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Nebenkostenabrechnung Miete

| Preis: 46 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Hallo,

wir haben heute die Nebenkostenabrechnung für unsere alte Mietwohnung für das Jahr 2017 bekommen.
Da werden allgemeine Stromkosten mit 520€ aufgeführt für ein Haus mit 2 Parteien. Der Allgemein- strom wird nur für Treppenhaus und Kellerbeleuchtung sowie die Heizung verwendet.
Wir sind letztes Jahr im Dezember ausgezogen und haben Ende Dezember letzten Jahres die Abrechnung für das Jahr 2016 bekommen. Auch damals sind schon so hohe Stromkosten in Rechnung gestellt worden.
Ich habe schon mehrmals per E-Mail bei den Vermietern nachgefragt, wieso die Stromkosten so hoch sind habe aber keine plausible Antwort bekommen. Im Keller hat mein Vermieter auch seine Waschmaschine angeschlossen, die soll allerdings einen eigenen Zähler haben, dass kann ich leider nicht kontrollieren..
Kann ich für beide Jahre die Nebenkostenabrechnung noch beanstanden, und wie soll ein entsprechender Brief aufgesetzt werden? Für ein entsprechenden Brief würde ich evtl. auch bezahlen! Kann ich das selber machen oder brauche ich dafür einen Anwalt? Und wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit das ich Recht bekomme?


Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Sie können binnen einer Jahresfrist, Fristlauf nach Eingang der Abrechnung, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben. 

Das wäre ggf. dann auch noch hinsichtlich der letzten Abrechnung aus dem Jahr 2017 für das Jahr 2016 möglich.

Der Brief oder die Einwendung ist soweit formlos möglich, sollte aber zur Sicherheit immer schriftlich erfolgen, auch per E-Mail. Sie haben ja letztere bereits geschrieben.

Es gilt allgemein:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

"[...]
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 

Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. [...]."

In formeller und fristgemäßer Hinsicht habe ich hier keine Bedenken, was die Abrechnung anbelangt.

Falls Ihnen - wie hier - hinsichtlich der Nachzahlung und der dahinter stehenden Kosten deutlich zu hoch vorkommen sollte, rate ich zur folgender Vorgehensweise:

Zu den Einwendungen im Einzelnen - es gilt eine so genannte abgestufte Darlegungs- und Beweislast.

Stufe 1:
Der Eigentümer/Mieter, der z. B. einen zu hohen Verbrauch rügt, muss zunächst detailliert die Gründe darlegen, die gegen die Richtigkeit der Abrechnung sprechen. Die Anforderungen an den Vortrag zur fehlerhaften Verbrauchserfassung sind umso höher, je plausibler die in der Abrechnung enthaltenen Werte sind.

Andere Einwendungen und ein höherer Umfang diese Einwendungen sind Ihnen nach der Rechtsprechung nicht zuzumuten, zumal Sie grundsätzlich eigene technische Untersuchungen nicht anstellen müssen.

Vor diesem Hintergrund wird hinreichend berücksichtigt, dass Sie praktisch eine gewisse Beweisnot haben.

Stufe 2:
Nach ausreichendem Vortrag dazu muss dann allerdings die Hausverwaltung/der Vermieter alle Ursachen des unerklärlich hohen oder stark gestiegenen Verbrauchs ausschließen.

Ursächlich dafür können insbesondere unnatürliche Wasser-/Wärmeverluste etc. wegen technischer Defizite und/oder defekte Wasseruhren/Messeinrichtungen etc. sein, was dann überprüft werden muss.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Sehr ausführliche und gute Beratung, würde ich jederzeit wieder in Anspruch nehmen.

Vielen Dank!!

Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde - 22.12.2018 14:33:

Hallo Her Hesterberg,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Allerdings würde mich interessieren, wie das weitere Vorgehen abläuft.
Wie ich schon geschrieben habe, hat der Vermieter bis jetzt nicht auf meine Beschwerden reagiert.
Ich könnte natürlich die Nachzahlung für 2018 verweigern, aber ich habe gelesn, dass ich das auf jeden Fall erstmal bezahlen muss.
Ich denke ohne Anwalt werde ich die Kosten bezahlen müssen, oder kann ich den Vermieter auch selbst verklagen?
Könnten Sie mir bitte eine Empfehlung geben, wie ich weitermachen soll?

Vielen Dank!!

MfG


Daniel Hesterberg - 27.12.2018 09:18:

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Sie können in Wohnraummietsachen auch unabhängig vom Streitwert beim örtlich zuständigen Amtsgericht (Gerichtsbezirk, in dem die Immobilie, die Sie gemietet haben, liegt) Klage erheben. Am besten wäre es in der Tat, einen Anwalt vor Ort einzuschalten, wobei dann auch die Anwaltskosten wegen Verzugs der Vermieterseite ersatzfähig sein können.

Zahlungen sollten auf jeden Fall unter dem ausdrücklichen schriftlichen Vorbehalt der Rückforderung geleistet werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen einen guten Rutsch ins neue Jahr 2019!

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Kunde - 06.01.2019 19:23:

Hallo Her Hesterberg,

vielen Dank für die 2te Antwort.

Ich dürfte ich Sie noch fragen, was Sie an meiner Stelle machen würden ?
Wie hoch schätzen Sie die Chancen, dass ich Recht bekomme, bzw. dass ich die Anwalltskosten vom Vermieter zurück verlangen kann?

Kann ich auch einfach die Zahlungen kürzen, indem ich argumentiere, dass ich einen Betrag von mehr als 100€ für die Stromkosten nicht akzeptiere?

Vielen Dank nochmal.

Dirk Freitag

Daniel Hesterberg - 07.01.2019 13:48:

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Leider gehen Ihre beiden Fragen über den Umfang der hiesigen Beratung hinaus und müssen gesondert abgehandelt und bezahlt werden. Gerne unterbreitete ich Ihnen ein Folgeangebot unter Berücksichtigung Ihrer bereits hier geleisteten Zahlung, was Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben werden kann.

Vielen Dank für Ihr Verständnis und Ihre Rückmeldung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Daniel Hesterberg - 07.01.2019 13:52:

Ein Kommentar noch dazu:

Die Höhe der Stromkosten einzuwenden ist jedenfalls richtig und Konsequenz und damit der nächste Schritt.
Ob Sie damit Erfolg haben, hängt maßgeblich davon ab, wie ein Sachverständiger die Lage vor Ort beurteilen wird.

In der Sache selbst sehe ich da aber Chancen für eine erfolgreiche Einwendung, wenn das zur Höhe der Stromkosten und hinsichtlich der von Ihnen genannten Umstände so zutrifft, wie Sie geschrieben haben.

Mehr allerdings zu sagen, halte ich für fahrlässig, ohne dass vor Ort überprüfen zu können.