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Rechtsberatung ueber streitigkeiten

| Preis: 43 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrter hr. Schroeter ich haette noch eine frage zu dem Thema es geht um das wohnrecht meiner schwester . 50 Jahre. Es wurde in einer Urkunde festgelegt wie hoch der jahreswert fuer die damals 2 wohnrechte von meiner Mutter die verstorben ist und meiner schweste. Das damals 1994 notariell beglaubigt wurde mit 12.000 Dm. Der vormund hat dazu 1 Jahr gebraucht es zu errechnen obwohl durch Anwälte Makler angefragt wurde das wohnrecht zu loeschen um Zwangsversteigerung zu vermeiden. Sie hat die Sache immer wieder in die Länge gezogen und auch Daten gefordert die sie nichts angehen und auch nicht relevant sind nunmehr hat sie endlich eine Rechnung erstellt die meiner Meinung nach nicht korrekt ist da der jahreswert von 12.000 Dm meiner Meinung nach gerechnet 6.000 Euro auf beide wohntechte einen jahreswert von 3.00ü Euro ergibt den man nach ihrer Formel errechnen kann. Sie hat mir eine Rechnung aufgemacht mit einer ortsbezogenen Kaltmiete die dafür nicht relevant ist und auch einer ueberzogenen qm zahl. Ihr wert war Kaltmiete 7872 Euro mal Formel 15,693 was fuer Sie einen Wert von 123535,30 ergibt. Meine Rechnung nach Urkunde wuerde bedeuten 3.009 mal Formel 15,693 47.07. ich dachte das eine Urkunde ausreicht um das aus der Welt zu schaffen. MfG G. wenn sie die Urkunde seh'n möchten kann ich Sie ihnen gerne nachreichen.


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Hinsichtlich der Bewertung der Wohnrechte ist die damalige notarielle Urkunde zu prüfen. Aus meiner Sicht ist die Bewertung mit DEM 12.000,- auf den damaligen Zeitpunkte abzustellen.

2. Insoweit kann durchaus eine Anpassung erfolgen, die eine Berücksichtigung des aktuellen Mietspiegels erforderlich macht.

Der Kapitalwert anhand der Lebenserwartung ist dabei korrek dargestellt. Maßgebend ist daher die Größe der Wohnung sowie der Mietspiegel, wenn die damalige Urkunde durch das Wohnrecht begründet wurde nicht anderes vorsieht.

3. Insoweit bitte ich um Nachreichung der Urkunde aus dem Jahr 1994.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Sehr geehrter hr. Schroeter besten dank fuer die Antwort haette nochmal eine frage dazu wie setzt sich die Wohnfläche zusammen in der Urkunde wurde doch das wohnrecht fuer beide personen angegeben und es ist ja auch nicht übertragbar und das haus hat eine gesamtwohnflaeche von ca. 60 qm plus kirche plus Bad plus Keller und Dachboden das ja eigentlich keine Wohnfläche ist mfg G.

Kommentare

Insgesamt 11 Kommentare
Kunde
03.11.2017 09:04 Uhr
Sehr geehrter hr. Schroeter anbei die Urkunde. Ich dachte das eine notarielle Urkunde bindend ist lg und die Wohnfläche auch nicht fuer ein komplettes Haus ist da die gesamtwohnflaeche von beiden 120 qm beträgt lg G.
Kunde
03.11.2017 09:24 Uhr
Ich hoffe sie könnten alles oeffnen
Marcus Schröter
03.11.2017 09:36 Uhr
Vielen Dank für die Übersendung der Unterlagen.

In der notariellen Vereinbarung wurde der Jahreswert der Wohnrechte mit DEM 12.000,- angegeben.

Nicht geregelt ist, dass dieser Jahreswert auch für die Zukunft gilt. Die Angabe des Jahreswertes erfolgte zur Berechnung der anfallenden Kosten und Gebühren und ggfs. zur Ermittlung einer Schenkungssteuer.

Anhand dieser Urkunde kann der Jahreswert für das Wohnrecht danach nicht angesetzt werden, um einen aktuellen Abfindungsbetrag zu ermitteln.

Die Ermittlung des Abfindungsbetrages erfolgt unter Zugrundelegung des aktuellen Marktzinses für das betreffende Haus sowie dem Kapitalisierungsfaktor.

Ich bedaure Ihnen keine andere Auskunft geben zu können, hoffe aber Ihnen trotzdem weitergeholfen zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Kunde
05.11.2017 20:53 Uhr
Sehr geehrter hr. Schroeter besten dank fuer die Antwort haette nochmal eine frage dazu wie setzt sich die Wohnfläche zusammen in der Urkunde wurde doch das wohnrecht fuer beide personen angegeben und es ist ja auch nicht übertragbar und das haus hat eine gesamtwohnflaeche von ca. 60 qm plus kirche plus Bad plus Keller und Dachboden das ja eigentlich keine Wohnfläche ist mfg G.
Marcus Schröter
06.11.2017 13:27 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die Wohnfläche umfasst im Zweifel das gesamte Wohnhaus. Der Keller und der Dachboden sind hierbei nicht als Wohnfläche zu berücksichtigten, außer diese Flächen sind zu Wohnzwecken ausgewiesen.

