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Verbot Veräußerung Haus durch Vater

| Preis: 42 € | Erbrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Hallo,
ich bin neu hier und wende mich zum ersten mal mit meinem Problem an Dritte.
Ich werde mal versuchen das ganze in Worte zu fassen:
Ich und meine Frau haben uns im Jahr 2001 dazu entschlossen ein Einfamilienhaus zu bauen. Da bot es sich für uns an das Haus in den Garten meiner Eltern zu bauen. Also wurde das Grundstück geteilt und ich unterzeichnete ein notariell eingetragenes Veräußerungs- und Belastungsverbot. Da es so aber keine Baufinanzierung gab, wurde der Bank eingeräumt im Falle meiner Zahlungsunfähigkeit das Gebäude veräüßern zu dürfen. Ich selbst darf das Haus aber nicht verkaufen, vermieten usw.
Damals war noch Friede, Freude, Eierkuchen angesagt.
Mit unserer Hochzeit im Jahre 2007 ging der Ärger dann los. Meiner Frau wurde vorgehalten wenn ich bei der Arbeit bin, hat sie keinen Männerbesuch zu empfangen, das gehört sich für eine anständige Frau nicht. Mein bester Freund den ich seit dem Kindergarten kenne wurde von meinem Vater abgefangen und weggeschickt.
Als 2008 unser erster Sohn geboren wurde, Stand mein Vater ständig und unverhofft plötzich vor der Terassentür oder irgendeinem Fenster und glotzte rein. Teilweise kam meine Frau gerade aus der Dusche und fühlte sich dadurch natürlich belästigt. Bei einem Gespräch kam überhaupt kein Verständnis für unsere Situation herüber. Die Antwort war ungefähr "meinst Du ich habe noch nie ne nackte Frau gesehen?". Die Konsequenz davon war, wir haben die Scheiben verspiegelt.
2009 wurde unser zweiter Sohn geboren. Hier warf er meiner Frau vor das ich dieses Kind nie gewollt hätte und das dieses Kind ein Kuckucksei sei. Ich habe wieder das klärende Gespräch gesucht,ihm erklärt das daran immer zwei beteiligt sind und auch ich ein zweites Kind wollte.
Zwischenzeitlich kehrte dann etwas Ruhe ein, mein Vater und meine Frau gingen sich einfach aus dem Weg. Als unser Großer dann 9 Monate alt war eskalierte die Lage zum erstem mal, er gab ihm ein Hanuta. Meine Frau sagte ihm "Kleinkinder dürfen keine Nüsse" er solle das bitte unterlassen. Als wir am Folgetag im Garten waren hatte der Junge wieder ein Hanuta. Von meiner Frau darauf angesprochen kam nur die Anwort "Halt die Schnauze, dumme Kuh".
Nun haben wir gesagt, Kontakt zu meinem Vater nur noch wenn wir dabei sind. Gesagt, getan.
Da vorne auf dem Grundstück das Haus meiner Eltern steht und unser Haus auf dem hineren Teil steht, teilen wir uns die Rasenfläche in der Mitte. Eines Tages fiel der Große draußen hin und fing an zu weinen, was mein Vater aus dem Küchenfenster sah. Er kommentierte dies mit "Man, man, man". Meiner Frau Platze die Hutschnur und sie rief "was glotzt Du so blöd". Mein Vater antwortete: "ich kann solange aus meinem Fenster gucken wie ich will, Du dummes Stück!". Das Zusammenleben wurde daraufhin immer schlechter. Meine Frau und auch ich wolten mit ihm reden, doch er knallte uns die Tür vor der Nase zu und schloß sich ein. Dann war wieder eine Zeit lang Ruhe, bis es vor zwei Wochen zur jetzigen Situation kam.
Es wr Abends um 17:30 Uhr die Kinder spielten draußen und meine Frau saß mit dem beiden Omas auf unserer Terasse. Mein Vater saß unter seinem Pavillon im Garten. Er hatte ein paar Kekse auf dem Tisch stehen und die Kinder wollten einen Keks. Also gab Opa den Kindern einen Keks (dieses große Runde Spritzgebäck mit Loch in der Mitte). Als der Keks aufgegessen war, wollten sie noch einen. Hier griff dann meine Frau ein und sagte, wir wollen gleich zu Abend essen und er möge den Kindern bitte keine Kekse mehr geben. Er willigte ein, rief die Kinder zu sich und gab ihnen weitere Kekse hinter seinem Rücken. Nun fragte meine Fau was so schwer daran sei unsere Regeln zu befolgen. Dann kam es zum erneuten Eklat:
Die Antort war wie folgt: "Halt deine dumme Schnauze, ich habe mich beim Jugendamt erkundigt, ich habe als Großvater das Recht den Kindern Süßigkeiten zu geben. Du bist Nichts, überhaupt Nichts wert, Du dummes Stück!".
Meine Mutter (die auch ständig beschimpft wird), meine Schwiegermutter und die Kinder waren live dabei und haben den Vorfall so bestätigt. Die Kinder halten Opa nun für total doof, meine Frau weint nur noch und möchte wegziehen. Sie sagte mir Heute sie würde am liebsten mit dem Auto gegen den nächsten Baum fahren.
Ich würde am liebsten alles verkaufen und neu anfangen. Leider kann ich das aufgrund dieses Veräußerungsverbotes nicht. Ich muß noch ca. 90000€ bzw. 15 Jahre an die Bank zurückzahlen und so ein weiteres Haus bauen oder mieten ist finanziell unmöglich. Zudem ist die Situation jetzt so eingefahren, daß meine Frau zu keinem Gespräch mit meiem Vater mehr bereit ist. Gespächsversuche mit meinem Vater, habe ich probiert, da kann ich mich aber auch mit einer Wand unterhalten.
Ich hoffe sie kennen einen Ausweg aus dieser Situation.

MfG

R.


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Vorbehaltlich meiner Nachfragen gehe ich davon aus, dass eine Vermietung aufgrund des Veräußerungs- und Belasgtungsverbotes ausdrücklich nicht erlaubt ist, so dass dieser Weg abgeschnitten ist.

2. Sie bzw. Ihre Frau könnten gerichtliche im Wege einer Unterlassungsklage vorgehen, was das bisherige Verhalten jedenfalls rechtfertigt. Allerdings wird das sicherlich das persönliche Verhältnis weiter belasten.

3. Aus meiner Sicht gibt es lediglich zwei Möglichkeiten. Wenn Sie Alleineigentümer sind, können Sie in Absprache mit der Bank die Zwangsversteigerung einleiten. Wichtig ist hierbei, dass diese Zwangsversteigerung einvernehmlich erfolgt, insbesondere nur eine Fälligstellung des Immobiliendarlehens nicht aber eine Kündigung erfolgt. Eine Kündigung wird in der Schufa als Negativmerkmal eingetragen. Sie können das Haus dann selbst ersteigern oder wenn ein anderes gebot attraktiv ist den Zuschlag an jemanden Anderes zulassen.

Wenn Sie das Haus selbst ersteigern, wird die Belastungs- und Veräußerungsbeschränkung wegfallen und Sie können das Haus frei veräußern. Nachteil sind die anfallenden Gerichts- und Gutachterkosten von ca. 1 % des Verkehrswertes.

4. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Dies funktioniert aber nur dann, wenn Sie und Ihre Frau jeweils Miteigentümer sind. Danach beantragt ein Ehegatte die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft. Der Kredit kann hier ungehindert weiterlaufen. Wenn Sie oder Ihre Frau das Haus ersteigert, entfällt der eingetragenen Belastungs- und Veräußerungsvermerk. Bei einer Teilungsversteigerung kann auch ein Dritter das haus ersteugern.

Nachteil auch hier sind die Kosten des Verfahren, insbesondere für das Gutachten. Vorteil gegenüber der regulären Zwangsversteigerung ist, dass die Bank hier weniger eingebunden ist, insbesondere es keine Fälligkeit der Kreditforderung bedarf.

Sie können bis zum Zuschlag in dem Haus wohnen bleiben.

Eine abschließende Möglichkeit wäre zu prüfen. Sie führen aus, dass die Bank da Haus veräußern darf ohne das die Veräußerungsbeschränkung greift. Sie können natürlich auch die Bank beauftragen oder bevollmächtigen das Haus zu veräußern. Allerdings sollte hier die bestehende Eintragung im Grundbuch geprüft werden ob dies grundsätzlich möglich ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Marcus Schröter
24.06.2013 19:51 Uhr
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe noch einige Nachfragen:

1. Schließt das Verbot ausdrücklich die Vermietung ein?
2. Besteht die Möglichkeit das Veräußerungsverbot mit einem Einmalbetrag gegenüber Ihren Eltern abzulösen?
3. Gehört das Haus Ihnen und Ihrer Frau jeweils zur Hälfte?

