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Steuerliche Absetzung der Sanierungskosten

| Preis: 79 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Sehr geehrter Herr Thomas,

Ich möchte Ihnen meine Situation schildern, um zu erfahren, wie hoch die Modernisierungskosten meines Mehrfamilienhauses dieses Jahr sein dürfen, um diese komplett bei der nächsten Steuererklärung zurückzubekommen. Bitte teilen Sie mir erst mit, wieviel Sie für die Beantwortung dieser Fragen haben möchten.
Ich habe am 16.08.2019 ein 4 Parteienhaus gekauft, die Eigentumsumschreibung ist am 25.09.2019 erfolgt. Momentan ist eine Wohnung vermietet, eine habe ich selbst bezogen und zwei möchte ich evtl. vor dem Vermieten etwas modernisieren. Das Dachgeschoss ist nur zur Hälfte ausgebaut, es besteht hier die Möglichkeit entweder die Dachgeschosswohnung zu vergrößern, oder ein weiteres Apartment einzurichten. Im zweiten Fall wird wahrscheinlich ein Architekt nötig, da eine zusätzliche Gaube eingebaut werden muss und für die Planung, etc.
Hierzu habe ich folgende Fragen:
1. Soweit mir bekannt ist, werden Investitionen in Erweiterung des Wohnraumes (so z. B. Ausbau des Dachgeschosses) als Herstellungskosten betrachtet, erhöhen den Gebäudewert und werden mit 2% jährlich abgeschrieben. Gibt es eine legale Möglichkeit den Ausbau des Dachgeschosses als Erhaltungsaufwand, bzw. Sanierungskosten geltend zu machen?
a. Wenn ja, welche Summe maximal kann für das Jahr 2019 erstattet werden? Ist es die Höhe der jährlichen Einkommenssteuer, oder kann diese auch höher ausfallen? Darf diese Summe höher sein, als die Mieteinnahmen in 2019?
b. Wenn ich dieses Jahr mit der Planung der zusätzlichen Wohnung im Dachgeschoss anfange und Kosten für einen Architekten anfallen, darf ich dann den Gebäudewert um diese Kosten bereits für das Jahr 2019 erhöhen, obwohl physisch am Gebäude noch nichts geändert wurde?
c. Angenommen der Architekt hat seine Arbeit gemacht, es sind Kosten entstanden und diese haben auch den Gebäudewert erhöht und werden abgeschrieben – wie lange darf ich maximal warten, um mit dem Ausbau zu beginnen? Was passiert, wenn ich mich danach doch gegen den Ausbau entscheide?
2. Lassen wir den Dachgeschossausbau erst einmal außen vor. Wegen des Leerstandes bietet sich an z. B. die Wasserrohrleitungen zu erneuern. Ich hatte vor diese legen zu lassen, jedoch vorerst nicht anschließen, da die Bäder noch OK sind. Auch in dem Fall würden Kosten entstehen, jedoch keine Verbesserung für die Mieter, da die Bäder erstmal die alten bleiben.
Darüber hinaus wären natürlich auch weitere kosmetische Modernisierungen denkbar. Beide Maßnahmen sind meiner Meinung nach Erhaltungsaufwand und müssen nicht abgeschrieben werden, sondern werden sofort erstattet – bitte korrigieren Sie mich, wenn ich falsch liege.
a. Auch hier stellt sich die Frage, Kosten in welcher Höhe ich maximal zurückbekommen kann? Ist es die Höhe der jährlichen Einkommenssteuer, oder dürfen diese auch höher ausfallen? Darf diese Summe höher sein, als die Mieteinnahmen in 2019?
b. Wie wird in dem Fall gerechnet: Werbungskosten = 2% Gebäudewertabschreibung + Renovierungskosten? Bitte ein kurzes Rechenbeispiel. Und auch da die Frage – Betrag in welcher Höhe kann ich zurückbekommen?
Danke Ihnen.
Beste Grüße,
Robert Klein


Sehr geehrter Fragesteller,
 
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Gibt es eine legale Möglichkeit den Ausbau des Dachgeschosses als Erhaltungsaufwand, bzw. Sanierungskosten geltend zu machen?

Leider nein.

Wenn ich dieses Jahr mit der Planung der zusätzlichen Wohnung im Dachgeschoss anfange und Kosten für einen Architekten anfallen, darf ich dann den Gebäudewert um diese Kosten bereits für das Jahr 2019 erhöhen, obwohl physisch am Gebäude noch nichts geändert wurde?

Die Abschreibung beginnt erst ab Fertigstellung des neuen Wohnraums. Bis dahin werden die Herstellungskosten "gesammelt", sie wirken sich abr erst nach Fertigstellung aus.

c. Angenommen der Architekt hat seine Arbeit gemacht, es sind Kosten entstanden und diese haben auch den Gebäudewert erhöht und werden abgeschrieben – wie lange darf ich maximal warten, um mit dem Ausbau zu beginnen? Was passiert, wenn ich mich danach doch gegen den Ausbau entscheide?

Wenn die Herstellung unterbleibt, werden diese Kosten dann zu Werbungskosten. Wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Planung und der Errichtung liegt, kann es allerdings passieren, dass die alten Steuerbescheide nicht mehr änderbar sind, deswegen sollten Sie diesbezügich einen Antrag auf Vorläufigkeit im Rahmen der Einkommensteuerjahreserklärung stellen.Eine feste Frist für den Beginn gibt es nicht.

