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Wasserschaden durch undichte Balkonisolierung

| Preis: 44 € | Wohnungseigentumsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Der Text mit dem Sachverhalt/ Frage befindet sich im Anhang.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

1.

Bei der tragenden Platte eines Balkons und deren Abdichtung einschließlich des Estrichs handelt es sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum.

Balkone sind auch ohne ausdrückliche Erklärung in der Teilungserklärung Sondereigentum Das bedeutet, dass der Bodenbelag und der Balkoninnenanstrich vom Sondereigentümer instand zuhalten sind. Jedoch fallen Eingriffe ins Sondereigentum zumindest kostenmäßig dann unter die alle Wohnungseigentümer treffenden Lasten des Gemeinschaftseigentums, wenn sie notwendige Voraussetzung für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sind. Das gilt etwa für die Entfernung von Balkonfliesen, um an schadhafte konstruktive oder sicherheitsrelevante Balkonteile herankommen zu können (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1999, 349 f. = ZMR 1999, 350).

Die dichtenden, isolierenden und tragenden Balkonteile sind zwingend Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH NJW-RR 2001, 800 f. [BGH 25.01.2001 - VII ZR 193/99]; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 613). Das gilt auch für die Balkonbrüstung oder ein Balkongeländer (vgl. BayObLG ZMR 1999, 59; zur Isolierschicht vgl. OLG Hamm ZMR 1997, 193). Eine Unterhaltungspflicht des einzelnen Sondereigentümers insoweit kann aber wiederum aus einer Bestimmung in der Teilungserklärung folgen.

Diese müssten Sie einmal in Augenschein nehmen.

2.

Die Kosten für eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum können unter Umständen einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebürdet werden, wenn dieser das alleinige Nutzungsrecht an diesem Teil des Gemeinschaftseigentums hat. Diese Sachlage ist bei einem Balkon gegeben, weil der Balkon ausschließlich dem betreffenden Wohnungseigentümer zur Verfügung steht.

Dies hat das Amtsgerichts Oldenburg in einem Urteil vom 19. Februar 2008 (AZ: 10 C 10016/07) entschieden.

3.

Ja, die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, dass der betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandsetzung alleine zu tragen hat. 

4.

Für den Schaden in Ihrer Wohnung hat der Sondereigentüm aufzukommen, weil er seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist, die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadenseursache zu beheben.

5.

Ich empfehle Ihnen, sich durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen

Karlheinz Roth

- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

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Kommentare

1 Kommentar
Kunde - 26.07.2018 19:42:

zu Punkt 1.:
Den Auszug aus der Teilungserklärung haben wir Ihnen im ersten Schreiben eingefügt. Hierin ist die Kostenübernahme geregelt. Dieser Text wirkt sich auf unsere Frage 2 aus.

zu Punkt 2.:
Wir wollten wissen, wer die Reparatur veranlassen und überwachen muß?
Hausverwalter / Sondereigentümer.... (Bitte lesen Sie unsere Frage noch einmal. Ihre Antwort ist leider nicht zutreffend)

zu Punkt 3.:
Da Sie leider die Teilungserklärung in Punkt 1. nicht gesehen haben, wurde die Frage auch nicht zutreffend beantwortet. Bitte lesen Sie diese auch noch einmal. Wir bitten um eine Antwort.
(Kurz: Wir wollen über die Gemeinschaft die Reparatur erzwingen, auch wenn der Sondereigentümer diese nicht ausführt)

zu Punkt 4.+5.
i. O.