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Nachforderung von Gas-Kosten an eine Eigentümergemeinscha

02.05.2015 | Preis: 71 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Johannes Kromer in unter 2 Stunden

Fragestellung

Nachforderung von Gas-Kosten an eine Eigentümergemeinschaft

Der Fall:

Der Gasversorger (Montana) einer Eigentümergemeinschaft in Gilching (Haus mit 10 Wohneinheiten) hat in den Jahren 2011 mit 2013 deutlich zu wenig Gas-Kosten für die Heizung in Rechnung gestellt und fordert den Fehlbetrag nun nach. Ursache der falschen Rechnungsstellung in den Jahren 2011 mit 2013 ist laut Mitteilung des Verwalters auf der Eigentümerversammlung am 28.4.2015, dass Montana die vom Verwalter mitgeteilten Zählerstände nicht eingepflegt hat. Die Mitteilung der Zählerstände kann der Verwalter einwandfrei nachweisen.
Hier ein Überblick über die tatsächlich abgerechneten Kosten für Heizungsgas (für das ganze Haus) in den Jahren 2009 mit 2013:
2009 5110,21 €
2010 6579,36 €
2011 2160,63 €
2012 1874,16 €
2013 2381,73 €
2014 12388,49 € (darin enthalten, aber in der Betriebskostenabrechnung des Verwalters an die Eigentümer nicht separat ausgewiesen, sind ca. 7074 € Nachzahlung für die Jahre 2011 mit 2013)

Unklar ist, auf welcher Basis seitens Montana die Abrechnungen von 2011 mit 2013 erstellt wurden. Die deutliche Differenz im Vergleich zu den vorherigen Jahren 2009 und 2010 fiel weder dem Verwalter noch dem Verwaltungsbeirat (Ich bin Verwaltungsbeiratsvorsitzender.) auf.
Eigenartig ist, dass die separat ausgewiesenen Warmwasserkosten (in denen ja auch Gaskosten enthalten sind) offensichtlich immer korrekt abgerechnet wurden.

Insgesamt ergeben sich folgende nachgeforderte Fehlbeträge:

2011: 2150 €
2012: 2514 €
2013: 2410 €
Summe: 7074 €

Laut Mitteilung des Verwalters entsteht den Eigentümern, die ihre Wohnung vermietet haben, durch die Nachzahlung ein Schaden, da sie diese Kosten ihren Mietern nicht mehr auferlegen könnten.
Montana hat im Vorfeld dem Verwalter das Angebot gemacht, auf die Nachforderung einen Nachlass von 1500 € zu gewähren, wenn die Eigentümerversammlung die Abrechnung per Abstimmung grundsätzlich als korrekt annehmen würde.
Die Eigentümerversammlung hat zunächst nicht zugestimmt und will die Klärung der Rechtslage abwarten.

Meine Fragen:

1)
Nach meinem Dafürhalten sind die Forderungen des Gasversorgers für das Jahr 2011 nach § 195 BGB und § 199 BGB verjährt, sofern er seine Rechnung erst nach dem 31.12.2014 gestellt hat. Für die Jahre 2012 und 2013 kann er allerdings auf der Basis des § 195 BGB (3-jährige Verjährungsfrist) berechtigt nachfordern.

Meine Frage: Sehe ich das so richtig?
2)
Ergänzend zu 1): Welches Datum ist in diesem Falle maßgeblich: Das Datum der Rechnungsstellung des Gasversorgers an die Verwaltung oder das Datum der Ablesefirma auf den Einzelmitteilungen an die Eigentümer?

3)
Die Aussage des Verwalters steht nach meinem Dafürhalten im Widerspruch zu § 556 Abs. 3 BGB, nach der ein Vermieter dann nicht an die 12-monatige Abrechnungsfrist mit dem Mieter gebunden ist, wenn er (der Vermieter), die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Im geschilderten Fall ist das wohl so, denn über fehlerhafte Abrechnung des Gasversorgers in den Jahren 2011 mit 2013 wurden die Vermieter erst auf der Eigentümerversammlung am 28.4.2015 informiert.
Meine Frage: Sehe ich das so richtig?

4)
Als Konsequenz ergibt sich meines Erachtens: Die Vermieter müssen die Nachforderungen des Gasversorgers für die Jahre 2012 und 2013 begleichen, können sie aber ihren Mietern weiterberechnen. Der Gasversorger (und der Verwalter) müssen die Nachforderungen für jedes Jahr explizit ausweisen.
Meine Frage: Sehe ich das so richtig?

Für evtl. weitere Hinweise bin ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Manfred Moser

Antwort des Experten

Lieber Ratsuchender,

Vielen Dank für die Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

1)
Nach meinem Dafürhalten sind die Forderungen des Gasversorgers für das Jahr 2011 nach § 195 BGB und § 199 BGB verjährt, sofern er seine Rechnung erst nach dem 31.12.2014 gestellt hat. Für die Jahre 2012 und 2013 kann er allerdings auf der Basis des § 195 BGB (3-jährige Verjährungsfrist) berechtigt nachfordern.

Meine Frage: Sehe ich das so richtig?

Leider nicht ganz.