Vielen Dank!
Kunde
25.06.2013 04:32 Uhr
Hallo Herr Schröter,

1. Von einer Vermietung ist nichts erwähnt.
Hier ma der genaue Wortlaut:

§6
Veräußerungs- und Belastungssperre

Der Erschienene zu 3. (ich) verpflichtet sich, den übertragenen Grundbesitz der Erschienenen zu 1. und 2. (meine Eltern) ohne deren Zustimmung an Dritte weder zu übertragen noch zu veräußern, oder zu belasten. Die Zwangsversteigerung in den Grundbesitz steht dem gleich.

Im Falle des Verstoßes hiergegen ist der Erschienene zu 3. verpflichtet, den hier übertragenen Grundbesitz gegen Übernahme der etwaigen dinglich gesicherten Verbindlichkeiten, im übrigen unentgeltlich, auf die Erschienene zu 1. (meine Mutter) zu 1/4 und den Erschienenen zu 2.(mein Vater) zu 3/4 zurückzuübertragen.

Für den Fall das einer der Erschienenen zu 1. oder 2. vorverstorben ist, ist auf den Überlebenden zum alleinigen Eigentum zurückzuübertragen.

Alle sonstigen wechselseitigen Leistungen und werterhöhende Aufwendungen des Erschienenen zu 3. auf den Grundbesitz sind nicht zu erstatten.

Zur Sicherung eines etwaigen Rückauflassungsanspruch bewilligen die Erschienenen auf dem hier übertragenen Grundbesitz für die Erschienenen 1. und 2. eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen.

Ich hoffe Sie können mit dem Kauderwelsch was anfangen. Für mich sind das böhmische Dörfer. Sollte ich das richtig deuten, würden meine Eltern das Haus, welches ich auf dem übertragenen Grundstück errichtet habe, samt Grundstück geschenkt bekommen und ich müsste dafür weiterzahlen.

Aus heutiger Sicht, würde ich so ein Geschäft für Sittenwidrig halten. Ich habe hier ja mein Leben für 400qm Grundstück verkauft.

2. Eher nein, mein Vater versucht uns derzeit das Leben so schwer wie möglich zu machen.

3. ich bin allein im Grundbuch eingetragen. Das Haus wurde vor unserer Hochzeit errichtet. Keine Ahnung wie es sich da verhält. Einen Ehevertrag habenwir nicht gemacht.

Vielen Dank für Ihre Antwort. Bitte wundern Sie sich nicht über die Uhrzeit. Ich habe Dauernachtschicht.

MfG

R. W.
Marcus Schröter
25.06.2013 12:50 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung. Eine Vermietung ist in der Tat nicht möglich, da eine Übertragung an einen Dritten ausgeschlossen ist. Jedoch wird auch einzukünftiger Mieter bei den Vorkommnissen, die durch Ihren Vater zu erwarten sind, nicht lange dort wohnen bleiben.

Eine Teilungsversteigerung scheidet aus, da Sie alleiniger Eigentümer sind.

Aus meiner Sicht bleibt nur die einvernehmliche Zwangsversteigerung durch die Bank. Eine andere Möglichkeit ist, dass ein Dritter, z.B. Ihre Frau, die eine Forderung gegen Sie hat, diese Forderung tituliert und eine Sicherungshypothek ins Grundbuch eintragen läßt. Hieraus könnte dann auch die Zwangsversteigerung betrieben werden ohne gegen die Veräußerungs- und Belastungsvollmacht zu verstoßen.

Im Ergebnis ist dies kein leichtes Unterfangen und braucht seine Zeit. Kosten fallen hier auch an, so dass dies gut überlegt sein soll. In jedem Fall empfielt es es sich einen Anwalt hinzuzuziehen.

Alternativ wäre zu überlegen, ob Ihre Eltern einer Vermietung zustimmen, aus denen dann die Kosten für das Darlehen zurückgezahlt werden können.

Mit besten Grüßen