*in. Ein Immobilienkaufvertrag sollte stets lücken- und fehlerfrei sein und nicht überhastet unterzeichnet werden. Ein Fallstrick oder eine unvorteilhafte Klausel kann schnell übersehen werden und zu wirtschaftlichen Schäden auf Seiten des*der Käufer*in führen. Des Weiteren sollte geprüft werden, ob alle wichtigen Unterlagen wie Baupläne, Baugenehmigungen etc. eingesehen wurden und die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie vertraglich geregelt sind.

Wir von yourXpert bieten Ihnen an dieser Stelle die Möglichkeit bei diesen und bei weiteren Fragen Rechtssicherheit zu erlangen. Lassen Sie Ihren Immobilienkaufvertrag und die dazugehörigen Dokumente noch heute von einem*einer zertifizierten Rechtsanwalt*in prüfen, um anschließend sorgenfrei den Kauf Ihrer neuen Immobilie abzuwickeln.

Immobilienkaufvertrag prüfen 189 € - Jetzt nur 180 €!

zzgl. 3,00 € Einstellgebühr, inkl. MwSt.

Eine Preiserhöhung ergibt sich nur, wenn eine schnellere Bearbeitungszeit erwünscht ist.

Bereits beantwortete Fragen Bereich Datum Bewertung
Überprüfung Immobilienkaufvertrag Immobilienrecht 06.12.2019
Besteht noch eine Zweckbindung der geförderten Wohnung? Immobilienrecht 05.12.2019
Überprüfen des Immobilienkaufvertrags Immobilienrecht 27.11.2019
Kostenlose Ersteinschätzung Immobilienrecht 22.11.2019
Immobilienkaufvertrag prüfen Immobilienrecht 19.11.2019
Verweigerung des Verkaus einer ETW kurz vor dem Notartermin, Maklergebühren? Immobilienrecht 15.11.2019
Immobilien Verkauf im Ausland Immobilienrecht 04.11.2019
Bauvertrag prüfen Immobilienrecht 27.10.2019
Immobilienkaufvertrag prüfen Immobilienrecht 25.10.2019
Bauvertrag prüfen Immobilienrecht 24.10.2019
4,8 von 5 Sterne auf der Grundlage von 10201 Bewertungen Mehr...

Häufige Fragen

Durch wen wird die Überprüfung meines Immobilienkaufvertrags vorgenommen?

Ihr Immobilienkauvertrags-Check wird von zertifizierten Rechtsanwält*innen des ZDF-WISO Testsiegers yourXpert vorgenommen. Alle Anwaltsprofile und deren Qualifikationen können Sie hier einsehen.

Welche Leistungen enthält die Vertragsprüfung?

Ihr Immobilienkaufvertrag sowie ggf. hiermit in Verbindung stehende Vertragsdokumente werden von einem spezialisierten Rechtsanwält*innen formell und inhaltlich überprüft. Besonderes Augenmerk liegt hierbei auf dem Erkennen möglicher Fallstricke fehlender oder unvorteilhafter Klauseln, welche sich für Sie nachteilig erweisen könnten. Rechtswidrige, rechtlich zweifelhafte oder für Sie verbesserungswürdige Vertragspassagen werden identifiziert und neue verbesserte Formulierungen oder Änderungen werden, falls notwendig vorgeschlagen. Nach Prüfung des Vertrages haben Sie eine rechtssichere Einschätzung Ihrer Vertragsdokumente vorliegen und sind damit selbständig in der Lage, die rechtliche Prüfung und Kontrolle nachzuvollziehen. Mit Hilfe des yourXpert-Vertragschecks können Sie dann die notwendigen Korrekturen des Vertrages einfordern.

Welche Unterlagen werden zur Prüfung benötigt und wie kann ich sie übermittel?

Für die Prüfung wird der Ihnen vorliegende Immobilienkaufvertrag sowie, falls möglich, alle hiermit in Verbindung stehenden Vertragsdokumente (z.B. Teilungserklärung) benötigt. Die Übermittlung der Unterlagen funktioniert absolut sicher (SSL-verschlüsselt) und völlig unkompliziert über die Upload-Funktion. Hier können Sie Ihre Unterlagen ganz einfach hochladen, sodass diese dann direkt von Ihrem Anwalt eingesehen werden können.

Was kostet die Immobilienkaufvertragsprüfung?

Die Prüfung Ihres Vertrags innerhalb 24h kostet 189 € zzgl. 3,00 € Einstellgebühr, inkl. MwSt. In dringenden Fällen ist gegen einen Aufpreis auch eine Beantwortung innerhalb 12h oder 4h möglich!

In manchen Fällen überschreitet eine Anfrage, z.B. aufgrund ihres Umfangs, den Wert des hier angegebenen Festpreises. Dann ist es dem*der Expert*in vorbehalten, Ihnen einen neuen Preis vorzuschlagen. Selbstverständlich liegt die Entscheidung, ob Sie das neue Angebot annehmen möchten, bei Ihnen.

Welche Zahlungsmöglichkeiten habe ich?

Auf yourXpert stehen Ihnen folgende Zahlungsarten zur Verfügung:

  • Klarna Sofort Überweisung (Online Banking)
  • Kreditkarte (VISA, MasterCard)
  • PayPal
  • Vorkasse
  • Lastschrift
  • Rechnung

Sie können am Ende des Bestellprozesses Ihre gewünschte Zahlungsart auswählen. Für die einzelnen Zahlungsarten fallen keine zusätzlichen Gebühren für Sie an.

Bitte beachten Sie, dass die Zahlungsarten Vorkasse, Lastschrift und Rechnung nicht für alle Aufträge geeignet sind. Sollten Sie eine dieser drei Zahlungsarten bevorzugen, wenden Sie sich bitte VOR der Beauftragung an unseren Kund*innenservice unter 0761 21 609 789-0 oder kundenservice@yourxpert.de. Dieser steht Ihnen Mo-Fr von 9-18 Uhr zur Verfügung. Hierbei können Sie klären, ob die gewünschte Zahlungsart für Ihren Auftrag geeignet ist, beziehungsweise ob wir Ihnen diese in Ihrem Fall anbieten können.

Weitere Informationen finden Sie auf unserer Infoseite zu den Zahlungsarten.

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten für meine Beratung?

Welche Leistungen von Ihrer Versicherung abgedeckt werden, entnehmen Sie am besten Ihrer Police oder erfragen sie bei Ihrer Versicherung. Hier finden Sie weitere Informationen zur Kostenübernahme durch Ihre Versicherung.

Wann kann ich mit einem Prüfbericht rechnen?

Garantiertes Prüfergebnis innerhalb 24h, in dringenden Fällen ist auch eine Beantwortung innerhalb 12h oder 4h möglich!

Wer kann meinen Prüfauftrag lesen? Wird meine Anfrage öffentlich sichtbar sein?

Lediglich Sie und Ihr*Ihre Anwält*in können Ihre Anfrage lesen. Aus datenschutzrechtlichen Gründen ist Ihre Anfrage zu keiner Zeit öffentlich einsehbar.

Immobilienkaufvertrag prüfen 189 € - Jetzt nur 180 €!

zzgl. 3,00 € Einstellgebühr, inkl. MwSt.

Eine Preiserhöhung ergibt sich nur, wenn eine schnellere Bearbeitungszeit erwünscht ist.

Bildnachweis:
© fotolia.com - VadimGuzhva
© unsplash.com - schluesseldienstvergleich.eu