Darüber hinaus wären natürlich auch weitere kosmetische Modernisierungen denkbar. Beide Maßnahmen sind meiner Meinung nach Erhaltungsaufwand und müssen nicht abgeschrieben werden, sondern werden sofort erstattet – bitte korrigieren Sie mich, wenn ich falsch liege.
a. Auch hier stellt sich die Frage, Kosten in welcher Höhe ich maximal zurückbekommen kann? Ist es die Höhe der jährlichen Einkommenssteuer, oder dürfen diese auch höher ausfallen? Darf diese Summe höher sein, als die Mieteinnahmen in 2019?


Dem Grunde nach handelt es sich um Erhaltungsaufwand, also um sofort abziehbare Werbungskosten, soweit sie auf den vermieteten Teil des Hauses entfallen. Für den selbstgenutzten Teil kann gegebenenfalls die Steierermäßigung für Handwerkerleistungen in Anspruch genommen werden. Allerdings sind zwei Ausnahmen zu beachten, erstens wenn 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne enthaltene Umsatzsteuer) innerhalb eines Dreijahreszeitraumes überschritten werden, werden die Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten umqualifiziert und zweitens wenn an drei von vier Kernbereichen Arbeiten vorgenommen werden, die zu einer Standardanhebung des Wohnraums führen, ebenso. Die vier Kernbereiche sind Elektro, Heizung, Fenster und Sanitär, gemäß Sachverhalt liegt das hier nicht vor.

Das Finanzamt erstattet maximal die bereits gezahlte Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer (Lohnsteuereinbehalt des Arbeitgebers, Kapitalerstragsteuereinbehalt bei Banken, geleistete Vorauszahlungen). Eine Deckelung auf die Höhe Mieteinnahmen besteht nicht. Bei einem auffälligen Missverhältnis hinterfragt das Finanzamt ggf. ob Einkünfteerzielungsabsicht besteht, falls dies verneint wird, wären die Werbungskosten insgesamt nicht abziebar, nach Sachverhaltsangaben habe ich hierzu jedoch keine Hinweise entnehmen können. Falls die Werbungskosten höher als die Einnahmen sind, entsteht ein Verlust, der zunächst mit anderen Einkünften verrechnet wird, falls das Einkommen auf 0 sinkt, kann der verbleibende Verlust ggf. zurück- oder vorgetragen werden. Ein entsprechender Antrag wäre jedoch zu stellen.

b. Wie wird in dem Fall gerechnet: Werbungskosten = 2% Gebäudewertabschreibung + Renovierungskosten? Bitte ein kurzes Rechenbeispiel. Und auch da die Frage – Betrag in welcher Höhe kann ich zurückbekommen?
Ja, richtig, bei Wohngebäuden werden in der Regel 2% Jahresabschreibung angesetzt, allerdings unter den Einschränkungen wie oben erläutert. Die sonstigen Werbungskosten (Erhaltungsaufwand, Zinsen, Grundsteuer usw.) können sofort abgezogen werden.

Die Abschreinung würde beispielsweise wie folgt errechnet:

Kaufpreis 400.000 €
abzgl. Grundstücksanteil - 100.000 €
=  Bemessungsgrundlage für die Abschreibung 300.000 €

Im Jahr der Anschaffung wird jahresanteilig gerechnet, also beispilesweise bei Anschaffung zum 01.07. mit 6 Monaten jahresanteilig

300.000 € x 2 % x 6/12 =3.000 €

zuzüglich anderer Werbungskosten (Erhaltungsaufwand etc.) z.B. 7.000 €

= Werbungskosten 10.000 €

Die auf den privat genutzten (eigene Wohnzwecke) entallenden Kosten sind jedoch nicht abziehbar. Dies wäre durch Einzelzuordnung oder, falls nicht möglich, nach Quadratmeteranteilen zu ermitteln.

Hier im Schätzwege, 1/4 der Kosten entfallen auf Ihre Wohnung, damit bleibeb 3/4 abziehbar, 10.000 € x 3/4 = 7.500 €.

Diesen Betrag der Werbungskosten ziehen Sie von den Mieteinnahmen ab.

Zur Vermeidung eines Verlustjahres kann auf Antrag der Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre vereteilt werden.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
06.10.2019 19:22 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,

vielen Dank für die ausführliche Antwort!
Ein Punkt ist Ihrerseits leider unerwähnt geblieben: Im zweiten Fall denke ich darüber nach neue Wasserrohre verlegen zu lassen, diese jedoch nicht anschließen, um die alten Bäder nicht zerstören zu müssen. Es entstehen Kosten, jedoch vorerst keine Besserung für die Mieter, solange die Bäder die alten bleiben. Lässt sich diese Sanierungsmaßnahme sofort als Erhaltungsaufwand abschreiben, oder erst wenn auch die Bäder neu sind?

Danke Ihnen.

Beste Grüße

Robert Klein
Bernd Thomas
07.10.2019 13:12 Uhr
Sehr geehrter Herr Klein,

wenn die Einschränkung, die ich Hauptanwort erwähnt habe, nicht zutreffen, jandelt es sich um Erhaltungsaufwand, der sofort abziehbar ist, gegebenenfals gekürzt um den Anteil, der auf die selbstgenutzte Wohnung entfällt.

Es ist nicht notwendig, dass die Maßnahme in dem Jahr abgeschlossen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater