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Mieterhöhung

| Preis: 50 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Guten Tag Herr Hesterberg,
bei mir sind ab 1. August 2014 3 Appartements an Pflegeheim (betreutes Wohnen) dauerhaft vermietet. Die Mieterhöhung wurde dem Mieter(Der Pflegeheim) im Dezember 2015 schriftlich mitgeteilt (Dokument Nr."1").
Dokument Nr."2" beinhaltet den Mietvertrag für die Wohnung Nr.:27, für die restlichen Wohnungen sind die Mietverträge 100% identisch.
1. Der Mieter weigert sich die Mieterhöhung zu akzeptieren. (siehe Dokument Nr."3") - ist dieses Schreiben rechtskräftig? Was kann man tun um die Miete zu erhöhen?
2. Der Mieter hat angekündigt, dass die Wohnungen renoviert werden müssen. (siehe Dokument Nr."3") Welche Rechte habe ich? Bin ich zu Renovierung verpflichtet, wenn es soweit kommt?
Für Ihre Unterstützung bedanke ich mich im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Scher Anton


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Sie müssten hier nochmals die Mieterhöhung schriftlich verlangen, nach folgender Maßgabe:

Der Anspruch auf Zustimmung des Mieters ist diesem gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen (§ 558 a BGB). Zur Begründung der Mieterhöhung lässt das Gesetz vier Möglichkeiten zu, worauf Sie sich - auf eine - festlegen müssen:

I. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB). Für eine wirksame Mieterhöhung ist eine klare Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel erforderlich. Regelmäßig sind deshalb zwingend Angaben zum Alter des Hauses/der Wohnung, zur Wohnungsgröße, zur Ausstattung und zur Lage der Wohnung erforderlich. Aus den Angaben im Mieterhöhungsschreiben muss die Einordnung in die maßgebliche Sparte des Mietspiegels nachvollziehbar dargestellt werden.

II. Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB). Die Mietdatenbank ist eine Sammlung von Mieten, die von einer Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt und anerkannt wird und für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Die praktische Bedeutung dieses Begründungmittels ist bislang sehr gering.

- Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Gutachten muss begründet sein und muss regelmäßig auch Angaben über Mietpreis und Adressen von Vergleichswohnungen enthalten. Der Sachverständige muss die Wohnung, die bewertet werden soll, zumindest besichtigt haben.

III. Die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Nr. I und III sind die häufigsten Varianten.

Bisher ist das nicht geschehen und Ihr Mieterhöhungsverlangen ist damit unwirksam.

2.
Die Renovierung dürfte in der Tat in der Teilungserklärung so vorgesehen sein, was natürlich nachzusehen wäre.

Ansonsten entspricht es § 14 Wohnungseigentumsgesetz - Pflichten des Wohnungseigentümers

"Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;[...]"

Allerdings müssten die Wohnungen erst einmal frei sein. Denn auf die Mieter können zumindest die Schönheitsreparaturen abgewälzt werden.

Und dann müsste auch im Sinne der Teilungserklärung ein Renovierungsbedarf bestehen. Meiner ersten Einschätzung nach können Sie nicht per se zur Renovierung verpflichtet werden, wenn kein oben erwähnter Nachteil für die anderen Eigentümer besteht. Letzteres wäre auch dann eine Voraussetzung.

Den anderen Eigentümern muss schon dieser so gearteter Nachteil erwachsen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 8 Kommentare
Kunde
13.01.2016 06:12 Uhr
Guten Tag Herr Hesterberg,
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Da wir bei diesen 3 Appartements untypische und dauerhafte Vermietung haben, möchte ich Sie Fragen, ob ich in unserem konkreten Fall für die Mieterhöhung doch die Begründung "I" (Mietspiegel) anwenden können/dürfen?



Daniel Hesterberg
13.01.2016 13:24 Uhr
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ja, das geht, da es um Wohnungen vergleichbarer Art in der jeweiligen Gemeinde geht.

Den Mietspiegel erhalten Sie für wenige Euro bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung (normalerweise auch im Internet)

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Kunde
14.01.2016 06:02 Uhr
Sehr geehrter Herr Hesterberg,
Vielen Dank für die Erklärungen.
"...da es um Wohnungen vergleichbarer Art in der jeweiligen Gemeinde geht..." - das ist mir nicht ganz klar, sorry. Existiert extra Mietspiegel für Kleinwohnungen für betreutes Wohnen bzw. dauerhafte Vermietung, oder es handelt sich um pauschaler Mietspiegel allgemein für die Wohnungen je Lage/Größe/Alter ect?

Vielen Dank für die Unterstützung
Mit freundlichem Gruß
Scher Anton
Daniel Hesterberg
14.01.2016 09:11 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Richtig ist das von Ihnen zuletzt Erwähnte, es existiert ein pauschaler (qualifizierter) Mietspiegel allgemein für Wohnungen je nach Lage/Größe/Alter etc.

Damit sind alle Wohnungen abgedeckt.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Kunde
18.01.2016 13:32 Uhr
Guten Tag Herr Hesterberg,
wie mit Ihnen besprochen, habe ich mir Mietspiegel Broschüre geholt.
Und folgendes entdeckt – siehe hochgeladene „Mietspiegel“-Datei
Tut mir leid, ich bin aber keinen Schritt weiter gekommen….
Mit freundlichem Gruß
Scher Anton.
Daniel Hesterberg
18.01.2016 13:52 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Damit sind auch die Wohnungen meines Erachtens nach im Pflegeheim abgedeckt, da Letzteres der Mieter ist und nicht der Mieter die zu pflegende Person ist; bez. Letzterem gilt insbesondere auch das Heimgesetz, hier aber nicht.

Deshalb können Sie ihn verwenden.

Die Erstellung eines rechtlich einwandfreien Mieterhöhungsverlangen müssten Sie allerdings hier im Rahmen einer gesonderten Anfrage geltend machen.

Ich stehe Ihnen da bei Bedarf zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Kunde
18.01.2016 23:15 Uhr
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

falls wir auf Sie zurückkommen und Sie darum bitten würden, das Schreiben an den Mieter anzusetzen, wie hoch wäre der Preis dafür? Würden Sie uns den Text zusenden oder selbst alles schreiben und an den Mieter senden?

Danke und beste Grüße
Familie Scher
Daniel Hesterberg
19.01.2016 09:51 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Der Preis richtet sich nach dem Streitwert - der Mieterhöhung:

Der Streitwert einer Zustimmungsklage hinsichtlich der Mieterhöhung berechnet sich für die Anwaltsgebühren gemäß § 41 V Gerichtskostengesetz (GKG) in Verbindung mit dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) bei Wohnraummietverhältnissen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nach dem zwölffachen des monatlichen Mieterhöhungsbetrages - also der Differenz des Betrages zwischen bisher gezahlter Miete und derjenigen Miete, die nach der Mieterhöhung gezahlt werden soll.

Nach ihrer bisherigen Rechnung macht dieses 1.908,77 € (aufgerundet) aus, was Anwaltskosten in der Regel wie folgt auslöst:

Anwaltskosten für außergerichtliche Tätigkeiten
Streitwert
1.908 €

1,30 Geschäftsgebühr
195,00 €
Auslagenpauschale
20,00 €
19% Umsatzsteuer
40,85 €

Summe Außergerichtliche Tätigkeiten
255,85 €

Ist die Sach- und/oder Rechtslage komplizierter und/oder aufwändiger, können es auch ca. 300 € sein, was ich noch einschätzen müsste.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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