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Vermietungsservice - Abrechnung mit den Kunden (Wohnungsinhabern)

| Preis: 44 € | Umsatzsteuer
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Guten Tag,
ich vermiete derzeit für andere Leute Ferienwohnungen. Die Wohnungen gehören den Privatpersonen, ich kümmere mich um die Vermarktung, Gästemanagement, Reinigung und alles was noch so anfällt.
Bis jetzt waren meine Kunden immer Leute, die ich privat gut kannte. Es geht bei meinem Anliegen um die Rechnungserstellung für die Gäste der Wohnungen.
Bis jetzt war es so, dass ich den Gästen eine Rechnung im Namen der Privatleute gestellt habe. Habe ich also einen Kunden (Wohnungsinhaber) Max Mustermann, so habe ich dem Gast die Rechnung über den Namen Max Mustermann geschickt und alle Positionen da aufgelistet. Der Gast bezahlte das Geld direkt auf das Konto der Eigentümer (Max Mustermanns Konto). Ich habe Vollmachten auf die Konten. Für meinen Anteil schrieb ich den Eigentümern dann eine Rechnung über die Provision.
Da das Geschäft aber nun größer wird benötige ich ein anderes System, da ich nicht verlangen kann das jeder ein Konto erstellt worauf ich eine Vollmacht habe.

Ich stelle mir das so vor:
Ich erstelle ein Geschäftskonto auf mich. Alle Gäste die Objekte buchen, welche ich vermiete zahlen das Geld auf dieses Konto. Die gesamten Servicekosten trage ich, meine Reinigungskräfte reinigen, Geschenke auslegen, Schlüsselabgabe. Am Ende des Monats würde ich gerne das Geld das die Eigentümer verdient haben (Die Einnahmen der Gäste abzgl. meiner Kosten) an die Eigentümer überweisen. Jetzt stellt sich mir die Frage wie ich da mit der Rechnungserstellung drangehen soll. Die Mietkosten liegen bei 7% Mwst alle anderen Kosten 19%. Wer zahlt welche Steuern, wie sollen die Rechnungen aussehen? Stelle ich nun eine Rechnung an den Gast über meine Firma, in den ich die Mietkosten, Servicekosten und Kurtaxe aufliste mit mwst, dann muss ich die Einnahmen versteuern und dann? Ich muss dann die Einnahmen an den Gast verschicken. Wie geht das? Müsste ich dann auf der Abrechnung Steuern ausweisen? Was ist hier der beste Weg, sodass nicht zu viele Steuern gezahlt werden, alles aber über ein Konto läuft und am ende des Monats abgerechnet wird.

Ich hoffe Sie verstehen mein Anliegen.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen,
J.


Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

Ich gehe davon aus, dass die Ferienwohnungen im Inland belegen sind.

Leider ist die umsatzsteuerliche Behandlung Ihrer Fallkonstellation ein Sonderfall im Umsatzsteuerrecht, der der sogenannten Besteuerung von Reiseleistungen unterliegt.

Da Sie gegenüber den Feriengästen in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung autreten, handelt es sich um eine sogenannte Dienstleistungskommission. Dabei wird zunächst Vermietung vom Eigentümer an Sie als Vermittler und dann von Ihnen an den Feriengast ausgeführt (§ 3 Abs. 11 UStG).

Die Vermietung des Ferienhauses an Sie ist eine sonstige Leistung, die am Grundstücksort ausgeführt wird (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a UStG). Diese Leistung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG von 7 %, die Steuerbefreiung für Vermietung entfällt wegen der Kurzfristigkeit.

Sie erbringen sonstige Leistungen gegenüber den Feriengästen in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung. Da Sie hierzu aber Vorleistungen beziehen, die unmittelbar den Reisenden zugute kommen, kann das Finanzamt in solchen Fällen davon ausgehen, dass es sich um eine Reiseleistung i. S. d. § 25 UStG handelt (Abschn. 3.15 Abs. 7 UStAE), da Sie auch die Abwicklung vor Ort übernehmen (BMF-Schreiben vom 07.04.1998, BStBl. I S. 380, Nr. 6 Buchstabe a).

