Steuerpflicht bei privatem Eigenheimverkauf
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Fragestellung
Ich habe 2016 ein Einfamilienhaus für 330.000 Euro gekauft (ohne Makler). An Nebenkosten habe ich rund 24.000 Euro (z. B. Steuer) gezahlt. Dann habe ich für 10.000 Euro eine Küche gekauft und für rund 20.000 Euro Baumaterial. Die Renovierung habe ich selbst durchgeführt. 2018 musste ich aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln. Inzwischen wohne ich hier und werde auch nicht wieder in das "alte Haus" ziehen. Deshalb hatte ich es bis Ende 2019 vermietet. Dann stand es für fünf Monate leer. Nun möchte ich es verkaufen. Meine Frage: Angenommen, ich würde 450.000 Euro erzielen. Ist der Zugewinn steuerpflichtig, weil ich zwischendurch vermietet habe? Wie hoch fällt dieser Gewinn aus (ausgehend vom Kaufpreis 330000 Euro oder von den Gesamtkosten 384.000 Euro. Wie hoch wäre daran der steuerliche Anteile bei derzeitigem Höchststeuersatz? Danke für eine Antwort.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung liegt bei zwischenzeitlicher Vermietung keine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor und der Gewinn aus dem verkauf wird dadurch steuerpflichtig.
Eine kurzfristige "Zwischenvermietung" (vgl. BFH v. 3.9.2019, IX R 10/19, DStR 2019, 2471) kann m.E. auch nicht mehr angenommen werden, da Sie bereits 2018 ausgezogen sind und erst 2020 verkaufen.
Der Gewinn errechnet sich überschlägig wie folgt:
| Verkaufspreis | 450.000 € |
| abzgl. Kaufpreis, Nebenkosten, Werbungskosten: | 384.000 € |
| zzgl. Abschreibung während der Vermietung (geschätzt) | 5.000 € |
| Gewinn (überschlägig) | 71.000 € |
Darauf entfiele die Steuer, bei 42 % Einkommensteuersatz (falls das zu versteuernde Einkommen über 270.500 € alleinstehend/ 541.00 € zusammenveranlagt liegt, steigt dies auf 45 %) ca. 29.800 € zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschag ca. 1.640 €, ggf. noch zzgl. Kirchensteuer 8 bis 9 % von der Einkommensteuer.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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