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Verkauf einer privat genutzten Ferienimmobilie als GbR

| Preis: 60 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Ausgangslage:
- Der Mann meiner Cousine und ich haben Mitte 2020 eine vermögensverw. GbR gegründet und kurz darauf mit dieser GbR eine Doppelhaushälfte gekauft. Außer uns beiden gibt es keine anderen Gesellschafter. Dies ist das erste und bisher einzige Objekt in der GbR.
- In den 70er Jahren gab es Nutzungsänderungsantrag und Genehmigung für Aufteilung der DHH in 2 Wohneinheiten. Im Grundbuch ist die DHH für sich eingetragen, nicht die einzelnen Wohneinheiten. Beide sind separat oder zusammengelegt nutzbar.
- Die DHH befindet sich in einem Urlaubsort etwa 1h entfernt von unserem Wohnort.
- In diesem Jahr (2020) stehen noch umfangreichere Renovierungsarbeiten bevor.

Wir möchten die Doppelhaushälfte privat als Ferienwohnung nutzen. Die Frage ist nun, wie die steuerliche Behandlung bei einem eventuellen Verkauf aussieht und auf was wir achten müssen.

Daher die Fragen:

1. Ist es prinzipiell möglich, die DHH als GbR aufgrund der Eigennutzung bspw. 2022 steuerfrei zu verkaufen, da sie nur privat genutzt wurde? (Ich gehe davon aus, dass die Regel der 3 Kalenderjahre keine Rolle spielt, da nie vermietet wurde)

2. Wenn ja: Gibt es dafür Voraussetzungen? Müssen dafür beide Gesellschafter mit dem Zweitwohnsitz dort gemeldet sein? Spielt es eine Rolle, dass es zwei Wohnungen sind? Gibt es andere Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um die private Nutzung nachweisen zu können?

3. Falls eine Versteuerung notwendig wird (Beispielzahlen): Die DHH kostet 400.000 Euro, die Renovierung 100.000 Euro und der Verkaufserlös in 2022 liegt bei 600.000 Euro. Bei privater Nutzung würden wir die Kosten der Renovierung 2020 nicht steuerlich geltend machen. Angenommen, das Finanzamt unterstellt beim Verkauf 2022 eine gewerbliche Absicht, die eine Versteuerung des Gewinns mit dem Einkommenssteuersatz erzwingt: Werden die Kosten der Renovierung dann nachträglich gegen den Gewinn aufgerechnet, sodass nur 100.000 Euro versteuert werden, oder müssen die vollen 200.000 Euro versteuert werden und die Kosten aus 2020 können nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden?


Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen

Zu 1.:

Gemäß Verwaltungsauffassung ist eine Nutzung als Ferienwohnung keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, somit würde ein Verkauf steuerpflichtig sein (BMF vom 05.10.2000. Rz. 21).

Zu 2.:

Private Wohnzwecke wären begünstigt, jedoch nicht die Nutzung als Ferienwohnung. Auf melderechtlichen Verhältnisse ist dabei nicht abzustellen, diese könnten allerhöchstens indizielle Bedeutung haben.

Zu 3.:

Gewerblichkeit könnte allenfalls vorliegen, wenn Sie regelmäßig mit Objekten handeln (z.B. mehr als drei Objekte innerhalb von drei Jahren) oder wenn von vorneherein mit (bedingter) Verkaufsabsicht erworben wurde.

Soweit es allerdings unterhalb der Schwelle der Gewerblichkeit liegt, wären die entsprechenden Werbungskosten abziehbar. Somit verbliebe nur der tatsächliche Gewinn, der nach dem individuellen Steuersatz zu besteuern wäre. Falls Gewerblichkeit vorliegen solltre, wären die Vorschriften der Gewinnermittlung für gewerbliche Einkünfte zu beachten, würden aber möglicherweise zum selben Ergebnis führen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde
06.11.2020 20:22 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,

danke für Ihre Antwort.

Wir nutzen die Doppelhaushälfte ausschließlich privat als Ferienimmobilie, sprich v.a. an Wochenenden für private Aufenthalte, und es wird keine Vermietung in irgendeiner Form stattfinden.

In Ihrer Quelle (BMF vom 05.10.2000, https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html) heißt es unter 5.3:

"Ein Wirtschaftsgut wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z. B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung; auf die Belegenheit der Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien oder Wochenendhäuser kommt es nicht an)."

Meine Interpretation wäre daher, dass unsere Nutzung entsprechend dieser Ausführung als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gewertet werden müsste.

Falls dies die Ausgangslage und damit die Antworten auf die Fragen ändert, würde ich mich freuen, wenn Sie die Fragen bzgl. des geschilderten Verkaufs in der vermögensverwaltenden GbR mit zwei Gesellschaftern und den nötigen Voraussetzungen (Frage 2) vor diesem Hintergrund einschätzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
06.11.2020 20:58 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

dies könnte durchaus vorgebracht werden, im Zweifel müsste man sich um die Bewertung der Umstände des Einzelfalles mit den Finanzbehörden auseinandersetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater
Kunde
06.11.2020 22:00 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,

danke für Ihre schnelle Antwort. Leider geht daraus für mich nicht hervor, wie Sie auf Basis der von Ihnen genannten Quelle in Ihrer Antwort zu der Schlussfolgerung kommen, die Nutzung sei "nicht zu eigenen Wohnzwecken", während das von mir geschriebene Zitat aus Ihrer Quelle doch das Gegenteil aussagt.

Mit freundlichen Grüßen

yourXpert:
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