Da es sich um eine Reiseleistung handelt, bestimmt sich der Ort der sonstigen Leistung nach § 25 Abs. 1 i. V. m. § 3a Abs. 1 UStG am Ort Ihres Unternehmens, also im Inland.. Die Leistung ist nicht steuerfrei (keine Vermietungsleistung). Allerdings ist die Besteuerung von Reiseleistungen eine Margenbesteuerung, die Bemessungsgrundlage nach § 25 Abs. 3 UStG ist nur die Differenz zwischen den Einnahmen aus der Überlassung an die Reisegäste und der Reisevorleistung (Zahlung an den Eigentümer), aus dieser Bemessungsgrundlage ist die enthaltene Umsatzsteuer herauszurechnen. Anders als bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist bei der Reiseleistung immer der Regelsteuersatz nach § 12 Abs. 1 UStG mit 19 % anzuwenden.

Sie rechnen also:

Preis Feriengast

./. Zahlung an eigentümer

= Bruttomarge

geteilt durch 1,19

= Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer

Ein Vorsteuerabzug aus der Anmietung der Ferienhäuser ist für Sie hierbei nicht möglich (§ 25 Abs. 4 UStG). Die Vorsteuer aus anderen Leistungen, die keine Reisevorleistungen sind, ist davon nicht betroffen.

Die Rechnung an die Gäste erfolgt ohne ausgewiesene Umsatzsteuer (Vermerk „Sonderregelung für Reisebüros”, §  14a Abs. 6 Satz 1 UStG).

Die Abrechnung gegenüber den Eigentümern kann in Form einer Gutschrift erfolgen, diese ist mit 7% Umsatzsteuer auszuweisen. Falls die Eigentümer die Voraussetzungen erfüllen, kann deren Leistung auch ohne Umsatzsteuer gemäß der Kleinunternehmerregelung § 19 UStG erfolgen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas

Steuerberater

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Bewertung des Kunden

Perfekt auf die Frage geantwortet, die Antwort super dargestellt und nach Rückfragen (die bei komplexen Dingen einfach entstehen) sofort geantwortet und sich nochmal die Arbeit gemacht alles detailliert aufzustellen! Einfach super!

Antwort des Experten: Vielen Dank für die nette Rückmeldung!

Kommentare

Insgesamt 7 Kommentare
Kunde
20.03.2018 17:25 Uhr
Hallo, vielen Dank für die wirklich umfangreiche Erläuterung. Leider ist die Erklärung ein wenig schwierig zu verstehen. Ich will nur kurz prüfen ob ich das ganze richtig verstanden habe:

Ich lass den Gast eine Wohnung buchen, 2 Nächte, insgesamt 200 Euro.

Meinem Gast stelle ich nun 200 Euro in Rechnung mit 0 % Mwst, nach § 14a Abs. 6 Satz 1 UStG.
Der Gast überweist das Geld auf mein Konto.

Jetzt habe ich Kosten die angefallen sind (Endreinigung, Wäsche, Schlüsselabgabe etc.). Die Mwst. dieser Kosten kann ich mir ganz normal über die Umsatzsteuervoranmeldung zurückholen?


Mit dem Eigentümer habe ich vereinbart:
50 Euro Endreinigung
10 Euro Schlüsselabgabe
30 Euro Wäsche.

Die Überweisung und die Abrechnung an den Eigentümer würde jetzt also folgendermaßen aussehen:

200 Euro
- 50 Euro
- 10 Euro
- 30 Euro
____
110 Euro -> 107%

Ich erstelle also eine Abrechnung mit:

Gutschrift : 110 Euro
davon 7,20 Euro Mwst


Habe ich das so korrekt verstanden?


Vielen Dank!!


Kunde
20.03.2018 17:34 Uhr
Ach und abzgl meiner Provision in höhe von 15% nach den drei Kosten habe ich vergessen. Ich muss ja auch noch Geld verdienen:

200 Euro
-50 Euro
-10 Euro
-30 Euro
________
110 Euro davon Minus 15 % Provision

________
93.50 Euro Gutschrift

Und hier ist der Punkt den ich nicht verstehe. Was ist hier nun wie versteuert?
So wie ist das aus Ihrem Text verstehe sind 93,50 Euro 107% also muss ich auf die Abrechnung:
93,50 Euro Gutschrift
davon 6,11 Euro Mwst. (7%)

Habe ich das so richtig verstanden?


Bernd Thomas
20.03.2018 22:41 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Ihre eigene Leistung einen wesentlichen Umfang annimmt, also wie in Ihrem Beispiel 90€ gleich 45% der Leistung, dann müssen Sie die Ausgangsumsätze aufteilen, in einen Teil mit Reiseleistung und einen Teil mit eigener Leistung (Reinigung, Wäsche, Schlüsselabgabe). Sie würden dann wie folgt berechnen:

Rechnung an Endkunden: 200 €

darin enthalten für Reinigung, Wäsche, Schlüsselabgabe

75,63 € netto
zzgl. 19% USt 14,37 €
= Brutto 90,00 €

darin enthalten Reiseleistung

110,00 € Brutto abzüglich 93,50 € Vorleistung Wohnungsvermieter = 16,50 € Marge, Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer = 16,00 € / 1,19 = 13,45 €, USt aus Reisevorleistung 2,56 €

Abrechnung an Wohnungseigentümer (Gutschrift):

Miete Ferienhaus 87,38 €
zzgl 7% USt 6,12 €
= Brutto 93,50 €

(Falls der Wohnungsvermieter die Kleinunternehmerreglung in Anspruch nimmt, dann ohne die Umsatzsteuer 93,50 € Brutto).

In Ihrer Umsatzsteuervoranmeldung deklarieren Sie das wie folgt:

In Zeile 25 (Lieferungen und sonstige Leistungen zum Steuersatz von 19 %) 78,63 € + 13,45 € = 89,08 €, Sie tragen abgerundet ein 89 €

Die Vorsteuer aus der Gutschrift können Sie nicht eintragen.

Andere Vorsteuerbeträge tragen sie wie gewohnt in Zeile 66 der Voranmeldung ein.

Das ist leider alles sehr kompliziert, insbesondere bei geringem Geschäftsumfang.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater
Kunde
22.03.2018 12:41 Uhr
Super, jetzt habe ich alles verstanden, vielen Dank! Die 7% Mwst.bei Abrechnung an Hauseigentümer zahlt dann der Hauseigentümer.

Ich habe eine letzte Frage und hoffe das Sie mir diese ebenfalls noch beantworten können. Mein Geschäft vergrößert sich derzeit und deswegen habe ich Sie angefragt, da ich halt eben auf das System umsteigen will das die Gäste auf mein Konto überweisen, sodass ich nur ein Konto zu prüfen habe.

Bis jetzt bin ich Kleinunternehmer. Da ich bis jetzt nie über 17.500 EUR gekommen bin. Wie definiere ich denn jetzt meinen Umsatz? Das was ich verdiene ist die Marge, die Schlüsselabgabe komplett und ein wenig an Wäsche und Reinigung. Vielleicht kann ich ja weiter als Kleinunternehmer arbeiten. Ist der Umsatz dann Reinigung + Wäsche + Schlüsselabgabe + Marge über das ganze Jahr?
Bernd Thomas
22.03.2018 13:06 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

der maßgebliche Umsatz für die Kleinunternehmerregelung ist der Gesamtbetrag der vereinnahmten Entgelte, also nicht nur die Marge. Wenn Sie damit unter den Grenzen des § 19 UStG bleiben (im Vorjahr 17.500 €, im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 €), dann können Sie weiterhin die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Vermutlich ist für Sie die Kleinunternehmerregelung vorteilhaft, da Ihre Endkunden ja keine Unternehmer sind.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater
Kunde
22.03.2018 13:46 Uhr
Vereinnahmte Entgelte - Gehört dazu auch die Summe die ich an den Eigentümer weitergebe? Das wäre ja ein enormer Umsatz obwohl das Geld ja überhaupt nicht mir gehört?
Bernd Thomas
22.03.2018 13:55 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

das gehört leider dazu, siehe BMF vom 16. 6. 2009, BStBl 2009 I S. 755.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater