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Rückzahlungsbegehren der MwSt. auf bereits gezahlte Gewerbemiete

30.11.2016 | Preis: 44 € | Steuerrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Alexander Park

Fragestellung

Als gewerblicher Kleinunternehmer habe ich in einem Mehrparteien-Büroaltgebäude mit 20 Parteien für 10 Monate in 2016 ein 40m2 Büro für ausschließlich gewerbliche Zwecke gemietet.
Der Vermieter hat nach Paragraph 9.2 optiert und mir die MwSt. auch fein in Rechnung gestellt. Nur leider ist der Betrag ein echter Kostenfaktor für mich, da ich mir die Vorsteuer als optierter Kleinunternehmer ja nicht vom Finanzamt zurückholen kann. Meine GmbH hat seit Gründung in 2014 zur Kleinunternehmerregelung optiert und ist für 5 Jahre daran gebunden. Auf welcher gesetzlichen Grundlage kann ich meinen Vermieter nun bitten, mir die Umsatzsteuer nachträglich für die 10 Monate Mietdauer zurückzuerstatten? Alle anderen Mietparteien haben denselben Mietvertrag mit demselben Mietzins. Nur können sich diese alle die Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Bin ich der einzig Benachteiligte in diesem Szenario? Als Referenz ein Screenshot aus dem Buch "Vermieten an Unternehmer"zum Thema.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne komme ich auf Ihre Anfrage im Bereich der Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG zurück.

Als Kleinunternehmer steht Ihnen der Vorsteuerabzug nach § 15 UStG nicht offen. Sie weisen selber keine USt aus, können aber auch USt, welche Ihnen in Rechnung gestellt wird, nicht als Vorsteuer geltend machen.

Eine gewerbliche Vermietung ist ein steuerbarer Vorgang i.S.d. UStG, so dass der Vermieter grundsätzlich hier USt erheben muss.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet Ihnen mit der Miete entgegen zu kommen. Der auf Sie nicht anwendbare Vorsteuerabzug liegt in Ihrem Risikobereich, der Vermieter kann daran nichts ändern.

Ich sehe daher keine Möglichkeit den Vermieter um die Rückerstattung der USt zu bitten, dieser hat die USt aller Voraussicht nach bereits an das Finanzamt abgeführt und würde diese nun zweimal bezahlen.

Hier kommt allenfalls Kulanz in Frage, ich gehe aber nicht davon aus, dass Ihr Vermieter darauf eingehen wird.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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Bewertung des Kunden

Sehr gut und direkt auf Nachfrage eingegangen. § 4 Nr. 12 a) UStG funktioniert leider nicht bei rücksichtslosen Gewerbevermietern in Altgebäuden :(
Vielen Dank für das Abwägen. Fall abgeschlossen.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 01.12.2016 12:31:

Vielen Dank für Ihre interessante Antwort.

Es ist so, dass wenn vertragliche Vereinbarungen so gestaltet sind, dass diese den Mieter unangemessen benachteiligen bzw. für den Mieter unbillig sind, diese dann unwirksam sind.

In vorliegendem Szenario werde ich gegenüber allen andere Mietern unangemessen benachteiligt, da ich nicht Vorsteuer nicht zurückerhalten und steuern kann. Mein Vermieter hingegen kann sich auf Grund des Altgebäude aussuchen, ob er optiert und mir somit die MwSt. in Rechnung stellt oder nicht.
Er kann es steuern, ich nicht. Und ich sehe mich als benachteiligt gegenüber allen Mietern an.

Wie begründet sich daher Ihre Antwortaussage:"Der Vermieter ist nicht verpflichtet Ihnen mit der Miete entgegen zu kommen. Der auf Sie nicht anwendbare Vorsteuerabzug liegt in Ihrem Risikobereich, der Vermieter kann daran nichts ändern."

Zusammenfassend könnte der Vermieter was an dieser Benachteiligung ändern. Wenn er das nicht möchte, sehe ich mich gezwungen mit Verweis auf diese Benachteiligung eine nachträgliche Minderung der Miete inkl. MwSt. oder eine nachträgliche Umsatzsteuerkorrektur zu fordern.

Warum sehen Sie dies anders? Wenn ich einen Denkfehler haben sollte, bitte ich um Erläuterung damit die Frage schlüssig beantwortet ist.

Als Referenz hatte ich auch einen Screenshot von "Steuertipps" angehängt, wo wörtlich "der Vermieter MUSS mit der Miete runtergehen" steht. Zusammengefasst wäre es hilfreich, den Paragraphen für besagtes MUSS zu erhalten.

Mit freundlichen Grüßen,

CMD


Alexander Park - 01.12.2016 14:18:

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Ihr Screenshot ist sicherlich auffschlussreich, doch ist das dort konstatierte "Muss" lediglich ein wirtschaftliches Muss, kein rechtlich.

Letztendlich müsste nach Ihrer Argumentation fr Sie jede USt entfallen, da Sie diese nicht als Vorsteuer abziehen können, sei dies nun USt für Miete oder für Büroausstattung.

Solange ein steuerbarer Vorgang vorliegt, werden Sie die USt bezahlen müssen.

Die von Ihnen ins Feld geführte unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB erscheint mir hier nicht anwendbar.

Zum einen wussten Sie höchstwahrscheinlich bei Vertragsschluss um Ihre Kleinunternehmereigenschaft und die damit verbundenen Konsequenzen oder hätten diese kennen müssen, zum anderen ist hier Fall mit den anderen Gewerbetreibenden im Objekt nicht zu vergleichen, da diese keine Kleinunternehmer sind.

Der Vermieter stets einzig das UStG um, der wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird nicht missachten oder übergangen.

Hier scheint mir allenfalls eine Irttumsanfechtung des Mietvertrages denkbar. Ein Rechtsirrtum ist aber grundsätzlich kein erheblicher Irrtum, der eine Anfechtung rechtfertigen würde.

Mit freundlihchen Grüßen

Alex Park