Die ordentliche Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB am Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von dem Anspruch hat. Grundsätzlich ist darauf abzustellen, wann der Gläubiger (hier = der Gasversorger) eine Rechnung erstmalig stellen konnte. Dies war jedoch erst in 2012 möglich, da erst dann der korrekte Jahresverbrauch von 2011 beziffert werden konnte. Überdies gilt bei Nachforderungsansprüchen von Versorgungsunternehmen, dass der Anspruch erst dann entsteht, wenn dieser auch abgerechnet wird (BGH, Urteil vom 08-07-1981 - VIII ZR 222/80). Damit ist Verjährungsbeginn frühestens der 31.12.2012 und damit das Verjährungsende frühestens am 31.12.2015.

2)
Ergänzend zu 1): Welches Datum ist in diesem Falle maßgeblich: Das Datum der Rechnungsstellung des Gasversorgers an die Verwaltung oder das Datum der Ablesefirma auf den Einzelmitteilungen an die Eigentümer?

Diese Frage erübrigt sich nun. Nur der Vollständigkeit halber teile ich mit, dass insofern auf die Rechnungsstellung an die Verwaltung abzustellen ist, da sich die Wohnungseigentümergesellschaft die Kenntnis der von ihr bestellten Verwaltung zurechnen lassen muss. Hierzu sogleich mehr unter Frage 3.

3)
Die Aussage des Verwalters steht nach meinem Dafürhalten im Widerspruch zu § 556 Abs. 3 BGB, nach der ein Vermieter dann nicht an die 12-monatige Abrechnungsfrist mit dem Mieter gebunden ist, wenn er (der Vermieter), die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Im geschilderten Fall ist das wohl so, denn über fehlerhafte Abrechnung des Gasversorgers in den Jahren 2011 mit 2013 wurden die Vermieter erst auf der Eigentümerversammlung am 28.4.2015 informiert.
Meine Frage: Sehe ich das so richtig?

Leider nein. § 556 Abs. 3 BGB stellt allein auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ab. Da der Vermieter für die Abrechnung auf die Verwaltung und Montana angewiesen ist und sich damit auch dieser bedient, ist ihm ein Verschulden auf dieser Ebene nach § 278 BGB zuzurechnen. So würde es vom BGH zum Beispiel als vom Vermieter über § 278 BGB verschuldet angesehen, als die Post die Abrechnung verspätet oder gar nicht zustellte (BGH, Urteil vom 21. 1. 2009 - VIII ZR 107/08)

4)
Als Konsequenz ergibt sich meines Erachtens: Die Vermieter müssen die Nachforderungen des Gasversorgers für die Jahre 2012 und 2013 begleichen, können sie aber ihren Mietern weiterberechnen. Der Gasversorger (und der Verwalter) müssen die Nachforderungen für jedes Jahr explizit ausweisen.
Meine Frage: Sehe ich das so richtig?

Zusammengefasst ergibt sich als Ergebnis, dass für die Jahre 2011, 2012 und 2013 Nachzahlungen durch die Eigentümer zu leisten sind, während eine Weiterbelastung an den Mieter nicht möglich ist. Natürlich kann eine solche Weiterbelastung versucht werden, allerdings wären im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Erfolgsaussichten relativ gering.

Interessant dürfte in diesem Zusammenhang die Frage nach einem möglichen Schadensersatzanspruch gegen Montana sein. Wenn dort ein Fehler nachweisbar ist, könnten die Eigentümer einen Regressanspruch gegen Montana haben.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Johannes Kromer
Rechtsanwalt

Rechtsanwaltskanzlei Kromer
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel. 07127 349 - 1208
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Bewertung des Kunden

Herr Rechtsanwalt Kromer hat mich zu einem sehr fairen Preis ausführlich beraten und auch Nachfragen umgehend beantwortet. Das Ganze noch dazu am Wochenende.
Ich bin 100%ig zufrieden und kann Herrn Kromer nur empfehlen.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 02.05.2015 16:12:

Sehr geehrter Herr Kromer,

zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.
Ich habe noch zwei kurze Nachfragen:

1) Könnte Ihrer Einschätzung nach die nachweisbare Tatsache, dass der Gasversorger die vom Verwalter mitgeteilten Zählerstände über 3 Jahre hin weg nicht - oder zumindest in krasser Weise falsch eingepflegt hat, ausreichen, Regreßansprüche durchzusetzen?

2) Könnte ich ggf. als einzelner betroffener Eigentümer mit dem Gasversorger über eine außergerichtliche Einigung verhandeln, bzw. ggf. Klage einreichen oder kann das nur die Eigentümergemeinschaft, bzw. der Verwalter?

Mit freundlichen Grüßen
Manfred Moser

Johannes Kromer - 02.05.2015 18:26:

Es spricht meines Erachtens sehr viel dafür, dass der Gasanbieter sich durchaus in der Form regresspflichtig gemacht. Anderseits wird sich dabei jedoch auch die Frage nach einer Mitschuld stellen. Dies ist die Frage inwieweit diese doch erheblichen Verbrauchsunterschiede offensichtlich waren. Dies ist eine Einzelfallabwägung.

Als einzelner Wohnungseigentümer könnten Sie nur direkt mit dem Gasanbieter verhandeln, wenn Sie einen eigenständigen Vertrag mit diesem hätten.