Insoweit ist die Wohnung, Küche und Bad bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigten.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Kunde
06.11.2017 13:39 Uhr
Vielen dank fuer die Auskunft könnten sie mir noch mitteilen ob die Angaben im Kapitalfokus rechtlich bindend sind und somit zur Verrechnung des wohntechtes verwendet werden können weil die betreuerin einen wesentlich höheren Prozentsatz verwendet. Formel aus Kapitalfokus ist:
Miete pro Jahr × zinssatz 5,5 % / 100 * 15 = Kapitalwert
Mieze pro Jahr × Kapitalwert = Wert des Wohntechtes
Meine Rechnung nach der Formel
3936 × 5,5 % / 100 * 25 = 5412
5412 × 3936 = 21301,632
Wäre dankbar über ihre Einschätzung
Mit freundlichen Grüssen
G. G.
Kunde
07.11.2017 09:57 Uhr
Vielen dank fuer die Auskunft könnten sie mir noch mitteilen ob die Angaben im Kapitalfokus rechtlich bindend sind und somit zur Verrechnung des wohntechtes verwendet werden können weil die betreuerin einen wesentlich höheren Prozentsatz verwendet. Formel aus Kapitalfokus ist:
Miete pro Jahr × zinssatz 5,5 % / 100 * 15 = Kapitalwert
Mieze pro Jahr × Kapitalwert = Wert des Wohntechtes
Meine Rechnung nach der Formel
3936 × 5,5 % / 100 * 25 = 5412
5412 × 3936 = 21301,632 
Wäre dankbar über ihre Einschätzung
Mit freundlichen Grüssen 
G. G.
Marcus Schröter
10.11.2017 00:58 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die Ermittlung des Kapitalwertes kann ich leider nicht nachvollziehen. Aus meiner Sicht ist der sich aus der Lebenserwartung ergebende Vervielfältiger anzusetzen und dann mit dem marktüblichen Mietzins oder dem Wert aus einem geltenden Mietspiegel anzusetzen.

Ich bitte hierbei um Verständnis, dass ich anhand des Einsatzes die Berechnung des kapitalisierten Wohnrechtes nicht prüfen kann.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Kunde
10.11.2017 07:16 Uhr
Wenn in der urkunde die ich ihnen gesandt hatte 2 personen gleichermasden eingetragen sind und eine davon verstirbt ist das denn rechtens das das wohnrecht auf die andere person übertragen wird .

Das ist das was anwältin schreibt:
Entsprechend Ihrer Berechnung wäre möglicherweise dann der Wert des
Wohnrechts zu ermitteln, wenn Ihre Mutter noch leben und auch in dem
Haus wohnen würde. Da beides nicht der Fall ist, steht Petra das
Wohnrecht zu, ohne, dass dieses durch eine weitere Person eingeschränkt
wird/ist.
Sollten Sie also einen Käufer haben, wäre die Vorgehensweise wie folgt:
Es müsste im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden, dass meine
Zustimmung zur Löschung des Wohnrechts unter der Voraussetzung erfolgt,
dass der von mir errechnete Zahlbetrag von dem Kaufpreis auf dem Konto
von Petra eingegangen ist. Diese Zustimmung, die ich in diesem Fall
erteilen würde (das heißt, ich muss auch mit zum Notar) müsste dann von
dem Betreuungsgericht noch genehmigt werden. Für die Löschung dürften
Petra im Übrigen auch keine Kosten entstehen

Das ist die Formel aus kapitalfokus:

.Das Wohnrecht berechtigt den Begünstigten dazu eine Wohnung und alle sich im Gemeinschaftseigentum befindenden Anlagen und Einrichtungen eines Hauses zu nutzen. Rechtliche Grundlage ist dabei § 1093 BGB. Wenn man den Wert eines Wohnrechts berechnen will, muss man sich mit dem Mietspiegel vertraut machen. Denn ein Wohnrecht ist mit der ortsüblichen Miete vergleichbar. Der Wert dieses Rechtes gibt die Summe der Miete wieder, die der Eigentümer bei einer Vermietung für den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten erzielen würde.
Zur Berechnung benötigt man zunächst die Wohnfläche, die dem Wohnberechtigten zur Verfügung steht. Besteht ein Wohnrecht für das gesamte Einfamilienhaus, muss diese Fläche angenommen werden. Anschließend wird die Wohnfläche mit der monatlichen Netto Kaltmiete je Quadratmeter und das Resultat mit 12 (für 12 Monate) multipliziert.

