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Nebenkostenabrechnung und deren Zustellung

| Preis: 75 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Florian Bretzel

Sehr geehrter Herr Bretzel,

wir blicken bei der Nebenkosten Abrechnung unseres Vermieters nie wirklich durch. Jedesmal tauchen wieder neue Punkte auf wie dieses mal "Betriebskosten Trinkwasser". Wir haben noch nie etwas davon gehört oder gelesen. Des weiteren haben wir die Abrechnung für 2014 auch erst am 4. Januar 2016 erhalten. Ich hoffe man kann uns helfen. Vorsichtshalber habe ich auch die Abrechnung von 2013 mit geschickt.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Bettina Weiß

Ich bitte um Entwurf eines Briefes an unseren Vermieter.
Die Mieternamen lauten Andreas Bauer und Bettina Weiß.

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Sehr geehrte Frau Weiß,

vielen Dank für Ihren weiteren Auftrag. Anbei habe ich Ihnen einen Entwurf eines Schreibens hochgeladen, das Sie gerne verwenden können. Ich habe dabei in erster Linie auf die Verspätung abgestellt, um beim Vermieter nicht den Eindruck zu erwecken, Sie wollten sich in der Sache mit ihm auseinandersetzen. Trotzdem ist auch der inhaltliche Kritikpunkt am Rande erwähnt.

Für Rückfragen nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Bretzel
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Herr Bretzel,
es ist nun leider doch ein Anwaltsschreiben unseres Vermieters ins Haus geflattert und nun steht hier Aussage gegen Aussage. Da fragen wir uns was denn nun richtig ist. In dem Schreiben wird auch behauptet dass der Vermieter die NK-Abrechnung erst am 30.12.2015 von der Hausverwaltung erhalten hätte. Das kann nicht stimmen, da andere Vermieter im Hause Ihre Abrechnung auch früher erhalten haben. Und unser Vermieter weiß sehr wohl dass wir über Silvester nie zu Hause sind. Wir haben es ihm letztes Jahr erneut bei seinem Besuch gesagt, eben weil wir jedes Jahr erneut bemängeln dass die Abrechnung grundsätzlich immer erst Ende des Jhres von ihm kommt. Ich habe mir erlaubt das Anwaltsschreiben anzuhängen und hoffe dass Sie nochmal helfen können. Ich weiß zwar dass wir eine Rechtsschutzversicherung haben, aber diese noch nie in Anspruch genommen haben.
Mit freundlichen Grüßen
Bettina Weiß
29.01.2016 09:10 Uhr
Florian Bretzel
Sehr geehrte Frau Weiß,

gerne lege ich hier nochmals nach.

1. Soweit der Kollege in seinem Schreiben darauf abstellt, dass "bei normalem Verlauf" das Schreiben vom 30. Dezember noch am 31. zugestellt worden wäre, ist das unerheblich. Es bleibt Aufgabe des Vermieters, für einen rechtzeitigen Zugang zu sorgen. Es ist eben nicht ausreichend, einen Brief einen Tag vor Fristablauf einzuwerfen und darauf zu hoffen, dass er noch rechtzeitig ankommt. Im Übrigen hätten die Vermieter das Einwurf-Einschreiben wählen könnne, dann wäre der Brief bei Nichtanwesenheit Ihrerseits einfach eingeworfen worden. Haben Sie aber nicht.

2. Es bleibt also dabei, dass eine verspätete Zustellung vorliegt. Die geht grundsätzlich zu Lasten des Vermieters, es sei denn, er hätte die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Das ist aber bei einer verzögerten Erstellung der WEG-Abrechnung nicht der Fall. Ich zitiere aus Dauner-Lieb/Langen, BGB Kommentar, 2. Aufl. 2012, § 556 BGB, Rn. 33:

"Bei Nichtwahrung der Abrechnungsfrist nach Abs. 3 kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass die Jahresabrechnung des Wohnungseigentümers fehle oder die Eigentümergemeinschaft die vorgelegte Abrechnung zu spät oder nicht rechtzeitig genehmigt habe. Denn der Vermieter kann ohne weiteres Einsicht in die Belege der Verwaltung verlangen. Auch wenn der WEG-Verwalter seiner Pflicht zur zügigen Abrechnung nicht nachkommt, entstammt dies der Sphäre des Vermieters. Der Vermieter ist gehalten, zeitgerecht gegenüber dem Mieter abzurechnen und innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Kostenansätze des Verwalters anhand der Belege kritisch zu überprüfen und die fehlenden Kostenansätze hieraus selbst zu ermitteln. Ggf hat er dem Mieter Betragsdifferenzen zu erstatten. Er hat die Verspätung nur dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachdrücklich um die Vorlage der WEG-Abrechnung bemüht hat oder wenn der Verwalter ihm nicht rechtzeitig eine begehrte Belegeinsicht gewährt und er so an jeglicher Abrechnung gehindert ist."

Dafür ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet, die pauschale Aussage in dem anwaltlichen Schreiben ist nicht ausreichend.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt

P.S.: Falls Sie hier aus Gründen der Waffengleichheit ebenfalls anwaltlich vertreten sein möchten, lassen Sie mich das gerne wissen.
29.01.2016 10:50 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Bretzel,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich werde mich bei der Rechtsschutzversicherung erkundigen, ob ich mir einen Anwalt selber suchen darf und würde dann auf jeden Fall, gerne nochmal auf Sie zukommen. Da ich noch nie auf einen Anwalt angewiesen war und nun gleich so ein Thema, habe ich doch etwas Bauchschmerzen was da auf uns zukommt.

Ich wünsche erstmal ein schönes Wochenende und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Bettina weiß
29.01.2016 11:14 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Bretzel,

nach Anfrage bei unserer Rechtsschutzversicherung sagte man uns wir dürfen den Anwalt selber aussuchen.
Deshalb würden wir uns nun gerne von Ihnen anwaltlich vertreten lassen.
Die Versicherung meinte, der Anwalt würde sich dann mit Ihr in Verbindung setzen unter Angabe unserer Kundennummer. Und die Erstberatung mit dem Anwalt ist normalerweise dann kostenfrei? Wie läuft das Ganze jetzt weiter?

Mit freundlichen Grüßen
Bettina Weiß
02.02.2016 14:57 Uhr
Florian Bretzel
Sehr geehrte Frau Weiß, bitte senden Sie mir Ihre Kontaktdaten an meine E-Mail Adresse florian@bretzel.legal zu. Ich melde mich dann bei Ihnen. Mit freundlichem Gruß, Florian Bretzel
03.02.2016 23:02 Uhr

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