Steuern beim Immobilierverkauf im Ausland
Beantwortet von Steuerberater Salar Rechid
Fragestellung
Steuern beim Immobilierverkauf im Ausland
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich verkaufe Appartman in meinem Heimatland (Serbien) und zur vernünftigen Zeit habe ich einen ständigen Wohnsitz in Deutschland (Niederlassungerlaubnis). Ich lebte seit 13 Jahren in diesem Appartman (seit ich es gekauft habe, bis ich es verkaufe). Muss ich in Deutschland Steuern zahlen?
VG,
Nadia
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Antwort von Steuerberater Salar Rechid
Sehr geehrte Nadia,
gerne komme ich zurück auf Deine Anfrage. Ich gehe davon aus, dass Du aktuell Deinen steuerlichen Wohnsitz und Deinen ständigen Aufenthalt in Deutschland hast.
Ergebnis:
Der Verkauf Deines Apartments in Serbien sollte in Deutschland nicht steuerpflichtig sein. Denn nur Serbien darf einen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf Deiner Immobilie besteuern.
Begründung:
Nach reinem nationalem Recht in Deutschland gilt das sog. Welteinkommensprinzip. Demnach sind grds. alle in- und ausländischen Einkünfte eines unbeschränkt Steuerpflichtigen steuerpflichtig.
Ob der Verkauf Deines Apartments in Serbien in Deutschland der Besteuerung unterliegt hängt davon ab, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht einem der beiden Staaten zuweist. Dies ist in der Regel der sog. Belegenheitsstaat, was auch in Deinem Fall einschlägig sein sollte.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem ehemaligen Jugoslawien vom 26. März 1987 gilt für die Republik Serbien aufgrund der Bekanntmachung des Auswärtigen Amtes vom 20. März 1997 fort (vgl. BGBl. 1997, Teil II Nr. 18). Dieses Abkommen regelt in Artikel 13 Abs. 1 den Verkauf von unbeweglichem Vermögen. Als unbewegliches Vermögen gelten insbesondere Grundstücke, d. h. auch Apartments/Wohnungen oder sonstige bewohnbare Immobilien (vgl. Artikel 6 Abs. 2 des Abkommens). Artikel 13 Abs. 1 sieht als Rechtsfolge vor, dass die Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Vertragsstaat der Belegenheit (hier: Serbien) des unbeweglichen Vermögens besteuert werden dürfen. Mithin darf der Ansässigkeitsstaat (hier: Deutschland) das Besteuerungsrecht nicht wahrnehmen und muss den Gewinn insoweit freistellen.
Dasselbe gilt übrigens, falls Du Dein Apartment alternativ vermieten möchtest (vgl. Artikel 6 Abs. 1 des Abkommens).
Ich hoffe, dass ich Dir helfen konnte.
Mit besten Grüßen
Salar Rechid, LL.M
Steuerberater / Wirtschaftsjurist
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