Formel:
Wohnfläche x Kaltmiete pro qm2 nach Mietspiegel x 12 Monate = Jährliche Mieteinnahmen

Beispiel:
150 qm x 5,55 qm2 Kaltmiete x 12 = ca. 10.000 Euro

Der so erhaltene Wert gibt die jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen wieder und ist eine wichtige Kennzahl zur Berechnung des Wohnrechts. Je nach Ausstattung der Wohnung und Lage des Einfamilienhauses wird in den meisten Fällen ein Zu -oder Abschlag von 10% vorgenommen. Den genauen Preis pro Quadratmeter erhält man durch eine Mietspiegel-Abfrage. Auf der Webseite der Verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ist in den meisten Fällen ein Online-Abfrageservice integriert, über den man den Mietspiegel feststellen kann.

Anschließend muss man die Lebenserwartung des Wohnberechtigten schätzen. Dazu nimmt man sich den Leibrentenbarwertfaktor zu Hilfe, den man anhand von amtlichen Sterbetafeln kalkulieren kann. Der Leibrentenbarwertfaktor bezeichnet die statistische Lebenswerwartung einer Personn. Er gibt also die „Restlaufzeit“ eines bestimmten Rechts wieder.

Formel:
Statistische Lebenserwartung – Aktuelles Lebensalter = Restnutzungszeit

Beispiel:
75 Jahre – 60 Jahre = 15 Jahre

Herr Musterman ist 60 Jahre alt und hat von seinen Kindern ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Die theoretische Miete beträgt dabei 10.000 Euro im Jahr. Die statistische Lebenserwartung ist laut amtlicher Sterbetafel 15 Jahre. Gutachter legen in ihrer Berechnung einen Kapitalisierungszinssatz fest, um inflationsbedingte Abweichungen in die Bewertung einfließen zu lassen. Der Kapitalwert, ergibt sich aus der Lebenserwartung und dem vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Zinssatz von 5,5%. Im aktuellen Rechenbeispiel beträgt der Kapitalwert 8,250 Euro. Der Wert des Wohnrechts beträgt dann 82,500 Euro.

Formel:
Miete pro Jahr x Zinssatz / 100 * Lebenserwartung in Jahren = Kapitalwert

Beispiel:
10.000 Euro x 5,5% / 100 * 15 = 8,250 Euro

Formel:
Miete pro Jahr x Kapitalwert = Wert des Wohnrechts

Beispiel
10.000 Euro x 8,250 Euro = 82,500 Euro

Der Wert des Wohnrechts entspricht im Wesentlichen dem Betrag, den auch ein Mieter in einem vergleichbaren Zeitraum als Miete zahlen müsste. Wenn Sie planen ihr Einfamilienhaus mit Wohnrecht zu verkaufen, müssen sie den Kaufpreis um den Barwert des Wohnrechts reduzieren. Das Einfamilienhaus ist also für den Zeitraum in dem das Wohnrecht gültig ist, weniger weniger.

---------- Weitergeleitete Nachricht ----------
Von: "RAin-Terschueren@kanzlei-hfb.de" <RAin-Terschueren@kanzlei-hfb.de>
Datum: 06.11.2017 5:01 nachm.
Betreff: Re: Betrifft Wohnrecht
An: "gaby G." <gabyG.@googlemail.com>
Cc:

Sehr geehrte Frau G.,

entsprechend Ihrer Berechnung wäre möglicherweise dann der Wert des
Wohnrechts zu ermitteln, wenn Ihre Mutter noch leben und auch in dem
Haus wohnen würde. Da beides nicht der Fall ist, steht Petra das
Wohnrecht zu, ohne, dass dieses durch eine weitere Person eingeschränkt
wird/ist.
Sollten Sie also einen Käufer haben, wäre die Vorgehensweise wie folgt:
Es müsste im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden, dass meine
Zustimmung zur Löschung des Wohnrechts unter der Voraussetzung erfolgt,
dass der von mir errechnete Zahlbetrag von dem Kaufpreis auf dem Konto
von Petra eingegangen ist. Diese Zustimmung, die ich in diesem Fall
erteilen würde (das heißt, ich muss auch mit zum Notar) müsste dann von
dem Betreuungsgericht noch genehmigt werden. Für die Löschung dürften
Petra im Übrigen keine Kosten entstehen
Ich waere dankbar über ihre Einschätzung vielen dank G.

--------------------------------------------------------------------------------
Marcus Schröter
10.11.2017 16:52 Uhr
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Sie haben hier eine Anfrage eingestellt, die ich beantwortet habe. Ich kann zu dem ausgelobten Einsatz keine komplette Mandatsführung übernehmen, zumal die die Berechnung des Kapitalwertes eines Wohnrechtes eine komplexe Materie ist.

Insoweit kann ich keine Einschätzung abgeben, da hier weitere Informationen/Unterlagen erforderlich sind. Die Ermittlung des Kapitalwertes des Wohnrechtes bedarf neben den erforderlichen Daten auch eine Auslegung der vertraglichen Vereinbarung.

Ich rate Ihnen im Rahmen des Verkaufsvorganges anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, damit mit der Gegenseite direkt verhandelt werden kann.

Eine Berechnung von mir ohne die erforderlichen Grundlage wird sicherlich von der Gegenseite nicht akzeptiert werden.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
Kunde
10.11.2017 22:07 Uhr
Vielen dank trotzdem lg

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